اوراق اجاره
آرشیو
چکیده
اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق میشود که از قابلیت گردش در جهت بهره‌وری اقتصادی برخوردارند و مالکیت بر عین‌های اجاره داده شده یا منافع و یا خدمات را نشان می‌دهند. اوراق اجاره شامل مجموعه‌ای متنوع است که اصلی‌ترین ویژگی مشترک آن‌ها گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است. اوراق اجاره سه گونه است: اوراق اجاره منافع, اوراق اجاره خدمات و اوراق اعیان اجاره‌ای. هریک از این گونه‌ها خود به چند دسته تقسیم می‌شوند. این مقاله در صدد مطالعه فقهی این اوراق و بررسی عناصر مشترک و اختصاصی آن‌ها است. از این رو ابتدا به تعریف اوراق اجاره و تبیین انواع آن می‌پردازد. سپس با شناسایی عناصر همه یا هریک از انواع اوراق اجاره, مطالعه‌ای فقهی را در جهت سازگار بودن و یا نبودن این عناصر با موازین فقهی به سامان می‌رساند. نتیجه‌ای که از این مطالعه حاصل میشود آن است که: دست کم بسیاری از انواع اوراق اجاره از نظر فقهی مواجه با اشکال نمی‌باشند.متن
1ـ تعریف اوراق اجاره و انواع آن
الف. تعریف اوراق اجاره
اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق میشود که برخوردار از قابلیت گردش در جهت بهره‌وری اقتصادی بوده و مالکیت دارنده آن را نسبت به عین‌های اجاره داده شده یا منافع توصیف شده‌ای که عمدتاً تقدیری ـ و نه فعلی و تحقیقی – هستند، نشان می‌دهد.
از این‌رو اوراق اجاره را باید شامل مجموعه‌ای متنوع دانست که با برخی ویژگی‌های مشترک و اختصاصی قابل شناسایی است. بعد از عنصر «ارتباط داشتن با عقد اجاره» اصلی‌ترین ویژگی مشترک سندهای اجاره گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است, که از آن ابزاری برای سرمایه گذاری راحت‌تر اقتصادی و گام نهادن در مسیری منتهی به توسعه ساخته است.
ب. انواع اوراق اجاره
انجام هرگونه مطالعه فقهی پیرامون این اوراق تنها پس از توضیح انواع و گونه‌های آن‌ها امکان‌پذیر است. تفکیک قایل شدن میان انواع اوراق اجاره، ما را در شناسایی عناصر شکل دهنده و هویت بخش به هر یک از آن‌ها, یاری می‌رساند. قیود و مختصات تمییز دهنده هر یک از این انواع از دیگری تنها هنگامی مشخص میشود که با توضیح انواع این اوراق, به شناسایی و بررسی ویژگی‌های انحصاری و مشترک آن‌ها پرداخته شود.
این مسئله در مطالعه فقهی این اوراق بسیار راه‌گشا می‌باشد؛ زیرا نشان می‌دهد که هر یک از این انواع تا چه میزان با موازین فقه سازگاری دارد.
اوراق اجاره سه گونه متفاوت را پوشش می‌دهد: اوراق اجاره منافع، اوراق اجاره خدمات و اوراق اعیان اجاره‌ای. در زیر تبیین این انواع را پی می‌گیریم:
1 ـ اوراق اجاره منافع
اوراق اجاره منافع، سندهایی هستند که تداول ]دست به دست گشتن[ آن‌ها پس از صدور، دربردارنده انجام سلسله‌ای از عقدهای اجاره نسبت به منافع یک عین است. این اوراق به دو دسته تقسیم می‌شوند:
دسته اول: سندهای اجاره اموال وقفی و یا مشابه آن
این در موردی است که به عنوان مثال, زمینی وقفی یا زمینی که اداره آن دراختیار شهرداری است وجود داشته باشد و متولی وقف و یا شهرداری به‌منظور جذب سرمایه لازم برای احداث بنا در زمین تحت اختیار خود، سندهایی را صادر نماید؛ به این صورت که با دادن آن‌ها به مجموعه‌ای از افراد, مبالغی در چارچوب عقد اجاره از آنان دریافت کند و دارندگان سندها نیز در موعد مقرر از منافع سکونت در بنای احداث شده در آن زمین استفاده نمایند. در این گونه از اوراق اجاره، شهرداری یا مرجع مشرف به زمین‌ها از وکالت صاحبان سندها برای اجاره دادن مجدد آن‌ها به افراد دیگری برخوردار است.
ابعاد و ویژگی‌های این دسته از سندهای اجاره را می‌توان به صورت زیر ارایه نمود:
1ـ عقد اجاره میان ناظر یا مشرف از یک طرف و اشخاص متعدد از طرف دیگر صورت می‌گیرد؛
2ـ مشرف یا ناظر با استفاده از مبالغی که در ازای واگذاری سندهای اجاره دریافت می‌کند به سرمایه گذاری در زمین تحت اختیار خود دست می‌زند؛
3ـ از جانب دارندگان سند به مشرف یا ناظر وکالت داده میشود تا وی بتواند حق انتفاع از مال الاجاره را از جانب آن‌ها به افرادی که در نهایت از منافع حاصل از اجاره بهره‌مند می‌شوند واگذار نماید. این افراد مستأجران نهایی به حساب می‌آیند؛
4ـ تمام منافع حاصل از زمین پس از اتمام کار به صاحبان این سندها تعلق ندارد بلکه بخشی از آن به اشخاص حقیقی یا حقوقی که وقف و یا ملکیت زمین مربوط به آن‌ها است، تعلق می‌گیرد و مشرف ملزم به پرداخت این سهم به آن‌ها است؛
5ـ اجاره دوم و دیگر اجاره‌ها ـ اجاره‌هایی که بعد از اولین اجاره از طریق انتقال سندها صورت می‌گیرد ـ آمیخته‌ای از اجاره بالوکاله و اجاره بالاصاله است؛ زیرا صادر کننده سند (مشرف و یا ناظر) در اجاره دادن سهم مربوط به دارندگان سندها, بالوکاله و در اجاره دادن سهم مربوط به صاحب وقف و یا اشخاص حقوقی صاحب زمین بالاصاله عمل می‌نماید.
دسته دوم: سندهای اجاره اموالی که وقفی و یا مشابه آن نیستند
برای این دسته می‌توان به قطعه زمینی مثال زد که مالک آن می‌تواند با صدور سندهای اجاره, مبالغی را از خریداران این اوراق دریافت دارد تا پس از پایان مراحل مختلف احداث بنا, صاحبان سند یا مستأجران از منافع ساختمان بهره مند شوند. دارندگان این سندها می‌توانند با واگذار کردن آن‌ها به افرادی دیگر حق استیفای منفعت را از خود به دیگران واگذار کنند. در صورت انجام چنین کاری مالک سند یا مستأجر اول خود به موجری برای مستأجر دوم بدل میشود. این وضعیت تا هنگامی که مالکان سند اجاره آن را به دیگری واگذار کنند تکرار می‌گردد.
به عبارت بهتر, از آن‌جا که با هر بار واگذاری سند, صاحب آن می‌تواند منافع مورد انتظار را به دیگری اجاره دهد, وی ـ به رغم آن‌که خود این منافع را پیش از این اجاره کرده است ـ موجر و مالک جدید سند مستأجر خواهد بود.
مشخصات این دسته اوراق اجاره عبارت است از:
1ـ در این دسته از اوراق، عقد اجاره مبنایی است هم برای شروع و هم برای تداول؛ شروع از آن جهت که انتقال اوراق از سوی صادر کننده آن به مجموعه‌ای از اشخاص, در قالب عقد اجاره صورت می‌گیرد. وی ــ صادر کننده سند ــ در جایگاه موجر و دریافت کنندگان سند در جایگاه مستأجر قرار می‌گیرند. و مبنا بودن عقد اجاره برای تداول از آن جهت است که علاوه بر عقد اجاره نخستین ـ که در آن صادر کننده سند موجر و دریافت کنندگان آن مستأجران می‌باشند ــ عقدهای اجاره دیگری به ترتیب صورت می‌گیرد که در هر نوبت، مستأجر در عقد قبلی، خود به موجر در عقد جدید تبدیل میشود؛
2ـ منفعت در این اجاره‌ها تأجیلی است؛ به این معنا که منافع مورد انتظار مستأجر از عین، فعلیت ندارد و تنها توصیف می‌گردد. به این ترتیب درهر عقد اجاره‌ای که صورت می‌گیرد هر یک از مالکان اوراق، صاحب منفعتی می‌گردد که در ذمه توصیف میشود و پس از انتقال سند به فرد دیگر, حق انتفاع از منافع نیز به فرد دوم انتقال می‌یابد؛
3ـ اجرت نیز آن چیزی است که به صورت مشخص و معین در نظر گرفته میشود و مستأجر آن را در ازای منفعت ــ که صرفاً توصیف شده و هنوز موعد استیفای آن فرا نرسیده است ــ می‌پردازد. اجرت در اجاره نخستین, مبالغی است که دریافت کنندگان سند می‌پردازند و به کمک آن زمین, بنا می‌گردد و در اجاره‌های بعدی نیز مبالغی است که در قبال دریافت سند پرداخت می‌گردد؛
4ـ در تمام موارد تداول، مالک عین کسی است که در آغاز, سندها را صادر کرده است.
2ـ اوراق اجاره خدمات
این اوراق به سندهایی اطلاق میشود که شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده آن‌ها ارایه خدماتی مشخص را در موعدی از پیش تعیین شده تضمین می‌کند. سندهای اجاره خدمات به دو صورت زیر صادر می‌گردد:
الف. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند اجاره خدمات، خود ارایه دهنده خدمات تضمین شده در سندها می‌باشد. به عنوان مثال, یک مؤسسه آموزش عالی می‌تواند برای ارایه واحدهای درسی مشخص در موعدی معین، سندهایی قابل واگذاری را به فروش برساند تا با استفاده از عواید مالی این کار اقدام به آماده سازی شرایط برگزاری این واحدها نماید. دارندگان چنین سندهایی می‌توانند در صورت تمایل, آن‌ها را به دیگران واگذار نمایند. آخرین دریافت‌کنندگان سند در صورت برخورداری از شرایط مورد توافق برای شرکت در این کلاس‌ها حق خواهند داشت تا از خدمات تحصیلی دانشگاه که در قالب واحدهای مورد انتظار ارایه میشود استفاده نمایند.
گردش این دسته از سندها, هم‌چون دیگر انواع سندهای اجاره, با دست به دست شدن اتفاق می‌افتد, به گونه‌ای که آخرین دارندة سند را باید آخرین مستأجر یا مستأجر نهایی برای استفاده از خدمات دانست.
ب. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند, خود ارایه کننده خدمات نمیباشد بلکه واسطه تضمین کننده نسبت به ارایه خدمات می‌باشد. در چنین مواقعی صادر کننده سند موظف است با عقد قرارداد، شرایط ارایه خدمات مورد انتظار در سندهای اجاره را برای دارندگان آن‌ها فراهم آورد و در واقع شخص حقیقی یا حقوقی صادرکننده سندهای اجاره خدمات به این شیوه, به دارندگان اسناد تضمین می‌دهد که در موعدی مقرر خدمات مذکور در اسناد را دریافت خواهند داشت. در این مورد می‌توان به بسیاری از مؤسسات خدماتی واسطه‌ای اشاره کرد که در قبال دریافت وجوهی مشخص, ارایه خدماتی معین را توسط افراد ثالت تضمین می‌کنند. اگر این مؤسسات اقدام به صدور اسناد قابل واگذاری برای اجاره خدمات نمایند که مطابق با آن‌ها انجام خدماتی مشخص تضمین گردد، فعالیت اقتصادی آن‌ها از جمله مصادیق مسئله مورد بحث ما خواهد بود.
در واقع در چنین موردی سه رکن وجود دارد و معمولاً دو قرارداد نیز منعقد میشود. این سه رکن عبارت است از: صادرکننده سندهای اجاره خدمات, دریافت‌کنندگان این سندها و ارایه دهندگان یا مجریان خدمات. یکی از دو قرارداد میان صادر کننده سندها به عنوان تضمین کننده ارایه خدمات و دریافت‌کنندگان این سندها منعقد میشود، و قرارداد دوم نیز میان صادر کننده اسناد و شخصیت حقیقی یا حقوقی ارایه دهنده یا مجری خدمات منعقد می‌گردد. بدیهی است انگیزه صادر کننده این اسناد, جمع آوری سرمایه‌های دیگران و استفاده از آن‌ها (و عمدتاً در فاصله زمانی میان صدور سندها و هنگام ارایه یا اجرای خدمات مورد انتظار) می‌باشد.
سه نکته در ارتباط با هر دو دسته از سندهای اجاره خدمات، قابل توجه می‌باشد:
نکته اول: صادر کننده باید اقدامات تضمینی لازم برای ارایه خدمات در موعد مقرر را به عمل آورد. در صورت عمل نکردن به مفاد سندهای اجاره, مسئولیت حقوقی متوجه وی خواهد بود.
نکته دوم: نوع, میزان و زمان ارایه خدمات باید به روشنی و بدون هرگونه ابهامی معین گردد و به تعبیر فقهی, سندهای اجاره باید از هرگونه جهالتی به دور باشد.
نکته سوم: علت تأجیلی بودن ارایه خدمات (احاله آن به آینده), هم‌چنان‌که پیش‌تر نیز مورد اشاره قرار گرفت, جذب اموالی از مردم و سرمایه‌گذاری به وسیلة آن اموال می‌باشد, تا پس از فراهم آمدن زمینه، ارایه خدمات امکان پذیر گردد. بنابراین نباید پنداشت که موکول کردن ارایه خدمات به آینده، ضروری و بازگشت ناپذیر است.یک مؤسسه می‌تواند هم زمان با صدور سندهای اجاره خدمات، ارایه آن‌ها را برای دریافت‌کنندگان آن سندها توسط مؤسسه‌ای دیگر تضمین کند و یا خود اقدام به ارایه آن خدمات نماید.
3 ـ اوراق اعیان اجاره
این نوع از اجاره خود به گونه‌های متعددی تقسیم میشود که در زیر به مهم‌ترین آن‌ها اشاره میشود:
الف. مالک، اقدام به صدور سند برای ملکی می‌کند که آن را اجاره داده است؛ سندی که حکایت از ملکیت او بر آن عین می‌کند. چنین سندی اگر به غیر واگذار شد، عین، مالکی جدید و مستأجر، موجری جدید پیدا می‌کند.
