بازار زمین و مسکن

مهاجرت نیروی کار در سطح مناطق به تفاوت های منطقه ای نرخ بیکاری عکس العمل نشان می دهد و نرخ بیکاری با اجزاء بنیادی بازار مسکن در ارتباط است. در این مطالعه، ارتباط بازار نیروی کار و مسکن در 30 استان کشور و با به کارگیری مدل ورمولن و امرن (2005) و استفاده از روش داده های ترکیبی (پانل دیتا) برای مناطق و روش خودرگرسیون با وقفه های گسترده (ARDL) برای کل کشور، روابط بین متغیرها در دوره زمانی 1390-1380 تجزیه و تحلیل می شود. نتایج مشاهدات نشان می دهد که اکثر استان هایی که از میانگین بالای قیمت مسکن برخوردار هستند، میانگین و نوسان پایین بیکاری را نیز دارند. کارگران در مناطقی با بیکاری بالا از طریق بازار مسکن جبران غرامت می شوند، زیرا در این مناطق قیمت زمین و مسکن و هزینه های زندگی نسبت به مناطق با بیکاری کمتر، پایین تر می باشد. همچنین با وجود خطر بیکاری، تمایل خانوارها به دریافت وام مسکن کاهش می یابد و در نتیجه، قیمت مسکن کاهش می یابد. خطر بیکارشدن، نااطمینانی درآمدی را افزایش می دهد و بنابراین، قیمت مسکن را کاهش خواهد داد. این مساله ارتباط منفی میان قیمت مسکن و نرخ بیکاری را نشان می دهد. همچنین آزمون علیت گرنجر نیز حاکی از ارتباط دوطرفه میان قیمت مسکن و نرخ بیکاری است. مناطقی که از نرخ بیکاری بالاتری برخوردارند، توسط شرایط بهتر بازار مسکن جبران غرامت می شوند؛ یعنی سطح قیمت مسکن در این مناطق پایین تر است. از این رو، ارتباط منفی میان قیمت مسکن و نرخ بیکاری در استان های کشور وجود دارد. تحلیل های رگرسیونی ارتباط میان نرخ بیکاری و قیمت مسکن را منفی نشان می دهد و در مطالعه داده های پانلی، ضریب یاد شده در استان های مختلف متفاوت است که منعکس کننده غرامت بیکاری در سطح مناطق می باشد. در مناطقی که از میانگین قیمت مسکن پایین تری نسبت به سایر استآنهابرخوردار می باشند، تأثیر بیکاری بر قیمت مسکن بیشتر از سایر استان هامی باشد. بنابراین پایین بودن قیمت مسکن این مناطق با بازار نیروی کار آن ها ارتباط بالاتری نسبت به بقیه مناطق دارد.

