قانون الزام به ثبت رسمی

مقررات مربوط به ثبت رسمی اموال غیرمنقول با نظم عمومی گره خورده است. از گذشته در خصوص ماهیت ضمانت اجرای عدم رعایت مقررات ثبت اجباری در قانون ثبت، اختلاف نظر وجود داشت. در ماده 48 قانون ثبت، ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیر منقول( موضوع مواد 46 و 47 همان قانون)، عدم پذیرش این اسناد در ادارات و محاکم بود که اطلاق این مواد در خصوص اسنادی عادی دارای حجیت شرعی، طبق نظریه شورای نگهبان به دلیل مخالف با موازین شرعی، عملا غیر قابل اجرا گردید؛ ولی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در پی اصرار مجلس بر مصوبه بی اعتباری اسنادی عادی ثبت نشده به دلیل خلاف شرع اعلام شدن آن توسط شورای نگهبان، در مورخ 26 / 2 /1403 با تدبیر مقام معظم رهبری به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید و از سوی آن مجمع، موافق با مصلت نظام تشخیص داده شده است. این مقاله به دنبال تحلیل ماهیت ضمانت اجرای عدم رعایت ثبت رسمی در اعمال حقوقی مشمول قانون موصوف است. مقنن در این قانون جدید با عبارت «فقدان اعتبار و عدم استماع دعاوی و ادله راجع به آنها» راجع به اعمال حقوقی ثبت نشده اموال غیر منقول در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد»، در پی تشریفاتی شدن(غیر رضایی) این اعمال حقوقی بوده و عدم انجام تشریفات در عقود تشریفاتی به منزله عدم تحقق عمل حقوقی(اعم از عقد یا ایقاع) و در نتیجه باطل شده محسوب می شود. روش مقاله با بررسی مبانی حقوقی و قضایی به سبک تحلیلی توصیفی با شیوه کاربردی است.

در این نوشتار، اعمال حقوقی نیازمند ثبت و وضعیت معاملات ثبت نشده در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با هدف رفع ابهام از مصوبه جدید و تسهیل اجرای آن بر مجریان قانون، با روش تحقیق توصیفی تحلیلی، مورد مطالعه قرار گرفته است. مطالعه و تحلیل قانون جدید، با توجه به سوابق تقنینی و اختلاف نظرهای حقوقی و قضایی گذشته، نشان می دهد که اولاً، ضابطه مقرر برای لزوم ثبت اعمال حقوقی راجع به املاک، شامل عقود و ایقاعات متعددی، مانند بیع، صلح، معاوضه، هبه، وصیت تملیکی، پیش فروش ساختمان، و همچنین، اجاره، صلح منافع و وصیت به منافع برای مدت بیش از دو سال و نیز اجاره به شرط تملیک، رهن و وقف املاک و حق انتفاع برای بیش از دو سال و حق ارتفاق و نیز تعهد به انجام اعمال حقوقی یادشده نسبت به اموال غیرمنقول می شود؛ گرچه اعمال قانون نسبت به وصیت تملیکی و اخذ به شفعه و تنظیم گزارش اصلاحی از سوی محاکم با تردیدهایی همراه است. ثانیاً، برخلاف قانون ثبت و نسخه های ابتدایی قانون جدید، ثبت اعمال حقوقی یادشده در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» جایگزین ثبت در دفاتر اسناد رسمی شده است. ثالثاً، در برخی از اصلاحیه های قانون جدید، برای عدم ثبتِ اعمال حقوقی، به صراحت ضمانت اجرای بطلان مقرر گشته بود؛ اما در نسخه نهایی وضعیت حقوقی معاملات ثبت نشده از حیث ماهوی روشن نشده و صرفاً دعاوی و ادله راجع به آن ها غیرقابل استماع و فاقد اعتبار اعلام شده است؛ هرچند که بطلان معاملات با فلسفه وضع قانون و برخی از مواد آن، به ویژه پیش بینی عدم امکان الزام انتقال دهنده به اجرای تعهدات مندرج در معامله غیررسمی و انحصار دعاوی قابل طرح به استرداد عوضین در ماده یک، سازگارتر است.

مقاله حاضر به بررسی نقش علوم و فناوری های نوین GIS و BIM در بهبود نظام ثبت رسمی املاک در ایران می پردازد. ثبت رسمی اراضی و املاک، به عنوان رکن اساسی نظام حقوقی و مدیریت شهری، با چالش هایی مانند عدم دقت در تعیین حدود املاک، زمان بر بودن فرایندها و ناتوانی در نمایش سه بعدی ساختمان ها مواجه است. علوم و فناوری های GIS و BIM با قابلیت های دقیق نقشه برداری، یکپارچه سازی داده های مکانی و توصیفی، و مدل سازی هوشمند سه بعدی، می توانند این مشکلات را برطرف کنند و موجب افزایش دقت، سرعت و شفافیت در ثبت املاک شوند. به ویژه، تلفیق GIS و BIM در یک سیستم کاداستر سه بعدی امکان مدیریت جامع تر و نمایش دقیق تر مالکیت های طبقاتی و مجتمع های ساختمانی را فراهم می آورد. با این حال، موانع مهمی از جمله عدم انطباق قوانین ثبت موجود با داده های سه بعدی، فقدان استانداردهای مشترک تبادل داده بین GIS و BIM، چالش های حقوقی در پذیرش اسناد رقومی سه بعدی، کمبود نیروی متخصص و مقاومت سازمانی، بکارگیری این علوم و فناوری ها را محدود کرده اند. این پژوهش با مرور سیستماتیک منابع علمی و حقوقی، مصاحبه با خبرگان و تحلیل تجربیات بین المللی، به دنبال ارائه راهکارهای عملی برای رفع این موانع است. پیشنهادات این پژوهش شامل اصلاح قوانین ثبت با تعریف حقوقی اسناد رقومی سه بعدی، تدوین استانداردهای ملی IranGeoBIM، آموزش تخصصی کارشناسان، توسعه زیرساخت های فناوری اطلاعات و بهره گیری از فناوری های نوین مانند بلاک چین برای ذخیره و انتقال مالکیت است. نتایج نشان می دهد که ادغام GIS و BIM علاوه بر بهبود ثبت مالکیت، کاربردهای مهمی در مدیریت و برنامه ریزی شهری دارد و می تواند به توسعه پایدار شهری کمک کند. نقشه راه پیشنهادی شامل مراحلی برای تحقق تحول رقومی برمبنای GIS و BIM در نظام کاداستر و ثبت املاک ایران برمبنای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول است که می تواند موجب افزایش کارآیی، شفافیت و امنیت حقوقی در این حوزه شود.