امیرحسین علیزاده

کارآمدی نظام ثبت زمین متاثر از مولفه های متعددی است که در دو سطح داخلی و مختص هر نظام حقوقی و بنیادین تقسیم می-گردد. در سطح داخلی مولفه های مذکور متاثر از ساختار نظام داخلی و به ویژه حقوق اموال است اما در سطح بنیادین مشترکات نظام های حقوقی متعدد، مورد مطالعه قرار می گیرد. پرسش آن است مولفه های بنیادین چیست و چگونه محقق می گردد؟ در این نوشتار با مطالعه تطبیقی در دو نظام ثبت زمین ایران و انگلستان پس از بیان مولفه های بنیادین ثبت زمین که عبارتند از؛ سادگی در فرایند ثبت دارایی های غیرمنقول، اعطای امنیت قانونی و اقتصادی به دارایی های غیرمنقول، ثبت کامل وضعیت اراضی، دقت و صحت در ثبت اطلاعات اراضی، دسترسی عمومی به اطلاعات ثبتی، استقلال نظام ثبت زمین، کم هزینه بودن تثبت دارایی های غیرمنقول، چگونگی تحقق این مولفه ها و میزان رویکرد هر دو نظام در تحقق چنین مولفه هایی مورد بررسی قرارگرفت. نتیجه نشان می دهد که در هر دو نظام کلیه مولفه ها به طور دقیق رعایت نمی گردد و در برخی موارد کاستی هایی وجود دارد که باید در جهت رفع آن برآمد.

در نظام دادرسی مدنی و رویه قضایی ایران چگونگی حل اختلاف بین محاکم نسبت به تشخیص ارتباط کامل بین دعاوی مرتبط دارای راه حلی روشن و مشخص نیست. مسئله این است که تشخیص ارتباط کامل با چه مرجعی است؟ و در صورت اختلاف در تشخیص ارتباط کامل بین دو دادگاه، خواه دارای درجه یکسان و در حوزه قضایی واحد یا متفاوت و یا با درجات متفاوت، چگونه باید در مقام حل اختلاف برآمد؟ آیا مرجعی جهت حل اختلاف با توجه به نظم حقوقی موجود قابل تعریف است؟ ضرورت پاسخ به این مسئله از این حیث واجد اهمیت است که عدم وجود قواعد شفاف و دقیق در این موضوع موجب اطاله دادرسی، صدور آرای متعارض، قضای نامناسب و سلب اعتماد عمومی نسبت به نظام قضایی به علت ناکارآمدی آن می شود. در این مقاله با شیوه توصیفی تحلیلی و با منابع کتابخانه ای ضمن بررسی موارد مبهم، پیشنهادها و راهکارهایی نسبت به موارد مسکوت برحسب مقررات داخلی، رویه قضایی و حقوق تطبیقی ارائه شده است. نتیجه نشان می دهد که طبق نظم حقوقی کنونی، با وصف تشخیص ارتباط کامل از سوی یک دادگاه و ارسال آن به شعبه مرجوع الیه امکان اختلاف در تشخیص ارتباط کامل بین دعاوی مرتبط وجود ندارد و جهت جلوگیری از ایستایی دادرسی، این دادگاه مکلف به رسیدگی است، با وجود این این امر تحمیل نظر ماهوی یک دادگاه در تشخیص ارتباط کامل در دعوی مرتبط بر دادگاه دیگر مغایر با اصل استقلال قضایی است، به همین جهت پیشنهاد شده است، در اصلاحات آتی قانون آیین دادرسی مدنی، اختلاف بین محاکم در تشخیص ارتباط کامل، چنانچه دو دادگاه در یک حوزه قضایی باشند با رئیس حوزه قضایی و چنانچه در دو دادگاه در دو حوزه قضایی متفاوت (داخل یک استان و یا دو استان متفاوت) و یا بین دادگاه عالی و تالی باشند بر طبق قواعد صلاحیت حل اختلاف به عمل آید.

فرایند تملک قهری در حقوق انگلیس و ایران تحت آیینی خاص صورت می پذیرد که ممکن است صحت آن مورد اعتراض قرار گیرد. یکی از کیفیات اعتراض در قالب بررسی قضایی مطرح می گردد که داخل در نظارت عالی قضایی بوده و به نحوی صورت می پذیرد که کلیه اقدامات منطبق با عناصر لازم برای تحقق تملک باشد. منبع بررسی قضایی در حقوق انگلیس مورد اتفاق در بین نظریه پردازان نیست، به همین جهت سه دیدگاه در این مورد مطرح گردیده است که دیدگاه تلفیقی کامن لایی با دکترین «اقدام خارج از اختیار» مقبولیت بیشتری دارد. با وجود این در ایران به رغم تلاش رویه قضایی، کماکان دیدگاه قانون محور بر این موضوع حاکم است. رویه قضایی انگلیس در گسترش این نظریه در حوزه حقوق تملک اراضی نیز گام های مناسبی برداشته و اسباب و جهات مختلفی را بیان نموده اند که اقدامات خارج از اختیار اعم از ماهوی و شکلی، نقض قواعد حقوق بشر، انتظار مشروع، عدالت طبیعی، اصل تناسب و غیرمعقول بودن از مصادیق آن است. از سویی دیگر رویه قضایی انگلیس استثنائاتی را بر آن وارد نموده که در قالب سیاست های کلی کشور مطرح می گردد. عمده ضمانت اجرای نقض قواعد فوق در قالب ابطال تصمیمات در حوزه حقوق تملک مطرح می گردد با وجود این در رویه قضایی انگلیس مواردی وجود دارد که به ضمانت اجرای دیگر نیز استناد شده است.