این‌که چه کسی سند را صادر کرده است؛ خود مالک, مستأجر, مؤسسه‌ای خاص و یا... تفاوتی ندارد؛ هر یک از این افراد یاد شده ممکن است اقدام به صدور چنین سندهایی بنماید. در هر صورت دارنده سند، مالک عین به شمار می‌آید.
مشخصات این گونه سندها را می‌توان به صورت زیر ارایه نمود:
1ـ انتقال ملکیت بر اساس انتقال سند انجام می‌پذیرد. به تعبیر دیگر, انتقال سند از شخصی به شخص دیگر به معنای انتقال عین از اولی به دومی است؛
2ـ مستأجر پس از انتقال سند، اجرت را به صاحب سند تسلیم می‌کند؛ بنابراین اگر در هر دوره از موعدهای اجاره، مالکی جدید برای عین مورد اجاره وجود داشته باشد وی باید بهای اجاره را به او پرداخت نماید.به عبارت فنی‌تر, انتقال مالکیت عین را باید به معنای انتقال جریان پرداخت اجرت اجاره دانست؛
3ـ صادر کردن سند و یا کتابت انتقال آن ــ در صورتی که شیوه ثبت جریان انتقال در سند برگزیده شده باشد ــ می‌تواند در اداره ثبت یا خود سند و یا حتی با استفاده از هر شیوه مناسب دیگری اتفاق بیفتد.این مسئله در امکان فروش سند ملکیت عین اجاره داده شده به دیگران تفاوتی ایجاد نمی‌کند؛
4ـ خصوصیات مورد توافق مالک اول و مستأجر باید در سندها به طور دقیق مشخص گردد؛ خصوصیاتی هم‌چون عین جنس, مدت اجاره و قیمت اجاره از جمله اصلی‌ترین این خصوصیات می‌باشد؛ زیرا در غیر این صورت, جهالت پدید خواهد آمد که از جمله موانع صحت اجاره می‌باشد.
ب. مالک عین، سندها و ارواق متعددی را صادر می‌کند که هر یک بر سهم‌هایی مشخص از عین دلالت می‌کند. خریداران این سندها مالکان جدید خواهند بود که به صورت مشاع در مالکیت آن با یکدیگر شریک هستند. تعلق درآمد حاصل از اجاره به صاحبان این سندها نیز بر اساس درصد مالکیتشان می‌باشد؛ یعنی این افراد از اجرتی که مستأجر می‌پردازد، هم اندازه با سهم خویش برخوردار می‌شوند. به عنوان مثال, اگر فردی صاحب سندی باشد که بر بیست درصد از مالکیت عین دلالت می‌کند, بیست درصد از درآمد حاصل از اجاره به وی تعلق خواهد گرفت.
تفاوت این مورد با مورد اول در این است که عین در این‌جا, بر خلاف مورد نخست, به صورت مشاع به افراد متعدد فروخته میشود. براساس این تفاوت, در این‌جا صاحب هر یک از سندها به نسبت سهمی که از عین به صورت مشاع به او تعلق گرفته است از درآمد ناشی از اجاره عین برداشت می‌کند, در حالی که در آن‌جا به صورت کامل به صاحب سند تعلق می‌گرفت.
نکته مهم در این‌گونه سندها این است که باید درصد مالکیت هر یک از آن‌ها بر عین مشخص شده باشد.
ج. گاه یک مؤسسه یا شخصیت حقوقی اقدام به صدور سندهایی می‌نماید که طبق آن‌ها می‌تواند از طرف خریداران سندها, اقدام به خرید یک عین و سپس بهره برداری از آن در قالب عقد اجاره نماید؛ البته گاه این اجاره در سندهای پذیره نویسی مورد تصریح واقع میشود و گاه در قالب عقدی جدید منعقد می‌گردد.
به تعبیر دیگر, پذیره نویسی دریافت کنندگان این سندها به معنای اعطای وکالت برای خرید عین مورد نظر در چارچوب عقد بیع و اجازه لازم برای بهره برداری از آن در چارچوب عقد اجاره می‌باشد. طبیعی است استفاده از منافع عین خریداری شده محصور به بهره برداری فوری از منافع آن نمیباشد و شامل شیوه‌های دیگر بهره برداری از جمله سرمایه گذاری در آن ـ مانند احداث بنا در زمین خریداری شده ـ و سپس منتفع شدن از منافع آن می‌باشد.
اگر پذیره نویسی متضمن عقد اجاره نیز باشد این عقد بر اساس توصیف در ذمه خواهد بود؛ ولی اگر در پذیره نویسی اشاره‌ای به عقد اجاره نشود تنها به توکیل مؤسسه صادر کننده اسناد در خرید عین مورد توافق اشاره دارد. در این صورت بهره‌برداری از منافع این عین منوط به انعقاد عقد اجاره به صورت جداگانه است که باید پس از تسلط یافتن مؤسسه بر عین انجام پذیرد. در هر حال, مؤسسه اجاره کننده موظف است پس از خریداری عین به وکالت از پذیره نویسان, اجرت اجاره را به صاحبان سندهای پذیره نویسی شده پرداخت نماید.
در واقع دو عقد در این‌جا صورت می‌گیرد: اول, بیع به صورت وکالتی و سپس اجاره از جانب صاحبان سندهای پذیره نویسی شده؛ زیرا عین خریداری شده, به آن‌ها تعلق دارد.
د. همان صورت سوم است, با این تفاوت که یک واسطه میان خریداران سندها و مؤسسه علاقه‌مند به بهره‌برداری از منافع یک عین ارتباط برقرار می‌کند.چنین واسطه‌هایی معمولاً بانک‌ها یا دیگر مؤسسات اعتباری هستند. در این فرض بانک ابتدا اقدام به صدور سند می‌کند و سپس با استفاده از اعتبارات به دست آمده, عین مورد درخواست مؤسسه طرف قرار داد را به وکالت از صاحبان سندها خریداری می‌نماید, آن‌گاه حق بهره‌برداری از منافع حاصل از عین را در قبال اجرتی مشخص به مؤسسه واگذار می‌کند و در نهایت, درآمد حاصل از اجاره عین خریداری شده را از طرف مؤسسه به صاحبان سندها می‌پردازد.
در این قسم سه رکن اصلی وجود دارد که عبارت‌اند از:
1 ـ مستأجر: مؤسسه یا هر شخصیت حقوقی دیگری که به استیفای منافع یک عین علاقه نشان می‌دهد ولی به هر دلیل مایل به خرید آن نیست؛
2 ـ موجر: افرادی که با پذیره نویسی, به واسطه وکالت می‌دهند تا از طرف آن‌ها اقدام به خرید عین مورد درخواست مستأجر نماید و سپس آن را به وی اجاره دهد؛
3 ـ واسطه: بانک یا مؤسسه اعتباریی که اعمال زیر را انجام می‌دهد:
3ـ1ـ به درخواست مؤسسه خواهان استیفای منافع یک عین, اقدام به صدور سندهای اعتباری به منظور جذب اعتبار لازم برای خرید آن عین می‌نماید؛
3ـ2ـ تحویل دادن سندها از یک سو و خرید عین مورد درخواست به وکالت از صاحبان سندها از سویی دیگر؛
3ـ3ـ اجاره دادن عین مورد تقاضا به مؤسسه‌ای که خواهان استیفای منافع حاصل از آن می‌باشد.
در برخی از قراردادها وظایف محوله به واسطه، شامل تداوم واسطه‌گری میان موجر و مستأجر تا پایان اجاره و حل معضلات و منازعات احتمالی نیز میشود.
به این ترتیب, صورت چهارم را باید به دو قسم واسطه‌گری موقت و واسطه‌گری دایم تقسیم نمود.
نقطه مشترک در چهار صورتی که به آن‌ها اشاره شد آن است که سندهای صادر شده, به ملکیت تمام یا بخشی از اعیان دلالت می‌کنند. هم‌چنان‌که به تفصیل توضیح داده شد, این ملکیت در صورت نخست بر تمام عین و در صورت‌های دوم, سوم و چهارم بر بخشی از عین می‌باشد.
پرسشی که در این‌جا پیش می‌آید این است که علت نام‌گذاری این سندها ـ یعنی اوراق اعیان اجاره که بیان‌گر ملکیت بر اعیان هستند ـ به سندهای اجاره‌ای چیست. در پاسخ باید به هدف افرادی که اقدام به خریدارای این اسناد می‌نمایند اشاره کرد, زیرا هدف آن‌ها از خرید این اسناد دست‌یابی به سود و اجرت ناشی از اجاره آن‌ها می‌باشد. در واقع خریداران این اسناد به نوعی سرمایه گذاری روی می‌آورند که درآمدهای ناشی از آن از ناحیه عقد اجاره و واگذاری منافع عین خریداری شده به غیر تحصیل میشود.
2ـ حکم فقهی اوراق اجاره
اصلی‌ترین ویژگی سندهای اجاره, گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است. این ویژگی که از جمله نخستین دلایل صدور اسناد اجاره است باید قبل از سایر مباحث مرتبط با اسناد اجاره مورد توجه قرار گیرد.
بررسی فقهی پیرامون گردش اسناد اجاره میان مالکان و خریداران آن‌ها نشان می‌دهد که هیچ‌گونه اشکالی در انجام این کار نیست, زیرا دست به دست شدن این سندها در نهایت به یکی از دو صورت بیع یا اجاره باز می‌گردد. و روشن است که هر دو صورت از مبنایی فقهی و حقوقی برخوردار می‌باشد. در واقع اگر اسناد بر اساس انتقال ملکیت دست به دست شوند ـ مانند صورت سوم که اسناد بیان‌گر مالکیت بر اعیان بود ـ تداول (چرخش اقتصادی سندهای اجاره) ناظر به عقد بیع خواهد بود و با هر بار دست به دست شدن سند, عقدی جدید منعقد می‌گردد, و اگر این سندها بر اساس ملکیت صاحب سند بر خدمات یا منافع عین انتقال یابند با هر بار انتقال سند, عقد اجاره جدیدی شکل می‌گیرد.
خلاصه آن‌که: چرخش مالکیت در سندهای اجاره یا بر اساس انتقال ملکیت بر عین اتفاق می‌افتد و یا بر اساس انتقال ملکیت بر منافع و خدمات, که در هر دو صورت مبتنی بر مبنایی فقهی است. صورت نخست ناظر و یا مبتنی بر شکل گیری عقد بیع و صورت دوم ناظر و یا مبتنی بر عقد اجاره است. به این ترتیب, چرخش مالکیت بر اعیان یا منافع, بر اساس سندهای اجاره به خودی خود با مشکل فقهی روبه‌رو نبوده و ناقض شرایط فقه برای معامله نمیباشد, اما با مطالعه دقیق این سندها به عناصری در درون همه یا برخی از آن‌ها برمی‌خوریم که امکان دارد مانع از تحقق برخی از ارکان بیع یا اجاره شود. بنابراین لازم است به مطالعه هر یک از این عناصر بپردازیم.
ناگفته پیدا است که اگر یکی از عناصر مشترک در همه انواع, ناسازگار با فقه باشد، پرونده جواز فقهی این مبحث به سرانجام نخواهد رسید و راهی برای تجویز سندهای اجاره باقی نخواهد ماند؛ ولی اگر یکی از عناصر اختصاصی یا مشترک میان یک یا چند نوع از این اوراق دچار مشکل باشد،دایره عدم تجویز فقهی به آن محدود می‌گردد.
در ادامه به بررسی این عناصر می‌پردازیم:
عنصر اول: ورود عقد بیع بر عین مورد اجاره
در برخی از اقسام سندهای اجاره ـ که قبلا شرح آن‌ها گذشت ـ با این وضعیت روبه‌رو هستیم که نسبت به عینی که در دست اجاره است، عقد بیع صورت می‌گیرد. پرسش این است که آیا عقد بیع بر عین مستأجره با موازین فقهی سازگار است.
در این جا دو سؤال مطرح شده است: یکی آن‌که آیا عقد بیع درست است و دیگر این‌که آیا اجاره باطل میشود؟ بیش‌تر فقیهان امامیه ـ اگر نگوییم همه آنان (علامه حلی, 1374: 329) ـ و برخی فقهای اهل سنت، مانند احمد بن حنبل (ابن قدامه: 114) و نیز شافعی (همان) (در یکی از دو قول نسبت داده شده به وی) حکم به صحت ورود بیع بر عین مستأجره نموده و معتقد شده‌اند علاوه بر صحت این عقد، اعتبار اجاره نیز به حال خود باقی می‌ماند و باطل نمی‌گردد.
روشن است که درست بودن عقد بیع, به معنای انتقال مالکیت عین فروخته شده به خریدار، و باطل نبودن اجاره, به معنای تداوم سلطه مستأجر بر منافع عین است؛ منافعی که در ازای آن هزینه‌ای می‌پردازد.
جهت اثبات این دو حکم ـ صحت عقد و عدم ابطال اجاره ـ دو دلیل می‌توان ارایه کرد:
دلیل اول: هیچ یک از عقود بیع و اجاره مقتضی نفی دیگری نیستند
مقتضای تحقق هیچ یک از این دو عقد نفی دیگری نیست. توضیح این‌که: هیچ‌گاه مقتضای عقد اجاره, منع مالک از مطلق تصرف ـ از جمله فروش عین ـ نیست؛ بلکه مقتضای آن صرفاً عدم تسلط موجر ـ مالک عین ـ در مدت اجاره بر منافع عین مستأجره، و تعلق داشتن این منافع به مستأجر است.
بنابراین مالک عین حتی در دوران اجاره نیز می‌تواند از دیگر انواع تسلط ـ به غیر از تسلط بر منافع ـ استفاده کند. به بیانی دیگر, اجاره دادن یک عین به معنای آن است که مالک تا انتهای دوره اجاره حق بهره برداری از منافع را ندارد و می‌تواند نسبت به سایر تصرف‌ها از جمله فروش آن اقدام نماید.
هم‌چنین مقتضای عقد بیع منع مستأجر از استیفای منافع عین مستأجره نیست, زیرا بیع بر عین جاری شده است و نه بر منافع آن. توضیح بیش‌تر این که: ورود عقد بیع بر عین مستأجره در چارچوب یکی از سه وضعیت زیر تحقق پذیر است:
الف. مشتری از قضیه «در اجاره بودن عین» اطلاع دارد و با بایع چنین قرار می‌گذارد که درآمد ناشی از اجاره, به فروشنده ـ مالک پیشین عین ـ تعلق بگیرد. به این ترتیب, بعد از بیع، اجرت اجاره تا پایان دوره آن باید از جانب مستأجر به مالک پیشین عین پرداخت گردد.
ب. مشتری از اجاره با خبر است و بنا را بر آن می‌گذارد که از هنگام بیع, درآمد ناشی از اجاره عین به وی ـ مشتری ـ تعلق گیرد.
