عوارض شهرداری

تاثیر عوامل مختلف تاثیرگذار بر اقتصاد شهر، در قیمت زمین و مسکن جلوه گر می شود. تغییر و تحولات جمعیتی، سیاستگذاری های کلان و منطقه ای و تحولات بازار کار از مهمترین مسائل تاثیرگذار بر اقتصاد زمین و مسکن شهری است. در مقابل، تغییر در قیمت های زمین و مسکن منجر به تغییر در میزان عرضه ی مسکن یا ساخت و ساز در کل بازار زمین و مسکن می شود. مطالعه ی حاضر ضمن بررسی ساختارهای تامین مالی، به بررسی اثرات وضع عوارض بر بخش مسکن در شهر اصفهان می پردازد. در این تحقیق با استفاده از تکنیک اقتصادسنجی فضایی به منظور نشان دادن تاثیرات قیمت زمین های مسکونی یک منطقه بر قیمت زمین های مسکونی مناطق دیگر، از متغیری تحت عنوان متغیر فضایی استفاده شده است. برای تخمین مدل از ترکیب داده های سری زمانی و مقطعی اطلاعات آماری دوره ی 85 - 1377 برای 10 منطقه ی شهر اصفهان استفاده شده است. بر اساس نتایج تحقیق، قیمت زمین های تجاری و عوارض بر پروانه های ساختمانی و عوارض بر مازاد تراکم از نظر آماری تاثیر معنی داری بر قیمت زمین های مسکونی داشته است. همچنین، قیمت زمین های تجاری بیشترین تاثیرات را بر قیمت زمین های مسکونی داشته است.

بخش مسکن به دلیل ارتباط پیشین قوی با بخش های دیگر اقتصادی، نقش اساسی در رشد اقتصادی دارد. به رغم این، در دو دهه گذشته بخش مسکن با نوسانات شدید قیمت در مناطق شهری کشور رو به رو بوده است. توسعه اقتصادی، هدف اصلی هر کشور در جهت بهبود استاندارد زندگی می باشد و توسعه شهرها به عنوان مجموعه ای که یک کشور را تشکیل می دهند، از منابع مهم توسعه محسوب می شوند. شهرداری به طور مستقیم و غیرمستقیم به واسطه ارتباط با ساخت و ساز شهری، دارای ارتباط زیادی با مسکن می باشد. عوامل متعددی بر قیمت مسکن تأثیرگذار هستند که مطالعه حاضر به بررسی اثرات وضع عوارض بر بخش مسکن در شهر تهران می پردازد. در این مقاله، با استفاده از روش خودتوضیح برداری، به بررسی تأثیر انواع عوارض بر قیمت مسکن پرداخته و برای تخمین مدل، از داده های فصلی مربوط به دوره سال های 1392-1384 استفاده شده است. بر اساس نتایج تحقیق، وجود یک رابطه علی یک طرفه بین قیمت مسکن و عوارض نوسازی تأیید می شود؛ به گونه ای که قیمت مسکن، علت عوارض نوسازی می باشد ولی عوارض نوسازی، علت قیمت مسکن نمی باشد. همچنین وجود یک رابطه علی یک طرفه بین قیمت مسکن و عوارض کل مسکن، تأیید می شود؛ به طوری که قیمت مسکن، علت عوارض کل مسکن می باشد ولی عوارض کل مسکن علت قیمت مسکن نمی باشد. از دیگر نتایج مقاله، تأیید وجود رابطه علی یک طرفه بین عوارض بر نوسازی و کل عوارض مسکن می باشد؛ به گونه ای که عوارض نوسازی، علت عوارض کل بخش مسکن می باشد ولی عوارض کل بخش مسکن، علت عوارض نوسازی نمی باشد.

