ثبت رسمی املاک

در این نوشتار، اعمال حقوقی نیازمند ثبت و وضعیت معاملات ثبت نشده در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با هدف رفع ابهام از مصوبه جدید و تسهیل اجرای آن بر مجریان قانون، با روش تحقیق توصیفی تحلیلی، مورد مطالعه قرار گرفته است. مطالعه و تحلیل قانون جدید، با توجه به سوابق تقنینی و اختلاف نظرهای حقوقی و قضایی گذشته، نشان می دهد که اولاً، ضابطه مقرر برای لزوم ثبت اعمال حقوقی راجع به املاک، شامل عقود و ایقاعات متعددی، مانند بیع، صلح، معاوضه، هبه، وصیت تملیکی، پیش فروش ساختمان، و همچنین، اجاره، صلح منافع و وصیت به منافع برای مدت بیش از دو سال و نیز اجاره به شرط تملیک، رهن و وقف املاک و حق انتفاع برای بیش از دو سال و حق ارتفاق و نیز تعهد به انجام اعمال حقوقی یادشده نسبت به اموال غیرمنقول می شود؛ گرچه اعمال قانون نسبت به وصیت تملیکی و اخذ به شفعه و تنظیم گزارش اصلاحی از سوی محاکم با تردیدهایی همراه است. ثانیاً، برخلاف قانون ثبت و نسخه های ابتدایی قانون جدید، ثبت اعمال حقوقی یادشده در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» جایگزین ثبت در دفاتر اسناد رسمی شده است. ثالثاً، در برخی از اصلاحیه های قانون جدید، برای عدم ثبتِ اعمال حقوقی، به صراحت ضمانت اجرای بطلان مقرر گشته بود؛ اما در نسخه نهایی وضعیت حقوقی معاملات ثبت نشده از حیث ماهوی روشن نشده و صرفاً دعاوی و ادله راجع به آن ها غیرقابل استماع و فاقد اعتبار اعلام شده است؛ هرچند که بطلان معاملات با فلسفه وضع قانون و برخی از مواد آن، به ویژه پیش بینی عدم امکان الزام انتقال دهنده به اجرای تعهدات مندرج در معامله غیررسمی و انحصار دعاوی قابل طرح به استرداد عوضین در ماده یک، سازگارتر است.