همان‌طور که پیدا است, در دو صورت بالا مشتری نسبت به بهره برداری از منافع توسط مستأجر اعتراضی ندارد و فروش عین مستأجره از جانب بایع همراه با آگاهی و رضایت مشتری از وضعیت آن انجام می‌پذیرد.
ج. مشتری جاهل به اجاره بوده و بعد از عقد بیع از آن اطلاع می‌یابد.
در ارتباط با این قسم, بحث‌هایی درگرفته است. فقیهان امامیه و بسیاری از عالمان اهل سنت اعتقاد دارند که عدم اطلاع مشتری از اجاره عین, مانع از تحقق بیع نیست بلکه موجب تخییر مشتری در رد یا قبول بیع میشود. به تعبیر دیگر, مشتری مخیّر است صبر کند تا مدت اجاره به سر بیاید و عین مال را دریافت کند و یا این‌که معامله را فسخ کند. در هر صورت، بر حسب رأی فقها, بیع، موجب تحقق یافتن سلطنت مشتری بر منافع تحت ملکیت مستأجر در مدت اجاره نمی‌شود تا حکم به بطلان اجاره گردد. به بیان دیگر, هرچند عقد بیع سلطنت خریدار بر عین را سبب میشود, ولی این به معنای ایجاد سلطنت بر منافع تحت ملکیت مستأجر در مدت اجاره نیست.
با توضیحی که گذشت, به دست می‌آید که بیع در هیچ یک از سه صورت مسئله، موجب ابطال اجاره نخواهد شد.
آن‌چه تطبیق مسئله فقهی ورود بیع بر اجاره را در ارتباط با سندهای اجاره اعیان آسان می‌سازد آن است که در سندهای اجاره اعیان, خریدار و فروشنده بر اساس این پیش فرض اقدام به واگذاری سند و فروش عین می‌نمایند که همه امور مربوط به عین از زمان واگذاری سند, به مالک جدید تعلق یابد.به این ترتیب درآمد حاصل از اجاره از زمان انتقال سند, به مالک جدید و خریدار عین تعلق می‌گیرد. توضیح بالا نشان می‌دهد که سندهای اجاره اعیان تنها در قالب صورت دوم جای می‌گیرد که مطابق با آن مشتری از اجاره خبر دارد و اجرت اجاره از زمان عقد بیع به بعد به وی تعلق می‌گیرد.
دلیل دوم: معتبره حسین بن نعیم
حسین بن نعیم از امام ششم نقل می‌کند که حضرت فرمود:
«شنیدم از پدرم که فرمود ابوجعفر (امام باقر علیه السلام) فرمود: بیع، اجاره و سکنی را نقض نمی‌کند؛ولی به فروش می‌رسانی آن را بر این اساس که خریدار، تملک نکند آن‌چه را خریده، مگر آن که سکنی به صورتی که شرط شده انقضا یابد و همین‌طور است اجاره»؛ (حر عاملی, 1371, باب 24, حدیث 3).
دلالت روایت بر مدعا, بی‌نیاز از توضیح می‌باشد.
عنصر دوم: اقدام مستأجر به اجاره دادن عین مستأجره
این مسئله ـ اقدام مستأجر در اجاره دادن آن‌چه اجاره کرده ـ از مواردی نیست که شکل‌گیری آن وام‌دار موضوع «اوراق اجاره» باشد؛ بلکه از مسایل دارای پیشینه در فقه به شمار می‌آید.
در این مسئله، جمهور فقیهان اهل سنت و تمامی فقیهان امامیه حکم به جواز داده‌اند؛ یعنی گفته‌اند مستأجر می‌تواند عین مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد؛ البته فقیهان امامیه معتقدند این جواز مربوط به موردی است که مالک در عقد اجاره، شرط استیفای منفعت به صورت مباشر را مطرح نکرده باشد.
به هر حال, برای اثبات جواز اقدام مستأجر ـ در اجاره دادن عین تحت اجاره ـ این دلیل را می‌توان ارایه کرد که معیار صحت عقد اجاره، مالکیت نسبت به منفعت است و نه مالکیت نسبت به عین. به تعبیر دیگر, کسی که عینی را اجاره می‌دهد لازم نیست مالک خود عین باشد, بلکه مالک بودن او بر منفعت کفایت می‌کند؛ زیرا اجاره در واقع چیزی جز تملیک منفعت یا مسلط کردن کسی بر عینی جهت استیفای منفعت آن نیست و این اقدام به عنصری فراتر از ملکیت داشتن بر منفعت نیاز ندارد و مستأجر چنین مالکیتی را دارا است.
فقیهان امامیه به رغم اعتقاد به جواز،، این بحث را مطرح نموده‌اند که آیا جایز است مستأجر بعد از تحقق اجاره ــ یعنی اجاره دوم که در آن او موجر می‌گردد ــ عین را بدون اذن مالک به مستأجر دوم تسلیم کند, یا این که تسلیم عین باید با اذن مالک باشد. در پاسخ به این مسئله دو قول وجود دارد:
قول اول: عدم جواز تسلیم عین بدون اذن مالک
این قول متعلق به شیخ طوسی و ابن ادریس و علامه می‌باشد و دلیل آن را چنین بیان نموده‌اند که: در اجاره، عین امانتی است در دست مستأجر و در این امانت، مالک اجازه‌ای مبنی بر واگذار کردن آن به غیر صادر نکرده است.
قول دوم: جواز تسلیم عین بدون اذن مالک
آیة الله خویی برای اثبات این قول چنین می‌گوید:
«اقدام مالک در رخصت دادن به مستأجر جهت استیلا یافتن بر عین, ناشی از برخورداری او از وصف عنوانی «مالک بودن نسبت به منفعت» است و نه برخاسته از ذات و جنبه‌های تشخص بخشی به او. بر این اساس، هرکس که مالک منفعت باشد، می‌تواند اقدامی این چنین ــ رخصت دادن به غیر جهت استیلا یافتن بر عین ــ را به عمل آورد»؛ (خویی, 1365, ج1: 274).
البته وی اضافه می‌کند از آن‌جا که عین امانتی نزد مستأجر اول است و به همین جهت باید آن را محافظت کند، جایز نیست که او ــ یعنی مستأجر اول ــ عین را در معرض خطر قرار دهد و اجاره دادن آن به انسان جائر و خائن ــ که از او اطمینانی نسبت به حفاظت از عین وجود ندارد ــ قرار دادن آن در معرض خطر می‌باشد؛ (همان).
حاصل سخن این که: به طور کلی، اقدام مستأجر در اجاره دادن عین در دست اجاره, با مشکل فقهی روبه‌رو نیست؛ با این توصیف, سندهای اجاره ممکن است با یک اشکال مهم روبه‌رو گردند و آن این که فقها با استناد به برخی روایات گفته‌اند: در برخی موارد، اقدام مستأجر به اجاره دادن عین به بیش از قیمتی که اجاره کرده، جایز نیست. این موارد عبارت‌اند از: اتاق، خانه، دکان و اجیر, مگر آن که تغییری را در آن‌ها ایجاد کند, مثل سفید کردن و یا تعمیر نمودن آن؛ (بحرانی, بی‌تا: 292).
این اشکال از آن جهت است که سندهای اجاره معمولاً براساس اجاره‌هایی بیش از قیمت‌های قبلی شکل می‌گیرند؛ از این رو مشمول اقدام مستأجر به اجاره عین به بیش از قیمتی که اجاره کرده است, می‌گردد.
اگرچه ارایه این بحث مجالی گسترده‌تر می‌طلبد ولی در این‌جا می‌توان به نکات زیر اشاره نمود:
1ـ عده‌ای از فقیهان, این ممنوعیت اجاره به اکثر را ـ که در روایات آمده ـ حمل بر کراهت نموده اند؛ در مقابل، مشهور قایل به منع شده اند؛ (همان).
2ـ این اشکال در همه سندهای اجاره‌ای نمی‌آید بلکه فقط در سندهایی جریان دارد که تبادل و تداول ـ انتقال و دست به دست شدن ـ آن‌ها بر اساس عقد اجاره صورت می‌گیرد؛ مثل سندهای اجاره منافع و سندهای اجاره خدمات؛ اما سندهای اجاره اعیان با اشکال روبه‌رو نیست.
3ـ این اشکال در سندهای اجاره منافع و اجاره خدمات نیز تنها در مواردی می‌آید که اجاره به یکی از موارد یاد شده (اتاق، خانه، دکان و اجیر) تعلق یافته باشد؛ در غیر این صورت, اشکالی از این نظر پیش نمی‌آید. و همان‌طور که پیدا است, برای سرمایه گذاری در عصر حاضر موارد بسیاری غیر از چهار مورد یادشده وجود دارد که می‌توان سندهای اجاره را نسبت به آن‌ها شکل داد.
عنصر سوم: طولانی شدن مدت اجاره
در سندهای اجاره, عنصر «به طول انجامیدن مدت اجاره» را به روشنی می‌توان دید؛ چه آن که این سندها میان مردم دست به دست میشود و طبیعی است که این دست به دست شدن در زمانی طولانی رخ می‌دهد.
در این‌جا این پرسش مطرح میشود که از نظر فقه، طولانی شدن مدت اجاره چه حکمی دارد. در پاسخ باید گفت: هیچ دلیلی بر نفی اعتبار اجاره طولانی مدت وجود ندارد.در این زمینه علامه حلی چنین می‌گوید:
«مدت اجاره از نظر کم بودن و زیاد بودن, اندازه‌ای ندارد ]یعنی: به لحاظ زمان هیچ محدودیتی ندارد[ می‌توان یک لحظه, به شرط آن‌که ضبط انجام پذیرد, و یا هزار سال، ]چیزی را[ اجاره کرد»؛ (علامه حلی, 1374: 316) وی این را قول همه عالمان شیعه می‌داند؛ (همان).
عنصر چهارم: باقی نماندن عین در خلال مدت اجاره
بی‌گمان بقای عین در صحت اجاره معتبر و لازم است. اما سؤالی که وجود دارد این است که آیا واقعاً باید به بقای عین قطع پیدا کنیم تا اجاره صحیح باشد, یا احتمال عقلایی بر بقا کافی است.
اگر قطع به بقای عین را ضروری بدانیم باید حتی در موردی که با احتمال عدم بقای عین روبه‌رو می‌شویم، حکم به عدم صحت اجاره کنیم و اگر در صحت اجاره احتمال عقلایی بقا را کافی بدانیم، عقد اجاره تنها در موارد وجود احتمال عقلایی بر عدم بقای عین, محکوم به بطلان میشود و نه در موارد وجود احتمال بر عدم بقا.
دیدگاه دوم درست است؛ یعنی در صحت اجاره, احتمال عقلایی به بقا کفایت می‌کند؛ زیرا اگر قطع به بقا لازم باشد باید هیچ عقد اجاره‌ای را ـ مگر در موارد اندک ـ درست ندانیم؛ به دلیل این‌که در بسیاری از اجاره‌ها احتمال از بین رفتن عین به جهت اسباب و عواملی در آینده ـ که عمدتاً قابل پیش بینی نیستند ـ وجود دارد.
مقصود از وجود احتمال عقلایی به بقای عین، آن است که ظاهر عین از باقی ماندن تا پایان مدت اجاره حکایت کند. بر اساس این, مقصود علامه حلی که می‌گوید: «جایز است اجاره عین در مدتی که در آن باقی می‌ماند»، بقای عین به حسب نوع و از نظر عرف است, نه بقای قطعی؛ (همان).
عنصر پنجم: پوشش دادن مدت اجاره به تمام عمر اقتصادی عین
با توجه به این که در سندهای اجاره ـ به لحاظ دست به دست گشتن تا پایان عمر اقتصادی اعیان ـ پایان یافتن مدت اجاره و تمام شدن عمر اقتصادی اعیان هم‌زمان اتفاق می‌افتد، این پرسش مطرح میشود که از نظر فقه وضعیتی این‌چنین – که عمر اقتصادی عین برابر با
مدت اجاره می‌گردد و به تعبیر دیگر, مدت، تمام عمر اقتصادی عین را در بر می‌گیرد ـ صحیح است یا نه.
ممکن است قایل شویم چنین اجاره‌ای درست نیست, زیرا فاقد این شرط از شروط اجاره می‌باشد و انتفاع از عین نباید منجر به نابودی آن گردد, و سندهای اجاره چنین وضعیتی دارند.
حقیقت این است که ادعای عدم رعایت شرط یاد شده در سندهای اجاره بی‌مورد است؛ زیرا انتفاع منتهی به زوال عین در سندهای اجاره به دلیل به طول انجامیدن آن، از سنخ انتفاع‌های مبطل عین ـ که ذات آن‌ها را عنصر از بین بردن عین تشکیل می‌دهد ـ نیست؛ به تعبیر دیگر, از بین رفتن عین در سندهای اجاره، در نتیجه روند ناشی از تداوم و استمرار انتفاع رخ می‌دهد, در حالی که زوال عین در انتفاع‌های متلف عین به محض وقوع انتفاع اتفاق می‌افتد.
از طرف دیگر, در انتفاع متلف عین – که عدم آن شرط میشود – اصل عین بعد از انتفاع نابود می‌گردد؛ مانند نان که به محض وقوع انتفاع از آن (یعنی خوردن) از بین رفته و اثری از آن باقی نمی ماند؛ در حالی که در سندهای اجاره این عمر اقتصادی است که بعد از یک انتفاع طولانی از بین می‌رود، و نه اصل عین.
عنصر ششم: وقوع مجموعه‌ای از اجاره‌ها بدون استیفای منفعت
وقوع مجموعه‌ای پشت سر هم از اجاره‌ها بدون آن که بعد از آن‌ها استیفای منفعت صورت بگیرد، عنصر دیگری است که در سندهای اجاره‌ای ــ البته در آن دسته از سندها که بیان‌گر ملکیت نسبت به منافع و یا خدمات هستند ــ به چشم می‌آید. باید پرسید از لحاظ فقهی چنین عنصری این سندها را با مشکل روبه‌رو می‌سازد یا نه. ناگفته پیدا است که این عدم استیفای منفعت، در همه اجاره‌هایی که بر اساس تبادل سندها انجام می‌گیرد، اتفاق می‌افتد و تنها در آخرین اجاره این وضعیت رخ نمی‌دهد.
پرسش جدی‌تر این که, آیا مگر نه این است که اجاره برای استیفای منفعت است؛ اگر پاسخ مثبت است پس چگونه می‌توان چنین اجاره‌های عاری از استیفا را تجویز کرد, و آیا در حقیقت این اجاره‌ها، صورتی بدون محتوا و ظاهری خالی از روح اجاره نیستند ؟!
