ارزش زمین

صولاً بین دسترسی به امکانات حمل و نقل و توسعة نواحی شهری ارتباط متقابل و تنگاتنگی وجود دارد. دسترسی مناسب تر، گزینه های بیشتر جابه جایی و کاهش هزینه های حمل و نقل از جمله عوامل مؤثر در جذابیت و توسعة مناطق است. در نتیجه، ایجاد دسترسی به حمل و نقل عمومی می تواند به عنوان یکی از فرصت های مناسب جهت توسعه و پویایی مناطق شهری و افزایش کیفیت نواحی شهری به شمار آید. این مسئله در شهر تهران از حیث وجود بافت های راکد اقتصادی و همچنین شکاف دیرینة فضایی به لحاظ اجتماعی، اقتصادی و کالبدی بین شمال و جنوب شهر بین شمال و جنوب شهر، حایز اهمیت است. لذا با توجه به گسترش سامانه های حمل و نقل عمومی همچون مترو در شهر تهران، آگاهی از تأثیرات ایستگاه های مترو بر کیفیت محیط مجاور امری ضروری در جهت برنامه ریزی و مکان یابی مناسب آنها و بهره گیری از ظرفیت های بالقوة آن است. از طرفی به کمک بررسی میدانی این موضوع در دو بستر متفاوت شمال و جنوب شهر تهران می توان علاوه بر شناخت تأثیرات و پیامدهای گوناگون ایستگاه های مترو در دو محیط متفاوت، به ارزیابی تاثیر گشایش ایستگاه های متروی تهران بر کاهش شکاف و قطب بندی فضایی بین شمال و جنوب شهر نیز پرداخت. از آنجا که اقدامات نوسازانة دو دهة گذشته در تهران قطب بندی و شکاف دیرینة شمال و جنوب تهران را تعدیل نکرده و عموماً به نفع مناطق مرفه شمالی بوده است، فرض این است که مناطق فقیر جنوبی تهران افزایش ارزش بیشتری را به سبب گشایش ایستگاه های مترو نسبت به مناطق شمالی و مرفه تر تجربه می کنند؛ لذا گشایش و توسعة ایستگاه های مترو می تواند سبب پویایی اقتصادی و بهبود کیفیت محیط در مناطق جنوبی و غیر برخوردار تهران شده و در نتیجه به ابزاری جهت تعدیل شکاف شمال و جنوب شهر تهران تبدیل شود. صحت این فرضیات در قالب مطالعات میدانی تغییرات کیفیت محیط در حوزة نفوذ ایستگاه مترو واقع در شمال تهران (ایستگاه دکتر شریعتی) و ایستگاه مترو واقع در جنوب تهران (ایستگاه میدان شهدا)، از طریق سنجش تغییرات شاخص قیمت زمین و مسکن بررسی می شود. روش تحقیق در این پژوهش بررسی میدانی و استفاده از داده های زمین مرجع و تحلیل تطبیقی این داده ها به کمک روش های تحلیل همبستگی آماری و رگرسیون خطی چندجمله ای است. مقایسه تأثیر ایستگاه های مترو بر ارزش املاک مسکونی مجاور در دو بستر متفاوت شمال و جنوب شهر تهران، رشد بیشتری را برای مناطق مرکزی و جنوبی تهران نسبت به مناطق شمالی آن نشان می دهد که حکایت از تعدیل شکاف شمال و جنوب شهر دارد.