روش منافع تأمین عوارض شهرداری به دست دولت محلی گویای این است که افراد درصورت بهره مندى از خدمات دولت محلی، باید هزیﻨه تولید و تدارک این خدمات را برعهده گیرند؛ در حالی که یکی از اشکال های وارد بر نظام مالی و درآمدی شهرداری ها این است که در شهرها، خدمات فراوانی وجود دارد که به طور یکسان دردسترس همه قرار نمی گیرد و توزیع آن در مناطق مختلف شهرداری یکسان نیست؛ بنابراین هدف اصلی مقاله تعیین استحقاق پرداخت عوارض شهرداری باتوجه به کیفیت دسترسی به خدمات است. این پژوهش براساس هدف در گروه پژوهش های کاربردی قرار می گیرد و ماهیت توصیفی تحلیلی دارد و بر انجام مطالعه های اسنادی و کتابخانه ای و بررسی های میدانی مبتنی است. در این پژوهش به طور گسترده از انواع توانمندی های سیستم اطلاعات جغرافیایی، ازجمله جعبه ابزار تحلیل های فضایی و از آزمون های آماره فضایی، شامل آزمون های میانگین نزدیک ترین همسایه و خودهمبستگی فضایی موران، استفاده شده است. به منظور وزن دهی به شاخص ها و برای ارزش گذاری لایه ها از دو نوع وزن نسبی و عملکردی استفاده شده است و درنهایت، به منظور استفاده از نتایج علمی تحلیل های ZONAL در تفسیر نتایج آن، از روش شاخص ترکیبی توﺳﻌه انسانی HDI استفاده شده است. نتایج دو آزمون آمار فضایی و نزدیک ترین فاصله همسایگی و آزمون خودهمبستگی فضایی موران نشان داد الگوی پراکنش فضایی خدمات عمومی به صورت خوشه ای و ناهمگون در سطح شهر بوده است؛ همچنین ﻧﺘیﺠه بررسی ها نشان می دهد کیفیت دسترسی 75.5% مساحت شهر تبریز به خدمات عمومی در وضعیت محروم و به طورکامل محروم قرار دارد و این یعنی در بهره مندی از خدمات عمومی، عدالت فضایی برقرار نیست. باتوجه به سطوح دسترسی برای ﺗﺄمین مالی عادلاﻧه خدمات عمومی، پیشنهاد می شود سطوح برخوردار در برابر سطوح محروم مالیات بیشتری بپردازند؛ زیرا آنها زمان و هزیﻨه کمتری صرف جابه جایی و دسترسی به خدمات می کنند.

در این پژوهش با ماهیت توصیفی- تحلیلی، نقش عوارض شهرداری با تاکید بر عوارض واگذاری امتیاز تراکم مازاد در قیمت مسکن بررسی شده است. قلمروی مطالعاتی تحقیق حاضر، منطقه11 شهرداری مشهد می باشد. اطلاعات و داده های مورد نیاز این پژوهش از طریق مطالعه منابع اسنادی، اخذ اطلاعات از شهرداری منطقه، سایت ها و مراکز مربوط به املاک و مستغلات، سامانه سیستم یکپارچه شهرسازی شهر مشهد و برداشت های میدانی و نمونه گیری از منطقه (250 نمونه) به دست آمده و با استفاده از نرم افزار SPSS و با مدل رگرسیونی مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است. نتایج نشان می دهد که واگذاری تراکم مازاد در شکل کنونی، میانگین سهم عوارض شهرداری را در هزینه تولید واحدهای جدید مسکونی به میزان 10درصد افزایش می دهد. ضریب همبستگی پیرسون (882/0=r)، فرض مورد آزمون را مبنی بر وجود یک رابطه مستقیم و معنادار بین قیمت مسکن و عوارض شهرداری، در شرایط واگذاری امتیاز تراکم مازاد، تایید می کند و براین اساس پیشنهاد می شود که نظام درآمدی شهرداری اصلاح و برپایه منابع درآمدی پایدار قرار گیرد و سهم عوارض بر تولید مسکن کاهش و به سمت عوارض بر مصرف مسکن روی آورده شود.