ممکن است چنین پاسخ دهیم که بعد از توجه به این که امکان استیفا با تحقق استیفای منفعت تفاوت دارد، آن‌چه وجود آن در هر اجاره‌ای لازم و شرط است امکان استیفای منفعت است و نه تحقق استیفا در خارج و به صورت عملی. به همین دلیل است که فقها می‌گویند اگر مستأجر اقدام به استیفای منفعت نکرد، حکم به بطلان اجاره نمی‌شود؛ (محمد قمی, بی‌تا, 352).
بنابراین می‌توان گفت: شرط صحت اجاره, امکان استیفا است و نه وقوع استیفا و همان‌گونه که مشخص است, سندهای اجاره از این معیار صحت ـ امکان استیفا ـ برخوردار می‌باشند, زیرا هر صاحب سند می‌تواند از واگذاری آن به دیگری سر باز زند و آن را تا فرا رسیدن موعد اجاره و زمان استیفا برای خود نگه دارد.
عنصر هفتم: عدم اتصال مدت اجاره به عقد
گاه مدت اجاره به عقد متصل نیست؛ مثل آن‌که روزها یا ماه‌ها و یا سال‌ها بعد از وقوع عقد، مدت اجاره شروع گردد.
این عنصر را نیز در سندهای اجاره ـ دست کم در بسیاری از موارد آن ـ می‌توان مشاهده نمود. سؤالی که در این‌جا مطرح میشود این است که آیا اجاره‌ای که میان عقد و مدت آن فاصله زمانی برقرار است، درست می‌باشد. به تعبیر دیگر, آیا اتصال مدت به عقد شرط است ؟ در پاسخ به این سؤال دو قول میان فقیهان مشاهده میشود:
الف. اتصال مدت اجاره به عقد شرط نیست
مشهور فقیهان (یزدی, 1404: 599). گفته‌اند لازم نیست از نظر زمانی مدت اجاره متصل به عقد باشد, زیرا دلیلی بر این امر وجود ندارد, بلکه دلیل، که همان عموم «اوفوا بالعقود» می‌باشد, اجاره فاقد اتصال را نیز صحیح می‌داند؛ (حکیم, 1404: 68).
ب. اتصال شرط است
این قول را پاره‌ای از فقیهان از جمله شیخ طوسی (شیخ طوسی, 1387, ج3: 230) ارایه کرده اند. در میان اهل سنت نیز عده‌ای, از جمله شافعی, این قول را برگزیده اند؛ (شیخ طوسی, 1387, ج2: 35).
این گروه برای اثبات مدعای خود دلایلی چند را ارایه کرده اند که به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم:
دلیل اول: با توجه به این‌که اجاره عقدی شرعی است، ثبوت آن منحصر به مواردی است که دلیل در کار باشد و از آن‌جا که دلیلی بر صحت اجاره مورد بحث ـ که میان عقد و مدت آن از نظر زمانی فاصله افتاده است ـ در دست نیست، اتصال به عقد لازم است. این وجه را شیخ طوسی در کتاب «خلاف» ارایه نموده است.
این استدلال مردود است, زیرا همان‌طور که گذشت, دلیل بر صحت اجاره مورد بحث، عموم «اوفوا بالعقود» است؛ (همان).
دلیل دوم: قدرت بر تسلیم, یکی از شرایط عقد اجاره است. مقصود از این قدرت، قدرت موجود در حال عقد است و نه قدرتی که قابل حصول در زمانی متأخر از عقد می‌باشد. بر پایه این شرط، نمی‌توان برای اجاره مورد بحث، اعتباری قایل شد؛ زیرا در آن، قدرت فعلی بر تسلیم در حال عقد وجود ندارد، بلکه آن‌چه وجود دارد، قدرتی شأنی است که بعداً و به هنگام شروع مدت اجاره به فعلیت می‌رسد.
در رد این استدلال می‌توان گفت:
اولاً: دلیلی بر اعتبار قدرت بر تسلیم در اجاره در دست نیست؛ آن‌چه هست این است که گاه با نبود این قدرت، عقد اجاره دچار اشکال می‌گردد؛ ولی این دچار اشکال شدن نه به لحاظ اعتبار قدرت بر تسلیم بما هو هو است, بلکه به لحاظ امر دیگری از قبیل سفهی شدن معامله و یا غرری شدن آن در نتیجه عدم قدرت بر تسلیم می‌باشد و فقدان قدرت بر تسلیم در مسئله موضوع بحث،نه به سفهی شدن معامله می‌انجامد و نه به غرری شدن آن.
ثانیاً: قدرت شأنی در حین عقد کافی است، زیرا به اقتضای ضرورت تناسب شرط و مشروط، نمی‌توان برای شرط، اعتباری فراتر از محدوده ظرف تحقق مشروط ـ و به تعبیر دیگر ظرف ترتب اثر ـ قایل شد و ظرف ترتب اثر در اجاره مورد بحث، با شروع مدت اجاره شکل می‌گیرد. از این بیان نتیجه می‌گیریم که قدرت فعلی در هنگام عقد لازم نیست بلکه قدرت در ظرف تحقق ترتب اثر مورد نیاز است. این پاسخ را صاحب عروه با این بیان ارایه کرده است:
«ادعای بطلانِ ـ عقد اجاره‌ای که میان مدت و عقد آن فاصله زمانی افتاده است ـ به جهت عدم قدرت بر تسلیم آن‌گونه است که می‌بینی؛ زیرا تسلیم در زمان استحقاق لازم است و نه قبل از آن»؛ (یزدی, بی‌تا: 192).
دلیل دیگری ــ غیر از تناسب شرط و مشروط ــ را نیز می‌توان برای عدم لزوم قدرت فعلی در زمان عقد ارایه داد و آن این که: اگر قدرت فعلی در حین عقد شرط باشد، باید بیع سلف و سلم را محکوم به بطلان نماییم, زیرا در این دو بیع، قدرت فعلی در حال عقد وجود ندارد.
نتیجه این که: سندهای اجاره را نمی‌توان به لحاظ وجود انفصال میان مدت اجاره و عقد آن محکوم به بطلان نمود.
عنصر هشتم: تعلق اجاره به مشاع
وجود این عنصر را نیز در سندهای اجاره به دلیل منتشر شدن آن‌ها در نزد اشخاص مختلف می‌توان مشاهده کرد. باید دید فقه تعلق به مشاع را جایز می‌داند یا نه. اگر تعلق به مشاع از نظر فقهی با اشکال روبه‌رو باشد، سندهای اجاره از این بابت مشکل پیدا می‌کنند.
در پاسخ به این پرسش باید گفت: فقه، اجاره مشاع را تجویز می‌کند؛ (علامه حلی, 1374: 336؛ مقدس اردبیلی, 1374, ج10: 68؛ شیخ اصفهانی, 1409: 29؛ خویی, 1365: 218). البته موجر در اجاره مشاع نمی‌تواند عین را تسلیم مشتری نماید مگر بعد از اذن شریک؛ (همان)؛ همان‌طور که در بیع نیز همین وضعیت جریان دارد.
دلیل جواز اجاره مشاع، اطلاقات ادله باب اجاره است. اطلاق این ادله همان‌طور که اجاره تمام عین را در بر می‌گیرد، اجاره سهمی مشاع از آن ـ خواه نصف، ثلث و یا... باشد ـ را نیز پوشش می‌دهد.
البته این تمسک به اطلاق هنگامی قابل قبول است که استیفای منفعت با مانعی روبه‌رو نباشد. باید دید آیا در مورد اجاره مشاع، مانعی این‌چنین ـ که از استیفای منفعت جلوگیری کند ـ وجود دارد یا نه.
آن‌چه می‌تواند در این زمینه مانع تلقی گردد دو چیز است: اشاعه و شرکت, که هیچ کدام مانعی بر سر راه استیفای منفعت به حساب نمی‌آید. محقق اردبیلی در این باره می‌گوید:
«...اشاعه و شرکت صلاحیت مانع شدن ]برای استیعفای منفعت[ ندارند؛ (مقدس اردبیلی, 1374, ج10: 68).
این دو مانع قابل تصور در مسئله, یکی عقلی و دیگری شرعی است:
الف. مانع عقلی
نفس اشاعه و مشاع بودن ممکن است مانعی عقلی جهت استیفای منفعت پنداشته شود؛ به این معنا که به طور عقلی استیفای منفعت در هنگام اشاعه امکان پذیر نیست.
ادعای امکان ناپذیر بودن استیفای منفعت (مانع عقلی) غیر قابل پذیرش است, زیرا با اذن گرفتن از شریک, استیفا امکان پذیر می‌گردد و در صورت عدم اذن، دخالت حاکم شرع ممکن است راه را برای استیفا هموار سازد.
ب. مانع شرعی
شرکت ممکن است مانعی شرعی برای استیفای منفعت تلقی گردد؛ به این معنا که از نظر شرعی تسلیم عین بدون اذن شریک جایز نیست و با عدم تسلیم عین، استیفای منفعت از آن صورت نمی‌گیرد.
پاسخ این است که این مانع، مانعی قابل زوال به حساب می‌آید و حکم به عدم صحت اجاره به لحاظ وجود یک مانع غیر پایدار بی‌وجه است؛ زیرا شریک پس از اذن گرفتن از او, یا اجازه می‌دهد, که در این صورت مانع برطرف میشود و یا اجازه نمی‌دهد که درنتیجه قضیه به حاکم ارجاع میشود تا وی برای حل مشکل دخالت کند. بنابراین مانعی از نظر شرع برای استیفای منفعت وجود ندارد.
عنصر نهم: تعلق یافتن اجاره به «موصوف در ذمه»
اصل «متعلق قرار گرفتن موصوف در ذمه برای اجاره» از نظر فقهی با مشکل روبه‌رو نیست. فقیهان تعلق اجاره به «موصوف در ذمه» را خالی از اشکال معرفی کرده اند. شیخ طوسی می‌گوید:
«اجاره از دو حال خالی نیست, یا معین می‌باشد یا در ذمه»؛ (طوسی, بی‌تا, ج3: 495).
عنصر دهم: معدوم بودن منافع در حین عقد
در بسیاری از سندهای اجاره استیفای منافع به آینده موکول میشود؛ به لحاظ آن که اعیانی که باید از آن‌ها استیفای منفعت کرد هنوز ایجاد نشده‌اند. هنگامی که اعیان معدوم هستند به طریق اولی منافع آن‌ها نیز معدوم می‌باشد؛ در این صورت چگونه تملیک متوجه و متعلق به یک معدوم ـ یعنی منافع ـ می‌گردد. پاسخ این است که حتی اگر در حین عقد، اعیان معدوم نباشند باز هم منافع امری معدوم می‌باشد؛ بنابراین, اشکال, اختصاصی به مورد سندهای اجاره ندارد بلکه در همه اجاره‌ها ـ اگر آن را به تملیک منفعت تعریف کنیم ـ جریان دارد.
پاسخی که نسبت به مشکل متوجه به اصل اجاره داده شده، برای مشکل سندهای اجاره نیز راه گشا است. پاسخ این است که: معدوم بودن در عالم خارج الزاماً به معنی معدوم بودن در عالم اعتبار نیست و منفعت اگر چه در خارج معدوم است, ولی دارای وجودی تقدیری است (یعنی متعلق اعتبار قرار گرفته است) و این مقدار برای صحت جریان امری اعتباری هم‌چون تملیک کافی است. (ر.ک: اصفهانی, 1409: 5).
عنصر یازدهم: وجود خارجی داشتن اعیان در حین عقد
در بسیاری از سندهای اجاره، اعیان به هنگام صادر شدن سند و عقد اجاره هنوز ایجاد نشده‌اند, به دلیل آن که فرض این است که صادر کردن سند برای سرمایه گذاری جهت تهیه این اعیان است. پرسش این است که آیا معدوم بودن عین، ضرری به اجاره می‌زند یا نه. می‌توان پاسخ داد: اگر ادعای ضرورت وجود عین در هنگام عقد به لحاظ شرط «قدرت بر تسلیم عین» است, باید گفت: آن‌چه در حقیقت لازم است, قدرت بر تسلیم عین در زمان فرا رسیدن مدت اجاره است و در زمان عقد به چیزی بیش از قدرت شأنی بر تسلیم نیاز نیست و چنین قدرتی در سندهای اجاره ـ همان‌طور که قبلاً بیان شد ـ وجود دارد. و اگر ضرورت آن به لحاظ ضرورت وجود منفعت باشد, به این معنا که منفعت باید وجود داشته باشد تا تملیک به آن تعلق پیدا کند و روشن است که بدون وجود عین، منفعت ـ که مترتب بر عین است ـ وجود پیدا نمی‌کند، پاسخ این است که تملیک از اعراض حقیقی به شمار نمی‌آید تا به معروضی واقعی در خارج نیازمند باشد, بلکه از مقولات اعتباری است و به همین لحاظ به بیش از وجود تقدیری و اعتباری نیاز ندارد و موجود بودن عین در خارج در زمان عقد ضروری نیست, و همان‌طور که پیدا است, شرایط سندهای اجاره، امکان تحقق چنین اعتباری را می‌دهد.
منابع
* قرآن کریم.
1ـ حلی, (علامه) حسن بن یوسف, تذکرةالفقها, قم, مؤسسه آل البیت, 1374, ج2.
2ـ ابن قدامه, عبدالله بن احمد, الشرح الکبیر, بیروت, دارالکتب العربی, ج13, ج6.
3ـ شیخ حر عاملی, محمد بن حسن, وسائل الشیعه, بیروت, آل البیت, 1371.
4ـ خویی, ابوالقاسم, کتاب الاجاره, قم, انتشارات لطفی, 1365, ج1.
5ـ بحرانی, یوسف, حدائق الناضرة فی احکام العترة الطاهره, قم, مؤسسه نشر اسلامی, بی‌تا, ج21.
6ـ نجفی, محمدحسن, جواهرالکلام, تهران, دارالکتب الاسلامی, بی‌تا,
ج27.
7ـ موسوی خمینی (امام), سید روح‌الله , تحریرالوسیله, قم, مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی, 1379.
8ـ قمی سبزواری, علی بن محمد, جامع‌الخلاف والوفاق, قم, پاسدار اسلام, چاپ اوّل, بی‌تا.
9ـ یزدی, سید کاظم, عروةالوثقی, قم, مؤسسه نشر اسلامی, 1440ق, ج2.
10ـ نراقی, ملا احمد, مستندالشیعة فی احکام الشریعة, مؤسسه آل البیت, 1429, چاپ اوّل, ج11.
11ـ حکیم, سید محسن, مستمسک العروة, مکتبة سید مرعشی, 1404ق, ج12.
