پیش فروشنده

اشخاص آزادند به هر صورت که تمایل دارند و خلاف قواعد آمره نباشد، اقدام به انعقاد قرارداد نمایند؛ در عین حال یکی از ملاحظات مورد نظر سیاستگذاران حمایت از طرف ضعیف قرارداد است که احتمال دارد در پرتو اصل آزادی قراردادها تأمین نگردد. بر این مبنا قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان، در صدد حمایت از پیش خریدار برآمده است. در قرارداد پیش فروش ساختمان، معمولاً موضوع معامله در زمان انعقاد آن وجود ندارد و توافق طرفین بر ساخت آن در آینده است. در نتیجه ممکن است مساحت ساختمان ایجاد شده با مساحت مورد توافق، اختلاف داشته باشد. گاه مساحت بیش از میزان تعیین شده در قرارداد است که قانونگذار در این خصوص بین فرضی که اضافه مساحت بیش از پنج یا تا پنج درصد باشد، قائل به تفصیل شده و صرفاً در فرض اول به پیش خریدار حق داده قرارداد را فسخ نماید. همچنین ممکن است مساحت ساختمان کمتر از میزانی باشد که در قرارداد بر آن توافق شده است. در این مورد نیز قانونگذار فرض کسر مساحت تا پنج درصد را از فرض کسر مساحت بیش از پنج درصد تفکیک و فقط در فرض دوم پیش خریدار را محق در فسخ قرارداد دانسته است. به علاوه در صورت فسخ، وی قیمت روز بناء را دریافت می کند. بر این اساس می توان بیت الغزل این قواعد را حمایت از پیش خریدار و جلوگیری از اجحاف پیش فروشنده نسبت به او دانست.

با تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389، اجازة پیش فروش ساختمان هایی داده شد که قرار است در آینده ساخته شود. به طرفین این گونه قراردادها، پیش فروشنده و پیش خریدار گفته می شود. در این قانون، برای پیش فروشنده و پیش خریدار، حقوق و تعهداتی پیش بینی شده است. تصویب قانون یادشده را باید منشأ تحولاتی در فروش ساختمان دانست. لزوم تنظیم سند رسمی برای پیش فروش ساختمان، درج نکات پیش بینی شده قانون در قرارداد منعقده و ضمانت اجراهای متفاوت از ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی، از جمله این تحولات است. یکی از مهم ترین حقوق پیش فروشنده، حق دریافت عوض یا بها براساس قرارداد است که در این قانون، برای عدم پرداخت اقساط عوض یا بها، ضمانت اجراهای خاصی در نظر گرفته شده است. حق ردّ (عدم تنفیذ) قرارداد مربوط انتقال قرارداد یا موقعیت قراردادی پیش خریدار نیز از حقوق دیگر پیش فروشنده در این قانون است. در این مقاله، حقوق پیش فروشنده در قانون پیش فروش ساختمان بررسی می شود و با حقوق بایع در قانون مدنی مقایسه شود تا تحولات ایجادشده توسط قانون یادشده، به نحو ملموس تری بیان شود.

همان طوری که ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک تا سالها رویه قضایی و دکترین را در جایگاه ثبت رسمی معاملات غیر منقول دچار تشتت کرده بود، اکنون تأکید قانون پیش فروش ساختمان ۱۳۸۹ بر لزوم ثبت رسمی این قراردادها اذهان را در ضمانت اجرا و جایگاه ثبت در قانون مذکور دچار تردید نموده است. با توجه به مبانی و اصول کلی حقوقی با بررسی موقعیت های مشابهی که قانون گذار در آنها بر ثبت یا لزوم رعایت تشریفات خاص در اسناد قراردادی تأکید داشته است و با بررسی ویژگی های قراردادهای خاص حقوق خصوصی، که در آنها طرفین از جایگاه برابر برخوردار نیستند، با روش تحلیلی توصیفی، این امر مشخص می شود که الزام به ثبت و ضمانت اجرای کیفری آن صرفاً ابزاری حمایتی برای پیش خریدار است و هدف آن حفظ نظم عمومی نیست و عدم ثبت، آن را از شمول قانون ۱۳۸۹ خارج نمی سازد.

تهیه مسکن و سرپنا همیشه یکی از دغدغه های جامع بشری بوده است. نیازمندان به مسکن معمولا بدنبال کسانی بوده اند تا این نیاز را به نحوی از آنان مرتفع سازند که این هدف به صورت خرید مسکن بوده یا به شکل خرید شرایطی آن بوده است. در خرید شرایطی مسکن بعضا طرفین به تعهدات خود عمل ننموده و باعث مشکلاتی برای یکدیگر می شدند. یک نوع از این شرایط خرید مسکن، خرید مسکن در قالب پیش فروش ساختمان می باشد. در چند دهه اخیر این نوع خرید مسکن، بسیار شایع بوده است که به علت فقدان قانون در این زمینه، در سالهای گذشته در کشور، باعث طرح بسیاری از دعاوی و موارد اختلافی در محاکم قضائی شده است. لذا قانون گذار بر آن شد تا قانونی مدون در این زمینه تهیه نماید. قانون پیش فروش ساختمان بالاخره درسال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در سال1393 آئین نامه اجرایی آن توسط هیئت دولت ابلاغ شد. قانون مذکور بسیاری از تخلفات و کلاهبرداری های چند سال اخیر در کشور را پوشاند که در بخش محاسن قانون در این مقاله به آن اشاره شده است. هرچند قانون مذکور جلوی بسیاری از تعارضات بین پیش فروشندگان و پیش خریداران ساختمان را گرفت لیکن هنوز مواردی در قانون مذکور مشاهده می شود که می بایست اصلاح شود. در این مقاله به معایب، ابهامات و نواقص قانون پیش فروش ساختمان اشاره شده است و در انتها با طرح پیشنهاداتی، جهت اجرای هر چه بهتر قانون پرداخته شده است.