صیانت از مالکیت، ریشه در بنیان های نظام حقوقی و مبانی آن وابستگی تامی به دیدگاه حاکم بر نظریه مالکیت دارد. در عین حال در هر نظام حقوقی ممکن است به جهت نیازمندی های عمومی، مالکیت اشخاص مورد تعرض قرارگیرد. مسئله این است که مبانی صیانت مالکیت چیست؟ با چه توجیهی و مبنایی می توان چنین صیانتی را نقض و آن را سلب نمود؟ در رویه قضائی ایران صیانت از مالکیت با تکیه بر قواعد فقهی همچون تسلیط و لاضرر و یا به عنوان حقی اساسی مطرح می گردد. سلب مالکیت نیز در دو نحله فکری فقهی-غربی توجیه پذیر شد. از یک سو نظریات مصلحت عمومی و ضروت که دارای زمینه فقهی است مطرح و از سویی دیگر نظریه منفعت عمومی وارد گفتمان حقوقی گردید. در حقوق انگلیس، صیانت از مالکیت به عنوان حق اساسی از طریق حاکمیت قانون و اصل حاکمیت پارلمان و انطباق کلیه اقدامات با قانون صورت می پذیرد و نظارت قضایی ضامن آن است. سلب مالکیت نیز در صورت وجود نفع عمومی مباح است اما نگرش به نفع عمومی به جهت ابهام مفهومی دارای تعابیر مختلف است. با این وجود، نویسندگان معتقدند مبنای سلب مالکیت ریشه در مشروعیت دولت دارد. چنین مشروعیتی در سطح حداقلی ملازمه با حق حیات دولت دارد به نحوی که سلب مالکیت یکی از ابزارهای اساسی دولت برای ادامه حیات خود و ارائه خدمت عمومی است. در عین حال سطح حداکثری مشروعیت ریشه در مشروعیت نظام سیاسی از دیدگاه مردم دارد. از این منظر در ایران، مبنای الهی-مردمی حاکمیت که مولود قانون اساسی است، مبنای سلب مالکیت را در اختیار اعطائی به دولت از طریق مردم می داند.

تحلیل ماهیت وقایعی که در عالم حقوق منشا اثر است بخشی از تحلیل های حقوقی را به خود اختصاص می دهد تا شروط و آثار آن مورد شناسایی قرار گیرد. مسئله این است که ماهیت تملک اراضی را باید در چه حوزه ای از حقوق مورد تحلیل قرارداد؟ در این نوشتار با رویکردی تحلیلی-تطبیقی در رویه قضایی ایران و انگلیس، این نتیجه حاصل شد که در حقوق انگلیس شناسایی ماهیت تملک در حوزه حقوق خصوصی انجام و نظریات قرارداد قانونی، شبه عقد و فرض بیع در آن مطرح شده است، در حقوق ایران، عده ای گرایش به تحلیل در حوزه حقوق عمومی داشته و ماهیت آن را عمل حاکمیت و عمل حقوقی ( ایقاع و یا قرارداد اداری) دانسته و عده ای با تحلیل در حوزه حقوق خصوصی آن را بیع و یا قرارداد خصوصی تلقی نمودند. نتیجه گیری نشان می دهد تحلیل های مطرح شده در حوزه حقوق عمومی، در تبیین آثار، حقوق و تعهدات طرفین دارای نقص است و بنیان حقوق ایران که منبعث از فقه می باشد تحلیل بر مبنای عمل حاکمیت منبعث از حقوق فرانسه را پذیرا نیست، به همین جهت تحلیل های حوزه حقوق خصوصی با پیروی از چنین بنیانی، علاوه بر حمایت از غرامت صاحب حق، نواقص تبیین حقوق و تعهدات را مرتفع ساخته است.