12ـ شیخ طوسی, ابوجعفر محمد بن حسن, المبسوط فقه الامامیه, مکتبة المرتضویه, 1378 , ج3.
13ـ عبدالکریم محمد, فتح العزیز فی شرح الوجیز, بیروت, دارالفکر,
بی‌تا, ج7.
14ـ مقدس اردبیلی, مجمع الفائدة و البرهان, قم, انتشارات جامعه مدرسین, 1374, ج1.
15ـ شیخ طوسی, ابوجعفر محمد بن حسن, الخلاف, قم, انتشارات جامعه مدرسین,بی‌تا, ج3.
16ـ اصفهانی, محمدحسین, الاجارة, مؤسسه نشر اسلامی, 1409ق.
الف. تعریف اوراق اجاره
اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق میشود که برخوردار از قابلیت گردش در جهت بهره‌وری اقتصادی بوده و مالکیت دارنده آن را نسبت به عین‌های اجاره داده شده یا منافع توصیف شده‌ای که عمدتاً تقدیری ـ و نه فعلی و تحقیقی – هستند، نشان می‌دهد.
از این‌رو اوراق اجاره را باید شامل مجموعه‌ای متنوع دانست که با برخی ویژگی‌های مشترک و اختصاصی قابل شناسایی است. بعد از عنصر «ارتباط داشتن با عقد اجاره» اصلی‌ترین ویژگی مشترک سندهای اجاره گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است, که از آن ابزاری برای سرمایه گذاری راحت‌تر اقتصادی و گام نهادن در مسیری منتهی به توسعه ساخته است.
ب. انواع اوراق اجاره
انجام هرگونه مطالعه فقهی پیرامون این اوراق تنها پس از توضیح انواع و گونه‌های آن‌ها امکان‌پذیر است. تفکیک قایل شدن میان انواع اوراق اجاره، ما را در شناسایی عناصر شکل دهنده و هویت بخش به هر یک از آن‌ها, یاری می‌رساند. قیود و مختصات تمییز دهنده هر یک از این انواع از دیگری تنها هنگامی مشخص میشود که با توضیح انواع این اوراق, به شناسایی و بررسی ویژگی‌های انحصاری و مشترک آن‌ها پرداخته شود.
این مسئله در مطالعه فقهی این اوراق بسیار راه‌گشا می‌باشد؛ زیرا نشان می‌دهد که هر یک از این انواع تا چه میزان با موازین فقه سازگاری دارد.
اوراق اجاره سه گونه متفاوت را پوشش می‌دهد: اوراق اجاره منافع، اوراق اجاره خدمات و اوراق اعیان اجاره‌ای. در زیر تبیین این انواع را پی می‌گیریم:
1 ـ اوراق اجاره منافع
اوراق اجاره منافع، سندهایی هستند که تداول ]دست به دست گشتن[ آن‌ها پس از صدور، دربردارنده انجام سلسله‌ای از عقدهای اجاره نسبت به منافع یک عین است. این اوراق به دو دسته تقسیم می‌شوند:
دسته اول: سندهای اجاره اموال وقفی و یا مشابه آن
این در موردی است که به عنوان مثال, زمینی وقفی یا زمینی که اداره آن دراختیار شهرداری است وجود داشته باشد و متولی وقف و یا شهرداری به‌منظور جذب سرمایه لازم برای احداث بنا در زمین تحت اختیار خود، سندهایی را صادر نماید؛ به این صورت که با دادن آن‌ها به مجموعه‌ای از افراد, مبالغی در چارچوب عقد اجاره از آنان دریافت کند و دارندگان سندها نیز در موعد مقرر از منافع سکونت در بنای احداث شده در آن زمین استفاده نمایند. در این گونه از اوراق اجاره، شهرداری یا مرجع مشرف به زمین‌ها از وکالت صاحبان سندها برای اجاره دادن مجدد آن‌ها به افراد دیگری برخوردار است.
ابعاد و ویژگی‌های این دسته از سندهای اجاره را می‌توان به صورت زیر ارایه نمود:
1ـ عقد اجاره میان ناظر یا مشرف از یک طرف و اشخاص متعدد از طرف دیگر صورت می‌گیرد؛
2ـ مشرف یا ناظر با استفاده از مبالغی که در ازای واگذاری سندهای اجاره دریافت می‌کند به سرمایه گذاری در زمین تحت اختیار خود دست می‌زند؛
3ـ از جانب دارندگان سند به مشرف یا ناظر وکالت داده میشود تا وی بتواند حق انتفاع از مال الاجاره را از جانب آن‌ها به افرادی که در نهایت از منافع حاصل از اجاره بهره‌مند می‌شوند واگذار نماید. این افراد مستأجران نهایی به حساب می‌آیند؛
4ـ تمام منافع حاصل از زمین پس از اتمام کار به صاحبان این سندها تعلق ندارد بلکه بخشی از آن به اشخاص حقیقی یا حقوقی که وقف و یا ملکیت زمین مربوط به آن‌ها است، تعلق می‌گیرد و مشرف ملزم به پرداخت این سهم به آن‌ها است؛
5ـ اجاره دوم و دیگر اجاره‌ها ـ اجاره‌هایی که بعد از اولین اجاره از طریق انتقال سندها صورت می‌گیرد ـ آمیخته‌ای از اجاره بالوکاله و اجاره بالاصاله است؛ زیرا صادر کننده سند (مشرف و یا ناظر) در اجاره دادن سهم مربوط به دارندگان سندها, بالوکاله و در اجاره دادن سهم مربوط به صاحب وقف و یا اشخاص حقوقی صاحب زمین بالاصاله عمل می‌نماید.
دسته دوم: سندهای اجاره اموالی که وقفی و یا مشابه آن نیستند
برای این دسته می‌توان به قطعه زمینی مثال زد که مالک آن می‌تواند با صدور سندهای اجاره, مبالغی را از خریداران این اوراق دریافت دارد تا پس از پایان مراحل مختلف احداث بنا, صاحبان سند یا مستأجران از منافع ساختمان بهره مند شوند. دارندگان این سندها می‌توانند با واگذار کردن آن‌ها به افرادی دیگر حق استیفای منفعت را از خود به دیگران واگذار کنند. در صورت انجام چنین کاری مالک سند یا مستأجر اول خود به موجری برای مستأجر دوم بدل میشود. این وضعیت تا هنگامی که مالکان سند اجاره آن را به دیگری واگذار کنند تکرار می‌گردد.
به عبارت بهتر, از آن‌جا که با هر بار واگذاری سند, صاحب آن می‌تواند منافع مورد انتظار را به دیگری اجاره دهد, وی ـ به رغم آن‌که خود این منافع را پیش از این اجاره کرده است ـ موجر و مالک جدید سند مستأجر خواهد بود.
مشخصات این دسته اوراق اجاره عبارت است از:
1ـ در این دسته از اوراق، عقد اجاره مبنایی است هم برای شروع و هم برای تداول؛ شروع از آن جهت که انتقال اوراق از سوی صادر کننده آن به مجموعه‌ای از اشخاص, در قالب عقد اجاره صورت می‌گیرد. وی ــ صادر کننده سند ــ در جایگاه موجر و دریافت کنندگان سند در جایگاه مستأجر قرار می‌گیرند. و مبنا بودن عقد اجاره برای تداول از آن جهت است که علاوه بر عقد اجاره نخستین ـ که در آن صادر کننده سند موجر و دریافت کنندگان آن مستأجران می‌باشند ــ عقدهای اجاره دیگری به ترتیب صورت می‌گیرد که در هر نوبت، مستأجر در عقد قبلی، خود به موجر در عقد جدید تبدیل میشود؛
2ـ منفعت در این اجاره‌ها تأجیلی است؛ به این معنا که منافع مورد انتظار مستأجر از عین، فعلیت ندارد و تنها توصیف می‌گردد. به این ترتیب درهر عقد اجاره‌ای که صورت می‌گیرد هر یک از مالکان اوراق، صاحب منفعتی می‌گردد که در ذمه توصیف میشود و پس از انتقال سند به فرد دیگر, حق انتفاع از منافع نیز به فرد دوم انتقال می‌یابد؛
3ـ اجرت نیز آن چیزی است که به صورت مشخص و معین در نظر گرفته میشود و مستأجر آن را در ازای منفعت ــ که صرفاً توصیف شده و هنوز موعد استیفای آن فرا نرسیده است ــ می‌پردازد. اجرت در اجاره نخستین, مبالغی است که دریافت کنندگان سند می‌پردازند و به کمک آن زمین, بنا می‌گردد و در اجاره‌های بعدی نیز مبالغی است که در قبال دریافت سند پرداخت می‌گردد؛
4ـ در تمام موارد تداول، مالک عین کسی است که در آغاز, سندها را صادر کرده است.
2ـ اوراق اجاره خدمات
این اوراق به سندهایی اطلاق میشود که شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده آن‌ها ارایه خدماتی مشخص را در موعدی از پیش تعیین شده تضمین می‌کند. سندهای اجاره خدمات به دو صورت زیر صادر می‌گردد:
الف. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند اجاره خدمات، خود ارایه دهنده خدمات تضمین شده در سندها می‌باشد. به عنوان مثال, یک مؤسسه آموزش عالی می‌تواند برای ارایه واحدهای درسی مشخص در موعدی معین، سندهایی قابل واگذاری را به فروش برساند تا با استفاده از عواید مالی این کار اقدام به آماده سازی شرایط برگزاری این واحدها نماید. دارندگان چنین سندهایی می‌توانند در صورت تمایل, آن‌ها را به دیگران واگذار نمایند. آخرین دریافت‌کنندگان سند در صورت برخورداری از شرایط مورد توافق برای شرکت در این کلاس‌ها حق خواهند داشت تا از خدمات تحصیلی دانشگاه که در قالب واحدهای مورد انتظار ارایه میشود استفاده نمایند.
گردش این دسته از سندها, هم‌چون دیگر انواع سندهای اجاره, با دست به دست شدن اتفاق می‌افتد, به گونه‌ای که آخرین دارندة سند را باید آخرین مستأجر یا مستأجر نهایی برای استفاده از خدمات دانست.
ب. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند, خود ارایه کننده خدمات نمیباشد بلکه واسطه تضمین کننده نسبت به ارایه خدمات می‌باشد. در چنین مواقعی صادر کننده سند موظف است با عقد قرارداد، شرایط ارایه خدمات مورد انتظار در سندهای اجاره را برای دارندگان آن‌ها فراهم آورد و در واقع شخص حقیقی یا حقوقی صادرکننده سندهای اجاره خدمات به این شیوه, به دارندگان اسناد تضمین می‌دهد که در موعدی مقرر خدمات مذکور در اسناد را دریافت خواهند داشت. در این مورد می‌توان به بسیاری از مؤسسات خدماتی واسطه‌ای اشاره کرد که در قبال دریافت وجوهی مشخص, ارایه خدماتی معین را توسط افراد ثالت تضمین می‌کنند. اگر این مؤسسات اقدام به صدور اسناد قابل واگذاری برای اجاره خدمات نمایند که مطابق با آن‌ها انجام خدماتی مشخص تضمین گردد، فعالیت اقتصادی آن‌ها از جمله مصادیق مسئله مورد بحث ما خواهد بود.
در واقع در چنین موردی سه رکن وجود دارد و معمولاً دو قرارداد نیز منعقد میشود. این سه رکن عبارت است از: صادرکننده سندهای اجاره خدمات, دریافت‌کنندگان این سندها و ارایه دهندگان یا مجریان خدمات. یکی از دو قرارداد میان صادر کننده سندها به عنوان تضمین کننده ارایه خدمات و دریافت‌کنندگان این سندها منعقد میشود، و قرارداد دوم نیز میان صادر کننده اسناد و شخصیت حقیقی یا حقوقی ارایه دهنده یا مجری خدمات منعقد می‌گردد. بدیهی است انگیزه صادر کننده این اسناد, جمع آوری سرمایه‌های دیگران و استفاده از آن‌ها (و عمدتاً در فاصله زمانی میان صدور سندها و هنگام ارایه یا اجرای خدمات مورد انتظار) می‌باشد.
سه نکته در ارتباط با هر دو دسته از سندهای اجاره خدمات، قابل توجه می‌باشد:
نکته اول: صادر کننده باید اقدامات تضمینی لازم برای ارایه خدمات در موعد مقرر را به عمل آورد. در صورت عمل نکردن به مفاد سندهای اجاره, مسئولیت حقوقی متوجه وی خواهد بود.
نکته دوم: نوع, میزان و زمان ارایه خدمات باید به روشنی و بدون هرگونه ابهامی معین گردد و به تعبیر فقهی, سندهای اجاره باید از هرگونه جهالتی به دور باشد.
نکته سوم: علت تأجیلی بودن ارایه خدمات (احاله آن به آینده), هم‌چنان‌که پیش‌تر نیز مورد اشاره قرار گرفت, جذب اموالی از مردم و سرمایه‌گذاری به وسیلة آن اموال می‌باشد, تا پس از فراهم آمدن زمینه، ارایه خدمات امکان پذیر گردد. بنابراین نباید پنداشت که موکول کردن ارایه خدمات به آینده، ضروری و بازگشت ناپذیر است.یک مؤسسه می‌تواند هم زمان با صدور سندهای اجاره خدمات، ارایه آن‌ها را برای دریافت‌کنندگان آن سندها توسط مؤسسه‌ای دیگر تضمین کند و یا خود اقدام به ارایه آن خدمات نماید.
3 ـ اوراق اعیان اجاره
این نوع از اجاره خود به گونه‌های متعددی تقسیم میشود که در زیر به مهم‌ترین آن‌ها اشاره میشود:
الف. مالک، اقدام به صدور سند برای ملکی می‌کند که آن را اجاره داده است؛ سندی که حکایت از ملکیت او بر آن عین می‌کند. چنین سندی اگر به غیر واگذار شد، عین، مالکی جدید و مستأجر، موجری جدید پیدا می‌کند.
این‌که چه کسی سند را صادر کرده است؛ خود مالک, مستأجر, مؤسسه‌ای خاص و یا... تفاوتی ندارد؛ هر یک از این افراد یاد شده ممکن است اقدام به صدور چنین سندهایی بنماید. در هر صورت دارنده سند، مالک عین به شمار می‌آید.