روند شهری شدن در کشورهای در حال توسعه، با عدم تعادل های خدماتی، پراکنش جمعیت و رشد بی قواره شهری مواجه بوده است؛ به طوری که ناپایداری به وجود آمده از این رشد ناموزون، به شکل عدم تعادل های فضایی- اجتماعی با نمودهای فقر شهری، اسکان و اشتغال غیررسمی و آلودگی های زیستی، نمایان شده است. تحقیق حاضر، به بررسی نابرابری های اجتماعی و فضایی موجود در مناطق و نواحی مختلف شهر یزد و چگونگی ارتباط آنها با یکدیگر پرداخته است. روش تحقیق، توصیفی- تحلیلی بوده و داده های لازم، از طریق روش کتابخانه ای و عمدتاً با استفاده از اطلاعات طرح تفصیلی سال 1388 شهرستان یزد گردآوری شده اند. رتبه بندی مناطق و نواحی شهر یزد از لحاظ توسعه اجتماعی، با استفاده از 15 شاخص و با بهره گیری از روش تاپسیس و تاکسونومی نشان داد که منطقه 3 و ناحیه 3-2 در رتبه اول و منطقه 2 و ناحیه 2-1، در رده آخر قرار گرفته اند. انتخاب میانگین قیمت زمین به عنوان معیاری برای ارزیابی نابرابری اقتصادی میان نواحی مختلف شهر و مقایسه این شاخص با استفاده از آزمون ANOVA بیانگر این نکته بود که میان نواحی مختلف شهر یزد از این نظر تفاوت وجود دارد؛ به طوری که ناحیه 3-2 بالاترین ارزش و ناحیه 1-1 کمترین ارزش را به خود اختصاص داده اند. آزمون همبستگی بین میزان توسعه اجتماعی نواحی و ارزش زمین در آنها که با استفاده از ضریب همبستگی پیرسون انجام شد، نشانگر رابطه معنادار و مثبت بین این دو متغیر بوده است. لذا ما شاهد افزایش ارزش زمین به موازات افزایش توسعه یافتگی اجتماعی در نواحی مختلف شهر یزد می باشیم.

ابرپروژه ها، با هدف نوسازی و بهبود شرایط شهرها انجام می شوند. از جمله ابرپروژه هایی که در زمینه حمل ونقل به منظور حل معضل ترافیک در شهرهای بزرگ ایجاد می شوند، بزرگراه ها هستند . بزرگراه طبقاتی صدر در کلان شهر تهران نیز یکی از این ابرپروژه های شهری است که به منظور بهبود شرایط رفت وآمد وسایل نقلیه شخصی در کریدور شمال شرقی- شمال غربی شهر تهران، در سال 1392 بهره برداری شده است. تحقیق حاضر، تأثیر این ابرپروژه بر قیمت مسکن محلات مجاور آن را بررسی کرده است. پهنه های اطراف بزرگراه به ویژه جداره های نزدیکتر آن، از احداث پروژه متأثر هستند . از این رو برای سنجش این تأثیر، از شاخص قیمت مسکن و زمین -که جامع ترین شاخص دربردارنده کیفیت و کمیت تحولات یک بافت است- و نیز با بررسی تغییرات آن در فواصل مختلف از محور بزرگراه طبقاتی صدر، استفاده شده است. به نظر می رسد قیمت زمین و مسکن در فاصله نزدیک بزرگراه، رشد کمتری نسبت به حوزه تأثیر پروژه داشته است. صحت این فرضیه در قالب مطالعات میدانی تغییرات قیمت زمین و مسکن در حوزه نفوذ بزرگراه طبقاتی صدر، از طریق سنجش تغییرات شاخص قیمت زمین و مسکن بررسی شد. روش گردآوری داده ها در این پژوهش، میدانی و استفاده از داده های زمین مرجع و همچنین روش تحقیق در این پژوهش، تحلیل همبستگی داده ها با مناطق فرادست است. مقایسه تأثیر احداث بزرگراه طبقاتی صدر بر ارزش املاک مسکونی مجاور، به سه دوره زمانی قبل، حین و بعد از احداث و به میزان فاصله آن از محور بزرگراه بستگی دارد؛ به طوری که در فاصله 0 تا 60 متری، نرخ رشد قیمت، کمتر و در فاصله 60 تا 120 متری، نرخ رشد قیمت، بیشتر است. از فاصله 120 متری تا 1000 متری، تفاوت محسوسی در تغییرات قیمت املاک مسکونی نسبت به مناطق بالادست مشاهده نمی شود.