از مباحث چالش برانگیز در تملک املاک اشخاص شناسایی حق غرامت کامل و برابر با هدف توازن بین سلب مالکیت و غرامت است. در این مقاله با شیوه تحلیلی تطبیقی در حقوق ایران و انگلستان به این پرسش پاسخ داده می شود که آیا در این دو نظام پرداخت غرامت کامل و برابر مورد شناسایی قرار گرفته است؟ با چه معیاری می توان توازن بین غرامت و سلب مالکیت را حفظ کرد؟ در حقوق انگلستان، با پذیرش حق دریافت غرامت کامل و برابر، تعیین آن بر اساس قیمت بازار باز است و وقوع اجباری تملک، استفاده غیرقانونی و غیراخلاقی مالک، و افزایش قیمت ناشی از اهداف قانونی طرح مؤثر نیست. علاوه بر این اگر ملکی دارای قیمت بازاری نباشد، جایگزین معادل مقرر شده است. در حقوق ایران، قیمت عادله معیار مناسبی برای غرامت برابر است. اما قواعد تعیین آن به طور دقیق مشخص نشده و علاوه بر این در قوانین مختلف معیار های متفاوت دیگری مقرر شده است که با حق غرامت برابر و کامل منافات دارد. به عنوان نتیجه، پذیرش اصل غرامت کامل و برابر، عدم تأثیر طرح و اهداف قانونی مقام تملک کننده، و اقدامات مالک پس از تحقق تملک در غرامت و تعیین زمان دقیق تقویم برای اصلاح قوانین تملک پیشنهاد شده است.

در راستای اجرای طرح های عمومی، که توسط دستگاه های اجرایی به انجام می رسد، گذشته از تملک ملک، ممکن است خساراتی به صاحبان املاک واقع در محدوده طرح وارد شود. پرسشی که در این باره مطرح می شود این است که آیا می توان دستگاه اجرایی را مسئول پرداخت غرامت در قبال این قبیل خسارت ها شناخت یا خیر. این مسئله از مسائل مهم مورد ابتلا در بسیاری از کشورهاست که بعضاً مغفول مانده است. در مقاله حاضر به شیوه تحلیلی و تطبیقی به بررسی این موضوع در رویه قضایی ایران پرداخته شده است. به طور کلی در حقوق انگلیس در این باره از سه نوع خسارت یاد می شود: خسارت ناشی از تملک بخشی از ملک؛ خسارت ناشی از نوع عملیات و بهره برداری از طرح و خسارت ناشی از سلب حق. کیفیت تعیین غرامت در مورد اول بر مبنای سه قاعده ارزش متقارن یا کاهش ارزش و قاعده قبل و بعد و در مورد دوم بر مبنای شیوه پرداخت خسارت در حوزه مسئولیت مدنی و در مورد سوم بر مبنای ارزیابی هزینه های جابه جایی یا اتمام فعالیت تجاری صورت می پذیرد. قانون و رویه قضایی ایران در ارتباط با خسارات نوع اول و دوم فاقد قواعد متناظر است و در مورد خسارت نوع سوم نیز رویه قضایی معیار روشنی ارائه نمی کند. در برخی موارد تعیین غرامت منوط به توافق طرفین یا در حد خسارات مقطوع می باشد. با این حال به نظر می رسد که در حقوق ایران می توان بر اساس قواعد و اصول پذیرفته شده توجیه مقبولی را در اِعمال قواعد موجود در حقوق انگلیس فراهم آورد.

تملک قهری ملک اشخاص از سوی دستگاههای اجرائی در راستای منفعت عمومی باپرداخت غرامتو رعایت قانون مجازاست در راستای تحقق چنین امری قانون بایدبه اشخاصی که حقوق آنان درملک تحت تاثیراقدامات مرتبط با تملک قرار میگیرد، فرصت لازم جهت اعتراض به فرآیندتملک وحفظ حق غرامت بدهد.نظام های حقوقی سازوکارهای مختلفی رابا حضور دادگاه ویامراجع شبه قضایی دراین موردبکار گرفته اند.مراجع شبه قضایی به جهت ویژگی سرعت، هزینه پائین، تخصص در رسیدگی راهکاری مناسب رادر این زمینه ایجادنموده اند.دراین مقاله بانگرشی تحلیلی-تطبیقی در حقوق ایران وانگلیس به دنبال پاسخ به این موضوع هستیم که جایگاه مراجع شبه قضایی درفرآیند تملک چیست؟ و باچه اصولی دراین مراجع،حقوق مالکین واشخاص متاثر از تملک حفظ می گردد؟در نظام انگلیس وزیرمرتبط باطرح تملک،بادوشیوه آیین رسیدگی مکتوب ورسیدگی عمومی،نسبت به اعتراض به فرآیند تملک، رسیدگی می نماید. دیوان املاک نیزتحت آیین استاندارد، ساده، خاص و مکتوب نسبت به تعیین غرامت صاحبان حقوق اقدام می نماید.درهردوشیوه اطلاع صاحبان حقوق نسبت به مفادتصمیم مقام اداری،اصول عدالت طبیعی،استماع اظهارات ودلایل طرفین، مستندومستدل بودن تصمیمات،قابلیت تجدیدنظربه رسمیت شناخته شده-است.امادرحقوق ایران قواعدمتناظردرمورداعتراض به فرآیند تملک درمرجعی شبه قضایی پیش بینی نشده است و درتعیین غرامت نیز باوجود پیش بینی هیات کارشناسی قواعد موجوددلالت بر حضور موثر صاحبان حقوق برای حفظحقوق خود نمی باشد. به همین جهت پیشنهاداتی برای اصلاح قوانین ارائه شده-است.