مشخصات این گونه سندها را می‌توان به صورت زیر ارایه نمود:
1ـ انتقال ملکیت بر اساس انتقال سند انجام می‌پذیرد. به تعبیر دیگر, انتقال سند از شخصی به شخص دیگر به معنای انتقال عین از اولی به دومی است؛
2ـ مستأجر پس از انتقال سند، اجرت را به صاحب سند تسلیم می‌کند؛ بنابراین اگر در هر دوره از موعدهای اجاره، مالکی جدید برای عین مورد اجاره وجود داشته باشد وی باید بهای اجاره را به او پرداخت نماید.به عبارت فنی‌تر, انتقال مالکیت عین را باید به معنای انتقال جریان پرداخت اجرت اجاره دانست؛
3ـ صادر کردن سند و یا کتابت انتقال آن ــ در صورتی که شیوه ثبت جریان انتقال در سند برگزیده شده باشد ــ می‌تواند در اداره ثبت یا خود سند و یا حتی با استفاده از هر شیوه مناسب دیگری اتفاق بیفتد.این مسئله در امکان فروش سند ملکیت عین اجاره داده شده به دیگران تفاوتی ایجاد نمی‌کند؛
4ـ خصوصیات مورد توافق مالک اول و مستأجر باید در سندها به طور دقیق مشخص گردد؛ خصوصیاتی هم‌چون عین جنس, مدت اجاره و قیمت اجاره از جمله اصلی‌ترین این خصوصیات می‌باشد؛ زیرا در غیر این صورت, جهالت پدید خواهد آمد که از جمله موانع صحت اجاره می‌باشد.
ب. مالک عین، سندها و ارواق متعددی را صادر می‌کند که هر یک بر سهم‌هایی مشخص از عین دلالت می‌کند. خریداران این سندها مالکان جدید خواهند بود که به صورت مشاع در مالکیت آن با یکدیگر شریک هستند. تعلق درآمد حاصل از اجاره به صاحبان این سندها نیز بر اساس درصد مالکیتشان می‌باشد؛ یعنی این افراد از اجرتی که مستأجر می‌پردازد، هم اندازه با سهم خویش برخوردار می‌شوند. به عنوان مثال, اگر فردی صاحب سندی باشد که بر بیست درصد از مالکیت عین دلالت می‌کند, بیست درصد از درآمد حاصل از اجاره به وی تعلق خواهد گرفت.
تفاوت این مورد با مورد اول در این است که عین در این‌جا, بر خلاف مورد نخست, به صورت مشاع به افراد متعدد فروخته میشود. براساس این تفاوت, در این‌جا صاحب هر یک از سندها به نسبت سهمی که از عین به صورت مشاع به او تعلق گرفته است از درآمد ناشی از اجاره عین برداشت می‌کند, در حالی که در آن‌جا به صورت کامل به صاحب سند تعلق می‌گرفت.
نکته مهم در این‌گونه سندها این است که باید درصد مالکیت هر یک از آن‌ها بر عین مشخص شده باشد.
ج. گاه یک مؤسسه یا شخصیت حقوقی اقدام به صدور سندهایی می‌نماید که طبق آن‌ها می‌تواند از طرف خریداران سندها, اقدام به خرید یک عین و سپس بهره برداری از آن در قالب عقد اجاره نماید؛ البته گاه این اجاره در سندهای پذیره نویسی مورد تصریح واقع میشود و گاه در قالب عقدی جدید منعقد می‌گردد.
به تعبیر دیگر, پذیره نویسی دریافت کنندگان این سندها به معنای اعطای وکالت برای خرید عین مورد نظر در چارچوب عقد بیع و اجازه لازم برای بهره برداری از آن در چارچوب عقد اجاره می‌باشد. طبیعی است استفاده از منافع عین خریداری شده محصور به بهره برداری فوری از منافع آن نمیباشد و شامل شیوه‌های دیگر بهره برداری از جمله سرمایه گذاری در آن ـ مانند احداث بنا در زمین خریداری شده ـ و سپس منتفع شدن از منافع آن می‌باشد.
اگر پذیره نویسی متضمن عقد اجاره نیز باشد این عقد بر اساس توصیف در ذمه خواهد بود؛ ولی اگر در پذیره نویسی اشاره‌ای به عقد اجاره نشود تنها به توکیل مؤسسه صادر کننده اسناد در خرید عین مورد توافق اشاره دارد. در این صورت بهره‌برداری از منافع این عین منوط به انعقاد عقد اجاره به صورت جداگانه است که باید پس از تسلط یافتن مؤسسه بر عین انجام پذیرد. در هر حال, مؤسسه اجاره کننده موظف است پس از خریداری عین به وکالت از پذیره نویسان, اجرت اجاره را به صاحبان سندهای پذیره نویسی شده پرداخت نماید.
در واقع دو عقد در این‌جا صورت می‌گیرد: اول, بیع به صورت وکالتی و سپس اجاره از جانب صاحبان سندهای پذیره نویسی شده؛ زیرا عین خریداری شده, به آن‌ها تعلق دارد.
د. همان صورت سوم است, با این تفاوت که یک واسطه میان خریداران سندها و مؤسسه علاقه‌مند به بهره‌برداری از منافع یک عین ارتباط برقرار می‌کند.چنین واسطه‌هایی معمولاً بانک‌ها یا دیگر مؤسسات اعتباری هستند. در این فرض بانک ابتدا اقدام به صدور سند می‌کند و سپس با استفاده از اعتبارات به دست آمده, عین مورد درخواست مؤسسه طرف قرار داد را به وکالت از صاحبان سندها خریداری می‌نماید, آن‌گاه حق بهره‌برداری از منافع حاصل از عین را در قبال اجرتی مشخص به مؤسسه واگذار می‌کند و در نهایت, درآمد حاصل از اجاره عین خریداری شده را از طرف مؤسسه به صاحبان سندها می‌پردازد.
در این قسم سه رکن اصلی وجود دارد که عبارت‌اند از:
1 ـ مستأجر: مؤسسه یا هر شخصیت حقوقی دیگری که به استیفای منافع یک عین علاقه نشان می‌دهد ولی به هر دلیل مایل به خرید آن نیست؛
2 ـ موجر: افرادی که با پذیره نویسی, به واسطه وکالت می‌دهند تا از طرف آن‌ها اقدام به خرید عین مورد درخواست مستأجر نماید و سپس آن را به وی اجاره دهد؛
3 ـ واسطه: بانک یا مؤسسه اعتباریی که اعمال زیر را انجام می‌دهد:
3ـ1ـ به درخواست مؤسسه خواهان استیفای منافع یک عین, اقدام به صدور سندهای اعتباری به منظور جذب اعتبار لازم برای خرید آن عین می‌نماید؛
3ـ2ـ تحویل دادن سندها از یک سو و خرید عین مورد درخواست به وکالت از صاحبان سندها از سویی دیگر؛
3ـ3ـ اجاره دادن عین مورد تقاضا به مؤسسه‌ای که خواهان استیفای منافع حاصل از آن می‌باشد.
در برخی از قراردادها وظایف محوله به واسطه، شامل تداوم واسطه‌گری میان موجر و مستأجر تا پایان اجاره و حل معضلات و منازعات احتمالی نیز میشود.
به این ترتیب, صورت چهارم را باید به دو قسم واسطه‌گری موقت و واسطه‌گری دایم تقسیم نمود.
نقطه مشترک در چهار صورتی که به آن‌ها اشاره شد آن است که سندهای صادر شده, به ملکیت تمام یا بخشی از اعیان دلالت می‌کنند. هم‌چنان‌که به تفصیل توضیح داده شد, این ملکیت در صورت نخست بر تمام عین و در صورت‌های دوم, سوم و چهارم بر بخشی از عین می‌باشد.
پرسشی که در این‌جا پیش می‌آید این است که علت نام‌گذاری این سندها ـ یعنی اوراق اعیان اجاره که بیان‌گر ملکیت بر اعیان هستند ـ به سندهای اجاره‌ای چیست. در پاسخ باید به هدف افرادی که اقدام به خریدارای این اسناد می‌نمایند اشاره کرد, زیرا هدف آن‌ها از خرید این اسناد دست‌یابی به سود و اجرت ناشی از اجاره آن‌ها می‌باشد. در واقع خریداران این اسناد به نوعی سرمایه گذاری روی می‌آورند که درآمدهای ناشی از آن از ناحیه عقد اجاره و واگذاری منافع عین خریداری شده به غیر تحصیل میشود.
2ـ حکم فقهی اوراق اجاره
اصلی‌ترین ویژگی سندهای اجاره, گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است. این ویژگی که از جمله نخستین دلایل صدور اسناد اجاره است باید قبل از سایر مباحث مرتبط با اسناد اجاره مورد توجه قرار گیرد.
بررسی فقهی پیرامون گردش اسناد اجاره میان مالکان و خریداران آن‌ها نشان می‌دهد که هیچ‌گونه اشکالی در انجام این کار نیست, زیرا دست به دست شدن این سندها در نهایت به یکی از دو صورت بیع یا اجاره باز می‌گردد. و روشن است که هر دو صورت از مبنایی فقهی و حقوقی برخوردار می‌باشد. در واقع اگر اسناد بر اساس انتقال ملکیت دست به دست شوند ـ مانند صورت سوم که اسناد بیان‌گر مالکیت بر اعیان بود ـ تداول (چرخش اقتصادی سندهای اجاره) ناظر به عقد بیع خواهد بود و با هر بار دست به دست شدن سند, عقدی جدید منعقد می‌گردد, و اگر این سندها بر اساس ملکیت صاحب سند بر خدمات یا منافع عین انتقال یابند با هر بار انتقال سند, عقد اجاره جدیدی شکل می‌گیرد.
خلاصه آن‌که: چرخش مالکیت در سندهای اجاره یا بر اساس انتقال ملکیت بر عین اتفاق می‌افتد و یا بر اساس انتقال ملکیت بر منافع و خدمات, که در هر دو صورت مبتنی بر مبنایی فقهی است. صورت نخست ناظر و یا مبتنی بر شکل گیری عقد بیع و صورت دوم ناظر و یا مبتنی بر عقد اجاره است. به این ترتیب, چرخش مالکیت بر اعیان یا منافع, بر اساس سندهای اجاره به خودی خود با مشکل فقهی روبه‌رو نبوده و ناقض شرایط فقه برای معامله نمیباشد, اما با مطالعه دقیق این سندها به عناصری در درون همه یا برخی از آن‌ها برمی‌خوریم که امکان دارد مانع از تحقق برخی از ارکان بیع یا اجاره شود. بنابراین لازم است به مطالعه هر یک از این عناصر بپردازیم.
ناگفته پیدا است که اگر یکی از عناصر مشترک در همه انواع, ناسازگار با فقه باشد، پرونده جواز فقهی این مبحث به سرانجام نخواهد رسید و راهی برای تجویز سندهای اجاره باقی نخواهد ماند؛ ولی اگر یکی از عناصر اختصاصی یا مشترک میان یک یا چند نوع از این اوراق دچار مشکل باشد،دایره عدم تجویز فقهی به آن محدود می‌گردد.
در ادامه به بررسی این عناصر می‌پردازیم:
عنصر اول: ورود عقد بیع بر عین مورد اجاره
در برخی از اقسام سندهای اجاره ـ که قبلا شرح آن‌ها گذشت ـ با این وضعیت روبه‌رو هستیم که نسبت به عینی که در دست اجاره است، عقد بیع صورت می‌گیرد. پرسش این است که آیا عقد بیع بر عین مستأجره با موازین فقهی سازگار است.
در این جا دو سؤال مطرح شده است: یکی آن‌که آیا عقد بیع درست است و دیگر این‌که آیا اجاره باطل میشود؟ بیش‌تر فقیهان امامیه ـ اگر نگوییم همه آنان (علامه حلی, 1374: 329) ـ و برخی فقهای اهل سنت، مانند احمد بن حنبل (ابن قدامه: 114) و نیز شافعی (همان) (در یکی از دو قول نسبت داده شده به وی) حکم به صحت ورود بیع بر عین مستأجره نموده و معتقد شده‌اند علاوه بر صحت این عقد، اعتبار اجاره نیز به حال خود باقی می‌ماند و باطل نمی‌گردد.
روشن است که درست بودن عقد بیع, به معنای انتقال مالکیت عین فروخته شده به خریدار، و باطل نبودن اجاره, به معنای تداوم سلطه مستأجر بر منافع عین است؛ منافعی که در ازای آن هزینه‌ای می‌پردازد.
جهت اثبات این دو حکم ـ صحت عقد و عدم ابطال اجاره ـ دو دلیل می‌توان ارایه کرد:
دلیل اول: هیچ یک از عقود بیع و اجاره مقتضی نفی دیگری نیستند
مقتضای تحقق هیچ یک از این دو عقد نفی دیگری نیست. توضیح این‌که: هیچ‌گاه مقتضای عقد اجاره, منع مالک از مطلق تصرف ـ از جمله فروش عین ـ نیست؛ بلکه مقتضای آن صرفاً عدم تسلط موجر ـ مالک عین ـ در مدت اجاره بر منافع عین مستأجره، و تعلق داشتن این منافع به مستأجر است.
بنابراین مالک عین حتی در دوران اجاره نیز می‌تواند از دیگر انواع تسلط ـ به غیر از تسلط بر منافع ـ استفاده کند. به بیانی دیگر, اجاره دادن یک عین به معنای آن است که مالک تا انتهای دوره اجاره حق بهره برداری از منافع را ندارد و می‌تواند نسبت به سایر تصرف‌ها از جمله فروش آن اقدام نماید.
هم‌چنین مقتضای عقد بیع منع مستأجر از استیفای منافع عین مستأجره نیست, زیرا بیع بر عین جاری شده است و نه بر منافع آن. توضیح بیش‌تر این که: ورود عقد بیع بر عین مستأجره در چارچوب یکی از سه وضعیت زیر تحقق پذیر است:
الف. مشتری از قضیه «در اجاره بودن عین» اطلاع دارد و با بایع چنین قرار می‌گذارد که درآمد ناشی از اجاره, به فروشنده ـ مالک پیشین عین ـ تعلق بگیرد. به این ترتیب, بعد از بیع، اجرت اجاره تا پایان دوره آن باید از جانب مستأجر به مالک پیشین عین پرداخت گردد.
ب. مشتری از اجاره با خبر است و بنا را بر آن می‌گذارد که از هنگام بیع, درآمد ناشی از اجاره عین به وی ـ مشتری ـ تعلق گیرد.
همان‌طور که پیدا است, در دو صورت بالا مشتری نسبت به بهره برداری از منافع توسط مستأجر اعتراضی ندارد و فروش عین مستأجره از جانب بایع همراه با آگاهی و رضایت مشتری از وضعیت آن انجام می‌پذیرد.
ج. مشتری جاهل به اجاره بوده و بعد از عقد بیع از آن اطلاع می‌یابد.
