بررسی مغایرت کارکردی کاربری های شهری در ارتباط با ارزش زمین (مطالعه موردی: منطقه 1 شهر تبریز) (مقاله علمی وزارت علوم)

چکیده

رشد شهرها و افزایش جمعیت آن در دهه های اخیر، زمین شهری را به کالایی ارزشمند از جهت اقتصادی و کمیاب تبدیل کرده است. این روند رو به رشد، موجب تقویت هرچه بیشتر نظریه استفاده از زمین در جهت منافع عمومی شهروندان شده و نقش برنامه ریزی کاربری اراضی را پررنگ تر کرده است.با این وجود گسترش مناسبات سرمایه داری در شهرها، اقتصاد زمین و اضافه ارزش ناشی از آن را که به دلیل محدودیت عرضه و افزایش  تقاضا ایجاد می شود به وسیله ای برای کسب سود اقتصادی تبدیل کرده؛ به گونه ای که این ارزش مازاد، شهروندان را ترغیب می کند که کاربری زمین خویش را حتی به شکل غیرقانونی تغییر داده و کاربری هایی با سودآوری متناسب با این ارزش را جایگزین کنند. این تغییر، مغایرت های کاربری-کارکردی در طرح های تفصیلی را موجب شده و سبب ایجاد نابسامانی در شهرها می شود که منطقه یک شهر تبریز نیز از این امر مستثنی نیست. این پژوهش بر اساس  هدف در گروه تحقیقات کاربردی قرار می گیرد و به لحاظ ماهیت و گرد آوری داده ها توصیفی- تحلیلی محسوب می شود.قیمت زمین برای دو دوره 1390- 1385 و 1394-1390 و تغییرات کاربری در منطقه از طریق برداشت میدانی جمع آوری و برای تعیین رابطه بین قیمت و میزان تغییرات از ضریب همبستگی پیرسون؛ جهت تحلیل پراکندگی و تمرکز تغییرات در ارتباط با محدوده های قیمتی از مدل تحلیل لکه های داغ و در رابطه با شبکه ارتباطی از تابع کرنل و دستور بافر در محیط GIS استفاده گردیده است.نتیجه ضریب پیرسون برای دوره اول برابر 840. و دوره دوم، 0853 می باشد که بیانگر وجود همبستگی مثبت و بالا بین دو متغیر قیمت و میزان تغییرات است. بیشترین تغییرات صورت گرفته نیز در محله های با قیمت زمین بیشتر می باشد.همچنین 96.7 درصد از کل مغایرت ها در فاصله صد متری شبکه معابر بوده که از این مقدار نیز 52.6درصد در فاصله 25 متری راههای اصلی قرار دارد.