پراکندگی قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر سبب گردیده تا یافتن قانون حاکم بر قرارداد اجاره در تحلیل موضوعی و حکمی دعوی مطروحه، نقش اساسی را ایفاء نماید. به علاوه، در قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر، وضعیت های حقوقی، پیش بینی و آثاری بر آن تحمیل گشته که قابلیت تحلیل برمبنای قواعد عمومی را نخواهد داشت. یکی از این قوانین، قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۲۶/۰۵/۱۳۷۶) است که در ماده ۱، به قواعد عمومی حاکم بر اجاره در قانون مدنی و تراضی طرفین بازگشت. با این وجود، نهادهایی را پیش بینی نمود که در قواعد عمومی از آن ها ذکری به میان نیامده بود. یکی از این وضعیت ها عدم پرداخت سرقفلی و نقش آن در استحقاق موجر در دریافت اجرت المثل پس از انقضای مدت اجاره است.

حبس مندرج در ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب 15/7/1393 مجلس شورای اسلامی و 23/3/1394 مجمع تشخیص مصلحت نظام، یکی از طرق استیفاء حق است و ماهیتی همانند مجازات ندارد؛ اما علاوه بر درخواست محکوم له و قبول دادگاه، نیازمند حصول شرایطی خارج از حدود اختیار دادگاه و محکوم له است و اختیار آنان مطلق نیست. به علاوه، حبس مذکور فاقد مدت مشخص و امری است استثنائی و در صورت شک باید اصل را بر اجرای قواعد عمومی مندرج در قانون اجرای احکام مدنی دانست. شناسایی ماهیت عسر نیازمند شناسایی نوع تقابل آن با یسر است. تقابل بین عسر و یسر از نوع تقابل عدم و ملکه می باشد. اما تعریف قانون گذار در ماده 6 قانون و تبصره آن و همچنین پذیرش اعسار به نحو تقسیط در ماده 11 قانون، بیانگر عدم نگرش واحد قانون گذار به ماهیت عسر است. به علاوه، این ماده هم سویی با شیوه طرح دعوی اعسار یا ملائت در ماده 7 ندارد و ماده اخیر نیز دارای شرایطی برای اثبات اعسار است که قابل انتقاد می باشد.

عقد مرابحه یکی از عقود اسلامی و یکی از ابزارهای بانک های اسلامی برای اعطای تسهیلات است. عقد مرابحه به دو شیوه منعقد می شود: مرابحه ای که یک شخص کالایی را خریداری نموده، با مقداری سود به شخص دیگری می فروشد؛ مرابحه ای که علاوه بر خریدار و فروشنده، بانک نیز حضور دارد. بدین ترتیب که بانک بر مبنای سفارش اولیه خرید، کالا را از فروشنده می خرد، سپس آن را به موجب عقد مرابحه و با مبلغی سود به مشتری می فروشد. در این نوع قرارداد ممکن است بانک برای خرید کالا و خدمات و فروش آن به مشتری وکالتی بدهد، همچنین ممکن است برای پرداخت قیمت کالا کارت اعتباری صادر نماید. مرابحه بانکی در حقیقت یکی از مصادیق بیعِ عینه است که در احادیث شیعه و فقه اسلامی بیان شده است. در این نوع قرارداد، چند قرارداد با یکدیگر تلفیق می شود: پیشنهاد خرید کالا و تعهد به خرید از جانب مشتری، وکالت بانک به مشتری برای خرید کالا، پرداخت قیمت بر مبنای کارت اعتباری مرابحه و فروش آن به خود. در این نوع قرارداد بانک باید کالای مورد تقاضا را به مالکیت خود درآورد سپس کالا را بر مبنای مرابحه به مشتری بفروشد. این توافق و تراضی طرفین مبنی بر تعهد خرید از سوی مشتری مشروع است و نیروی الزام آور خود را از تراضی طرفین اخذ می کند. در حقوق ما نیز ماده 10 قانون مدنی می تواند مستندی برای مشروعیت این تراضی باشد. لکن وکالت اعطایی بانک به مشتری و پرداخت از طریق کارت اعتباری با ایراد و اشکال مواجه است.