در ارتباط با این قسم, بحث‌هایی درگرفته است. فقیهان امامیه و بسیاری از عالمان اهل سنت اعتقاد دارند که عدم اطلاع مشتری از اجاره عین, مانع از تحقق بیع نیست بلکه موجب تخییر مشتری در رد یا قبول بیع میشود. به تعبیر دیگر, مشتری مخیّر است صبر کند تا مدت اجاره به سر بیاید و عین مال را دریافت کند و یا این‌که معامله را فسخ کند. در هر صورت، بر حسب رأی فقها, بیع، موجب تحقق یافتن سلطنت مشتری بر منافع تحت ملکیت مستأجر در مدت اجاره نمی‌شود تا حکم به بطلان اجاره گردد. به بیان دیگر, هرچند عقد بیع سلطنت خریدار بر عین را سبب میشود, ولی این به معنای ایجاد سلطنت بر منافع تحت ملکیت مستأجر در مدت اجاره نیست.
با توضیحی که گذشت, به دست می‌آید که بیع در هیچ یک از سه صورت مسئله، موجب ابطال اجاره نخواهد شد.
آن‌چه تطبیق مسئله فقهی ورود بیع بر اجاره را در ارتباط با سندهای اجاره اعیان آسان می‌سازد آن است که در سندهای اجاره اعیان, خریدار و فروشنده بر اساس این پیش فرض اقدام به واگذاری سند و فروش عین می‌نمایند که همه امور مربوط به عین از زمان واگذاری سند, به مالک جدید تعلق یابد.به این ترتیب درآمد حاصل از اجاره از زمان انتقال سند, به مالک جدید و خریدار عین تعلق می‌گیرد. توضیح بالا نشان می‌دهد که سندهای اجاره اعیان تنها در قالب صورت دوم جای می‌گیرد که مطابق با آن مشتری از اجاره خبر دارد و اجرت اجاره از زمان عقد بیع به بعد به وی تعلق می‌گیرد.
دلیل دوم: معتبره حسین بن نعیم
حسین بن نعیم از امام ششم نقل می‌کند که حضرت فرمود:
«شنیدم از پدرم که فرمود ابوجعفر (امام باقر علیه السلام) فرمود: بیع، اجاره و سکنی را نقض نمی‌کند؛ولی به فروش می‌رسانی آن را بر این اساس که خریدار، تملک نکند آن‌چه را خریده، مگر آن که سکنی به صورتی که شرط شده انقضا یابد و همین‌طور است اجاره»؛ (حر عاملی, 1371, باب 24, حدیث 3).
دلالت روایت بر مدعا, بی‌نیاز از توضیح می‌باشد.
عنصر دوم: اقدام مستأجر به اجاره دادن عین مستأجره
این مسئله ـ اقدام مستأجر در اجاره دادن آن‌چه اجاره کرده ـ از مواردی نیست که شکل‌گیری آن وام‌دار موضوع «اوراق اجاره» باشد؛ بلکه از مسایل دارای پیشینه در فقه به شمار می‌آید.
در این مسئله، جمهور فقیهان اهل سنت و تمامی فقیهان امامیه حکم به جواز داده‌اند؛ یعنی گفته‌اند مستأجر می‌تواند عین مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد؛ البته فقیهان امامیه معتقدند این جواز مربوط به موردی است که مالک در عقد اجاره، شرط استیفای منفعت به صورت مباشر را مطرح نکرده باشد.
به هر حال, برای اثبات جواز اقدام مستأجر ـ در اجاره دادن عین تحت اجاره ـ این دلیل را می‌توان ارایه کرد که معیار صحت عقد اجاره، مالکیت نسبت به منفعت است و نه مالکیت نسبت به عین. به تعبیر دیگر, کسی که عینی را اجاره می‌دهد لازم نیست مالک خود عین باشد, بلکه مالک بودن او بر منفعت کفایت می‌کند؛ زیرا اجاره در واقع چیزی جز تملیک منفعت یا مسلط کردن کسی بر عینی جهت استیفای منفعت آن نیست و این اقدام به عنصری فراتر از ملکیت داشتن بر منفعت نیاز ندارد و مستأجر چنین مالکیتی را دارا است.
فقیهان امامیه به رغم اعتقاد به جواز،، این بحث را مطرح نموده‌اند که آیا جایز است مستأجر بعد از تحقق اجاره ــ یعنی اجاره دوم که در آن او موجر می‌گردد ــ عین را بدون اذن مالک به مستأجر دوم تسلیم کند, یا این که تسلیم عین باید با اذن مالک باشد. در پاسخ به این مسئله دو قول وجود دارد:
قول اول: عدم جواز تسلیم عین بدون اذن مالک
این قول متعلق به شیخ طوسی و ابن ادریس و علامه می‌باشد و دلیل آن را چنین بیان نموده‌اند که: در اجاره، عین امانتی است در دست مستأجر و در این امانت، مالک اجازه‌ای مبنی بر واگذار کردن آن به غیر صادر نکرده است.
قول دوم: جواز تسلیم عین بدون اذن مالک
آیة الله خویی برای اثبات این قول چنین می‌گوید:
«اقدام مالک در رخصت دادن به مستأجر جهت استیلا یافتن بر عین, ناشی از برخورداری او از وصف عنوانی «مالک بودن نسبت به منفعت» است و نه برخاسته از ذات و جنبه‌های تشخص بخشی به او. بر این اساس، هرکس که مالک منفعت باشد، می‌تواند اقدامی این چنین ــ رخصت دادن به غیر جهت استیلا یافتن بر عین ــ را به عمل آورد»؛ (خویی, 1365, ج1: 274).
البته وی اضافه می‌کند از آن‌جا که عین امانتی نزد مستأجر اول است و به همین جهت باید آن را محافظت کند، جایز نیست که او ــ یعنی مستأجر اول ــ عین را در معرض خطر قرار دهد و اجاره دادن آن به انسان جائر و خائن ــ که از او اطمینانی نسبت به حفاظت از عین وجود ندارد ــ قرار دادن آن در معرض خطر می‌باشد؛ (همان).
حاصل سخن این که: به طور کلی، اقدام مستأجر در اجاره دادن عین در دست اجاره, با مشکل فقهی روبه‌رو نیست؛ با این توصیف, سندهای اجاره ممکن است با یک اشکال مهم روبه‌رو گردند و آن این که فقها با استناد به برخی روایات گفته‌اند: در برخی موارد، اقدام مستأجر به اجاره دادن عین به بیش از قیمتی که اجاره کرده، جایز نیست. این موارد عبارت‌اند از: اتاق، خانه، دکان و اجیر, مگر آن که تغییری را در آن‌ها ایجاد کند, مثل سفید کردن و یا تعمیر نمودن آن؛ (بحرانی, بی‌تا: 292).
این اشکال از آن جهت است که سندهای اجاره معمولاً براساس اجاره‌هایی بیش از قیمت‌های قبلی شکل می‌گیرند؛ از این رو مشمول اقدام مستأجر به اجاره عین به بیش از قیمتی که اجاره کرده است, می‌گردد.
اگرچه ارایه این بحث مجالی گسترده‌تر می‌طلبد ولی در این‌جا می‌توان به نکات زیر اشاره نمود:
1ـ عده‌ای از فقیهان, این ممنوعیت اجاره به اکثر را ـ که در روایات آمده ـ حمل بر کراهت نموده اند؛ در مقابل، مشهور قایل به منع شده اند؛ (همان).
2ـ این اشکال در همه سندهای اجاره‌ای نمی‌آید بلکه فقط در سندهایی جریان دارد که تبادل و تداول ـ انتقال و دست به دست شدن ـ آن‌ها بر اساس عقد اجاره صورت می‌گیرد؛ مثل سندهای اجاره منافع و سندهای اجاره خدمات؛ اما سندهای اجاره اعیان با اشکال روبه‌رو نیست.
3ـ این اشکال در سندهای اجاره منافع و اجاره خدمات نیز تنها در مواردی می‌آید که اجاره به یکی از موارد یاد شده (اتاق، خانه، دکان و اجیر) تعلق یافته باشد؛ در غیر این صورت, اشکالی از این نظر پیش نمی‌آید. و همان‌طور که پیدا است, برای سرمایه گذاری در عصر حاضر موارد بسیاری غیر از چهار مورد یادشده وجود دارد که می‌توان سندهای اجاره را نسبت به آن‌ها شکل داد.
عنصر سوم: طولانی شدن مدت اجاره
در سندهای اجاره, عنصر «به طول انجامیدن مدت اجاره» را به روشنی می‌توان دید؛ چه آن که این سندها میان مردم دست به دست میشود و طبیعی است که این دست به دست شدن در زمانی طولانی رخ می‌دهد.
در این‌جا این پرسش مطرح میشود که از نظر فقه، طولانی شدن مدت اجاره چه حکمی دارد. در پاسخ باید گفت: هیچ دلیلی بر نفی اعتبار اجاره طولانی مدت وجود ندارد.در این زمینه علامه حلی چنین می‌گوید:
«مدت اجاره از نظر کم بودن و زیاد بودن, اندازه‌ای ندارد ]یعنی: به لحاظ زمان هیچ محدودیتی ندارد[ می‌توان یک لحظه, به شرط آن‌که ضبط انجام پذیرد, و یا هزار سال، ]چیزی را[ اجاره کرد»؛ (علامه حلی, 1374: 316) وی این را قول همه عالمان شیعه می‌داند؛ (همان).
عنصر چهارم: باقی نماندن عین در خلال مدت اجاره
بی‌گمان بقای عین در صحت اجاره معتبر و لازم است. اما سؤالی که وجود دارد این است که آیا واقعاً باید به بقای عین قطع پیدا کنیم تا اجاره صحیح باشد, یا احتمال عقلایی بر بقا کافی است.
اگر قطع به بقای عین را ضروری بدانیم باید حتی در موردی که با احتمال عدم بقای عین روبه‌رو می‌شویم، حکم به عدم صحت اجاره کنیم و اگر در صحت اجاره احتمال عقلایی بقا را کافی بدانیم، عقد اجاره تنها در موارد وجود احتمال عقلایی بر عدم بقای عین, محکوم به بطلان میشود و نه در موارد وجود احتمال بر عدم بقا.
دیدگاه دوم درست است؛ یعنی در صحت اجاره, احتمال عقلایی به بقا کفایت می‌کند؛ زیرا اگر قطع به بقا لازم باشد باید هیچ عقد اجاره‌ای را ـ مگر در موارد اندک ـ درست ندانیم؛ به دلیل این‌که در بسیاری از اجاره‌ها احتمال از بین رفتن عین به جهت اسباب و عواملی در آینده ـ که عمدتاً قابل پیش بینی نیستند ـ وجود دارد.
مقصود از وجود احتمال عقلایی به بقای عین، آن است که ظاهر عین از باقی ماندن تا پایان مدت اجاره حکایت کند. بر اساس این, مقصود علامه حلی که می‌گوید: «جایز است اجاره عین در مدتی که در آن باقی می‌ماند»، بقای عین به حسب نوع و از نظر عرف است, نه بقای قطعی؛ (همان).
عنصر پنجم: پوشش دادن مدت اجاره به تمام عمر اقتصادی عین
با توجه به این که در سندهای اجاره ـ به لحاظ دست به دست گشتن تا پایان عمر اقتصادی اعیان ـ پایان یافتن مدت اجاره و تمام شدن عمر اقتصادی اعیان هم‌زمان اتفاق می‌افتد، این پرسش مطرح میشود که از نظر فقه وضعیتی این‌چنین – که عمر اقتصادی عین برابر با
مدت اجاره می‌گردد و به تعبیر دیگر, مدت، تمام عمر اقتصادی عین را در بر می‌گیرد ـ صحیح است یا نه.
ممکن است قایل شویم چنین اجاره‌ای درست نیست, زیرا فاقد این شرط از شروط اجاره می‌باشد و انتفاع از عین نباید منجر به نابودی آن گردد, و سندهای اجاره چنین وضعیتی دارند.
حقیقت این است که ادعای عدم رعایت شرط یاد شده در سندهای اجاره بی‌مورد است؛ زیرا انتفاع منتهی به زوال عین در سندهای اجاره به دلیل به طول انجامیدن آن، از سنخ انتفاع‌های مبطل عین ـ که ذات آن‌ها را عنصر از بین بردن عین تشکیل می‌دهد ـ نیست؛ به تعبیر دیگر, از بین رفتن عین در سندهای اجاره، در نتیجه روند ناشی از تداوم و استمرار انتفاع رخ می‌دهد, در حالی که زوال عین در انتفاع‌های متلف عین به محض وقوع انتفاع اتفاق می‌افتد.
از طرف دیگر, در انتفاع متلف عین – که عدم آن شرط میشود – اصل عین بعد از انتفاع نابود می‌گردد؛ مانند نان که به محض وقوع انتفاع از آن (یعنی خوردن) از بین رفته و اثری از آن باقی نمی ماند؛ در حالی که در سندهای اجاره این عمر اقتصادی است که بعد از یک انتفاع طولانی از بین می‌رود، و نه اصل عین.
عنصر ششم: وقوع مجموعه‌ای از اجاره‌ها بدون استیفای منفعت
وقوع مجموعه‌ای پشت سر هم از اجاره‌ها بدون آن که بعد از آن‌ها استیفای منفعت صورت بگیرد، عنصر دیگری است که در سندهای اجاره‌ای ــ البته در آن دسته از سندها که بیان‌گر ملکیت نسبت به منافع و یا خدمات هستند ــ به چشم می‌آید. باید پرسید از لحاظ فقهی چنین عنصری این سندها را با مشکل روبه‌رو می‌سازد یا نه. ناگفته پیدا است که این عدم استیفای منفعت، در همه اجاره‌هایی که بر اساس تبادل سندها انجام می‌گیرد، اتفاق می‌افتد و تنها در آخرین اجاره این وضعیت رخ نمی‌دهد.
پرسش جدی‌تر این که, آیا مگر نه این است که اجاره برای استیفای منفعت است؛ اگر پاسخ مثبت است پس چگونه می‌توان چنین اجاره‌های عاری از استیفا را تجویز کرد, و آیا در حقیقت این اجاره‌ها، صورتی بدون محتوا و ظاهری خالی از روح اجاره نیستند ؟!
ممکن است چنین پاسخ دهیم که بعد از توجه به این که امکان استیفا با تحقق استیفای منفعت تفاوت دارد، آن‌چه وجود آن در هر اجاره‌ای لازم و شرط است امکان استیفای منفعت است و نه تحقق استیفا در خارج و به صورت عملی. به همین دلیل است که فقها می‌گویند اگر مستأجر اقدام به استیفای منفعت نکرد، حکم به بطلان اجاره نمی‌شود؛ (محمد قمی, بی‌تا, 352).