با گذشت زمان تحولات فضایی در شهر نیز غیر قابل اجتناب است ولی در این میان تحولات متعادل شهری کاملاً ضروری است. آنچه در شهر تبریز و بالاخص طی سه دهه اخیر قابل تشخیص است افزایش غیرمنطقی ساخت و سازها، گسترش شتابان شهر و تمرکز اقدامات شهری در حومه ها و غافل شدن از بافت های مرکزی شهر و در یک کلام تحولات فضایی نامتعادل در سطح شهر تبریز است؛ لذا به منظور جلوگیری از افزایش نابسامانی ها و لزوم کنترل تحولات فضایی شهری، ضرورت بررسی و تجزیه و تحلیل این تحولات در سطح شهر تبریز مشخص می گردد. سؤالی که این مقاله در پی یافتن پاسخ آن است، این است که آیا نقدینگی حاصل از درآمدهای نفتی کشور در میزان ساخت و ساز در حومه شهرها و به تبع آن گسترش کلان شهر تبریز و در کل در تحولات فضایی این شهر تأثیرگذار بوده است یا نه؟ از طرف دیگر با توجه به رانت موجود در بازار زمین و مسکن که این بخش را به عنوان بستری مناسب و قابل اطمینان برای جذب نقدینگی موجود در جامعه قرار می دهد، فرض نگارنده اینست که اقتصاد و درآمدهای نفتی ایران یکی از اصلی ترین عوامل تأثیرگذار در ساخت و سازهای حومه ای و به تبع آن در تحولات فضایی شهر تبریز بوده است. بنابراین بررسی تأثیرپذیری تحولات فضایی شهر تبریز از اقتصاد نفتی کشور طی سه دهه اخیر هدف اصلی این مقاله می باشد. در این راستا از روش داده گیری ترکیبی - اسنادی و میدانی- بهره جسته شده است و روش مطالعه و تحلیل های پژوهش مبتنی بر روش تطبیقی-استقرایی و تحلیل روند بوده است. نتایج حاکی از آن است که سرمایه های کلان حاصل از درآمدهای نفتی تزریق شده در بدنه جامعه میل به ورود در بازار املاک و مسکن شهری به ویژه در مناطق حومه ای را داشته است که با توجه به نبود سیستم مالیاتی کارآمد غالبا این فعالیت ها رنگ و بوی سوداگرانه و رانت جویانه دارد که نتیجه آن بروز تحولات فضایی نامتعادل در کلان شهر تبریز بوده است.

پیچیدگی فرایند توسعه زمین شهری و شرایط ویژه اقتصادی-اجتماعی حاکم بر شهرها مانع از آن می گردد که بتوان با انتخاب یک نظریه، همه ی عوامل موثر در توسعه زمین شهری را تحلیل نمود. بنگاه های معاملات ملکی، یکی از عنصر پنهان و نامحسوس بازار زمین و مسکن در توسعه زمین شهری می باشد. مقاله حاضر با هدف بررسی نقش بنگاه های معاملات ملکی در توسعه زمین شهری برای شهر گرگان تدوین یافته است. در این راستا ابتدا عملکرد بازار با استفاده از آمار پروانه های ساختمانی و قیمت زمین و مسکن در سال1390 و سپس نحوه فعالیت بنگاه ها را در سطح شهر و متغیرهای تأثیرگذار در تعیین قیمت و تأثیر مسکن مهر در کاهش قیمت زمین و مسکن مورد بررسی قرار گرفته است. نوع تحقیق کاربردی- توسعه ای و روش مطالعه اسنادی و پیمایشی (میدانی) است. جهت گردآوری اطلاعات از پرسش نامه و برای تجزیه و تحلیل داده ها از نرم افزار  SPSS استفاده شده است. جامعه آماری، مدیران و صاحبان بنگاه های معاملات ملکی شهر گرگان می باشد، که با استفاده از فرمول کوکران136 نفر برآورد گردیده و نهایتاً با اسفاده از روش نمونه گیری سیتماتیک در منطقه یک و دو شهر تهیه و تکمیل شده است. نتایج پژوهش نشان می دهد، بین عملکرد بنگاه های معاملات ملکی و تعیین قیمت و نوع کاربری زمین شهری با ضریب کای اسکوئر531/72 و000/0 =Sig رابطه معنی داری وجود دارد؛ بدین معنی بنگاه ها با تعیین قیمت زمین و افزایش آن، نوع کاربری را به سمت کاربری مسکونی و تجاری که سودآورتر می باشد هدایت می کنند. هم چنین مقایسه سطح معاملات در منطقه یک و دو شهر گرگان تفاوت معنی داری را نشان می دهد. برای مواجهه با مشکلات موجود و بهبود عملکرد بنگاه های معاملات ملکی در توسعه شهری پیشنهاد می گردد، برای شفاف سازی، کنترل و نظارت بر قیمت ها در هرناحیه و منطقه شهری کمیسیون متشکل از نمایندگان بنگاه ها و شهرداری و نماینده دادگستری تشکیل گردد.