بنابراین می‌توان گفت: شرط صحت اجاره, امکان استیفا است و نه وقوع استیفا و همان‌گونه که مشخص است, سندهای اجاره از این معیار صحت ـ امکان استیفا ـ برخوردار می‌باشند, زیرا هر صاحب سند می‌تواند از واگذاری آن به دیگری سر باز زند و آن را تا فرا رسیدن موعد اجاره و زمان استیفا برای خود نگه دارد.
عنصر هفتم: عدم اتصال مدت اجاره به عقد
گاه مدت اجاره به عقد متصل نیست؛ مثل آن‌که روزها یا ماه‌ها و یا سال‌ها بعد از وقوع عقد، مدت اجاره شروع گردد.
این عنصر را نیز در سندهای اجاره ـ دست کم در بسیاری از موارد آن ـ می‌توان مشاهده نمود. سؤالی که در این‌جا مطرح میشود این است که آیا اجاره‌ای که میان عقد و مدت آن فاصله زمانی برقرار است، درست می‌باشد. به تعبیر دیگر, آیا اتصال مدت به عقد شرط است ؟ در پاسخ به این سؤال دو قول میان فقیهان مشاهده میشود:
الف. اتصال مدت اجاره به عقد شرط نیست
مشهور فقیهان (یزدی, 1404: 599). گفته‌اند لازم نیست از نظر زمانی مدت اجاره متصل به عقد باشد, زیرا دلیلی بر این امر وجود ندارد, بلکه دلیل، که همان عموم «اوفوا بالعقود» می‌باشد, اجاره فاقد اتصال را نیز صحیح می‌داند؛ (حکیم, 1404: 68).
ب. اتصال شرط است
این قول را پاره‌ای از فقیهان از جمله شیخ طوسی (شیخ طوسی, 1387, ج3: 230) ارایه کرده اند. در میان اهل سنت نیز عده‌ای, از جمله شافعی, این قول را برگزیده اند؛ (شیخ طوسی, 1387, ج2: 35).
این گروه برای اثبات مدعای خود دلایلی چند را ارایه کرده اند که به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم:
دلیل اول: با توجه به این‌که اجاره عقدی شرعی است، ثبوت آن منحصر به مواردی است که دلیل در کار باشد و از آن‌جا که دلیلی بر صحت اجاره مورد بحث ـ که میان عقد و مدت آن از نظر زمانی فاصله افتاده است ـ در دست نیست، اتصال به عقد لازم است. این وجه را شیخ طوسی در کتاب «خلاف» ارایه نموده است.
این استدلال مردود است, زیرا همان‌طور که گذشت, دلیل بر صحت اجاره مورد بحث، عموم «اوفوا بالعقود» است؛ (همان).
دلیل دوم: قدرت بر تسلیم, یکی از شرایط عقد اجاره است. مقصود از این قدرت، قدرت موجود در حال عقد است و نه قدرتی که قابل حصول در زمانی متأخر از عقد می‌باشد. بر پایه این شرط، نمی‌توان برای اجاره مورد بحث، اعتباری قایل شد؛ زیرا در آن، قدرت فعلی بر تسلیم در حال عقد وجود ندارد، بلکه آن‌چه وجود دارد، قدرتی شأنی است که بعداً و به هنگام شروع مدت اجاره به فعلیت می‌رسد.
در رد این استدلال می‌توان گفت:
اولاً: دلیلی بر اعتبار قدرت بر تسلیم در اجاره در دست نیست؛ آن‌چه هست این است که گاه با نبود این قدرت، عقد اجاره دچار اشکال می‌گردد؛ ولی این دچار اشکال شدن نه به لحاظ اعتبار قدرت بر تسلیم بما هو هو است, بلکه به لحاظ امر دیگری از قبیل سفهی شدن معامله و یا غرری شدن آن در نتیجه عدم قدرت بر تسلیم می‌باشد و فقدان قدرت بر تسلیم در مسئله موضوع بحث،نه به سفهی شدن معامله می‌انجامد و نه به غرری شدن آن.
ثانیاً: قدرت شأنی در حین عقد کافی است، زیرا به اقتضای ضرورت تناسب شرط و مشروط، نمی‌توان برای شرط، اعتباری فراتر از محدوده ظرف تحقق مشروط ـ و به تعبیر دیگر ظرف ترتب اثر ـ قایل شد و ظرف ترتب اثر در اجاره مورد بحث، با شروع مدت اجاره شکل می‌گیرد. از این بیان نتیجه می‌گیریم که قدرت فعلی در هنگام عقد لازم نیست بلکه قدرت در ظرف تحقق ترتب اثر مورد نیاز است. این پاسخ را صاحب عروه با این بیان ارایه کرده است:
«ادعای بطلانِ ـ عقد اجاره‌ای که میان مدت و عقد آن فاصله زمانی افتاده است ـ به جهت عدم قدرت بر تسلیم آن‌گونه است که می‌بینی؛ زیرا تسلیم در زمان استحقاق لازم است و نه قبل از آن»؛ (یزدی, بی‌تا: 192).
دلیل دیگری ــ غیر از تناسب شرط و مشروط ــ را نیز می‌توان برای عدم لزوم قدرت فعلی در زمان عقد ارایه داد و آن این که: اگر قدرت فعلی در حین عقد شرط باشد، باید بیع سلف و سلم را محکوم به بطلان نماییم, زیرا در این دو بیع، قدرت فعلی در حال عقد وجود ندارد.
نتیجه این که: سندهای اجاره را نمی‌توان به لحاظ وجود انفصال میان مدت اجاره و عقد آن محکوم به بطلان نمود.
عنصر هشتم: تعلق اجاره به مشاع
وجود این عنصر را نیز در سندهای اجاره به دلیل منتشر شدن آن‌ها در نزد اشخاص مختلف می‌توان مشاهده کرد. باید دید فقه تعلق به مشاع را جایز می‌داند یا نه. اگر تعلق به مشاع از نظر فقهی با اشکال روبه‌رو باشد، سندهای اجاره از این بابت مشکل پیدا می‌کنند.
در پاسخ به این پرسش باید گفت: فقه، اجاره مشاع را تجویز می‌کند؛ (علامه حلی, 1374: 336؛ مقدس اردبیلی, 1374, ج10: 68؛ شیخ اصفهانی, 1409: 29؛ خویی, 1365: 218). البته موجر در اجاره مشاع نمی‌تواند عین را تسلیم مشتری نماید مگر بعد از اذن شریک؛ (همان)؛ همان‌طور که در بیع نیز همین وضعیت جریان دارد.
دلیل جواز اجاره مشاع، اطلاقات ادله باب اجاره است. اطلاق این ادله همان‌طور که اجاره تمام عین را در بر می‌گیرد، اجاره سهمی مشاع از آن ـ خواه نصف، ثلث و یا... باشد ـ را نیز پوشش می‌دهد.
البته این تمسک به اطلاق هنگامی قابل قبول است که استیفای منفعت با مانعی روبه‌رو نباشد. باید دید آیا در مورد اجاره مشاع، مانعی این‌چنین ـ که از استیفای منفعت جلوگیری کند ـ وجود دارد یا نه.
آن‌چه می‌تواند در این زمینه مانع تلقی گردد دو چیز است: اشاعه و شرکت, که هیچ کدام مانعی بر سر راه استیفای منفعت به حساب نمی‌آید. محقق اردبیلی در این باره می‌گوید:
«...اشاعه و شرکت صلاحیت مانع شدن ]برای استیعفای منفعت[ ندارند؛ (مقدس اردبیلی, 1374, ج10: 68).
این دو مانع قابل تصور در مسئله, یکی عقلی و دیگری شرعی است:
الف. مانع عقلی
نفس اشاعه و مشاع بودن ممکن است مانعی عقلی جهت استیفای منفعت پنداشته شود؛ به این معنا که به طور عقلی استیفای منفعت در هنگام اشاعه امکان پذیر نیست.
ادعای امکان ناپذیر بودن استیفای منفعت (مانع عقلی) غیر قابل پذیرش است, زیرا با اذن گرفتن از شریک, استیفا امکان پذیر می‌گردد و در صورت عدم اذن، دخالت حاکم شرع ممکن است راه را برای استیفا هموار سازد.
ب. مانع شرعی
شرکت ممکن است مانعی شرعی برای استیفای منفعت تلقی گردد؛ به این معنا که از نظر شرعی تسلیم عین بدون اذن شریک جایز نیست و با عدم تسلیم عین، استیفای منفعت از آن صورت نمی‌گیرد.
پاسخ این است که این مانع، مانعی قابل زوال به حساب می‌آید و حکم به عدم صحت اجاره به لحاظ وجود یک مانع غیر پایدار بی‌وجه است؛ زیرا شریک پس از اذن گرفتن از او, یا اجازه می‌دهد, که در این صورت مانع برطرف میشود و یا اجازه نمی‌دهد که درنتیجه قضیه به حاکم ارجاع میشود تا وی برای حل مشکل دخالت کند. بنابراین مانعی از نظر شرع برای استیفای منفعت وجود ندارد.
عنصر نهم: تعلق یافتن اجاره به «موصوف در ذمه»
اصل «متعلق قرار گرفتن موصوف در ذمه برای اجاره» از نظر فقهی با مشکل روبه‌رو نیست. فقیهان تعلق اجاره به «موصوف در ذمه» را خالی از اشکال معرفی کرده اند. شیخ طوسی می‌گوید:
«اجاره از دو حال خالی نیست, یا معین می‌باشد یا در ذمه»؛ (طوسی, بی‌تا, ج3: 495).
عنصر دهم: معدوم بودن منافع در حین عقد
در بسیاری از سندهای اجاره استیفای منافع به آینده موکول میشود؛ به لحاظ آن که اعیانی که باید از آن‌ها استیفای منفعت کرد هنوز ایجاد نشده‌اند. هنگامی که اعیان معدوم هستند به طریق اولی منافع آن‌ها نیز معدوم می‌باشد؛ در این صورت چگونه تملیک متوجه و متعلق به یک معدوم ـ یعنی منافع ـ می‌گردد. پاسخ این است که حتی اگر در حین عقد، اعیان معدوم نباشند باز هم منافع امری معدوم می‌باشد؛ بنابراین, اشکال, اختصاصی به مورد سندهای اجاره ندارد بلکه در همه اجاره‌ها ـ اگر آن را به تملیک منفعت تعریف کنیم ـ جریان دارد.
پاسخی که نسبت به مشکل متوجه به اصل اجاره داده شده، برای مشکل سندهای اجاره نیز راه گشا است. پاسخ این است که: معدوم بودن در عالم خارج الزاماً به معنی معدوم بودن در عالم اعتبار نیست و منفعت اگر چه در خارج معدوم است, ولی دارای وجودی تقدیری است (یعنی متعلق اعتبار قرار گرفته است) و این مقدار برای صحت جریان امری اعتباری هم‌چون تملیک کافی است. (ر.ک: اصفهانی, 1409: 5).
عنصر یازدهم: وجود خارجی داشتن اعیان در حین عقد
در بسیاری از سندهای اجاره، اعیان به هنگام صادر شدن سند و عقد اجاره هنوز ایجاد نشده‌اند, به دلیل آن که فرض این است که صادر کردن سند برای سرمایه گذاری جهت تهیه این اعیان است. پرسش این است که آیا معدوم بودن عین، ضرری به اجاره می‌زند یا نه. می‌توان پاسخ داد: اگر ادعای ضرورت وجود عین در هنگام عقد به لحاظ شرط «قدرت بر تسلیم عین» است, باید گفت: آن‌چه در حقیقت لازم است, قدرت بر تسلیم عین در زمان فرا رسیدن مدت اجاره است و در زمان عقد به چیزی بیش از قدرت شأنی بر تسلیم نیاز نیست و چنین قدرتی در سندهای اجاره ـ همان‌طور که قبلاً بیان شد ـ وجود دارد. و اگر ضرورت آن به لحاظ ضرورت وجود منفعت باشد, به این معنا که منفعت باید وجود داشته باشد تا تملیک به آن تعلق پیدا کند و روشن است که بدون وجود عین، منفعت ـ که مترتب بر عین است ـ وجود پیدا نمی‌کند، پاسخ این است که تملیک از اعراض حقیقی به شمار نمی‌آید تا به معروضی واقعی در خارج نیازمند باشد, بلکه از مقولات اعتباری است و به همین لحاظ به بیش از وجود تقدیری و اعتباری نیاز ندارد و موجود بودن عین در خارج در زمان عقد ضروری نیست, و همان‌طور که پیدا است, شرایط سندهای اجاره، امکان تحقق چنین اعتباری را می‌دهد.
منابع
* قرآن کریم.
1ـ حلی, (علامه) حسن بن یوسف, تذکرةالفقها, قم, مؤسسه آل البیت, 1374, ج2.
2ـ ابن قدامه, عبدالله بن احمد, الشرح الکبیر, بیروت, دارالکتب العربی, ج13, ج6.
3ـ شیخ حر عاملی, محمد بن حسن, وسائل الشیعه, بیروت, آل البیت, 1371.
4ـ خویی, ابوالقاسم, کتاب الاجاره, قم, انتشارات لطفی, 1365, ج1.
5ـ بحرانی, یوسف, حدائق الناضرة فی احکام العترة الطاهره, قم, مؤسسه نشر اسلامی, بی‌تا, ج21.
6ـ نجفی, محمدحسن, جواهرالکلام, تهران, دارالکتب الاسلامی, بی‌تا,
ج27.
7ـ موسوی خمینی (امام), سید روح‌الله , تحریرالوسیله, قم, مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی, 1379.
8ـ قمی سبزواری, علی بن محمد, جامع‌الخلاف والوفاق, قم, پاسدار اسلام, چاپ اوّل, بی‌تا.
9ـ یزدی, سید کاظم, عروةالوثقی, قم, مؤسسه نشر اسلامی, 1440ق, ج2.
10ـ نراقی, ملا احمد, مستندالشیعة فی احکام الشریعة, مؤسسه آل البیت, 1429, چاپ اوّل, ج11.
11ـ حکیم, سید محسن, مستمسک العروة, مکتبة سید مرعشی, 1404ق, ج12.
12ـ شیخ طوسی, ابوجعفر محمد بن حسن, المبسوط فقه الامامیه, مکتبة المرتضویه, 1378 , ج3.
13ـ عبدالکریم محمد, فتح العزیز فی شرح الوجیز, بیروت, دارالفکر,
بی‌تا, ج7.
14ـ مقدس اردبیلی, مجمع الفائدة و البرهان, قم, انتشارات جامعه مدرسین, 1374, ج1.
15ـ شیخ طوسی, ابوجعفر محمد بن حسن, الخلاف, قم, انتشارات جامعه مدرسین,بی‌تا, ج3.
16ـ اصفهانی, محمدحسین, الاجارة, مؤسسه نشر اسلامی, 1409ق.
تبلیغات
