جمشید زرگری

پیش از شناخت مبانی نظام ثبت زمین، هرگونه تقنین، تفسیر قوانین ثبتی و اجرای آن ها ممکن است که نظام مزبور را با چالش مواجه نماید. علت پرداختن به اصل آینه به عنوان یکی از اصول مبنایی نظام ثبتی، شناساندن اهمیت وصف جامعیت اطلاعات ثبتی در کارآمد سازی نظام یاد شده و همچنین تببین شرایط لازم برای اجرای آن است. این پژوهش به روش توصیفی، تحلیلی و تاریخی با بهره گیری از منابع معتبر کتابخانه ای صورت گرفته است و ضمن بررسی ماهیت، مبانی، شرایط و آثار حقوقی تحقق اصل آینه با نگاهی تطبیقی به حقوق ثبت زمین انگلستان، به این نتیجه در خصوص تحقق اصل آینه در نظام ثبتی ایران رسیده است که با لحاظ مقررات کنونی، تجلی اصل یاد شده با موانعی روبه رو می باشد.برای گذار از این موانع، پیشنهاد شده است تا در اصلاحات آتی مقررات ثبتی با اعطای رویکرد ایجاد حق به فرایند ثبت، انجام هر نوع از اعمال حقوقی را محرکی برای الزام افراد به ثبت اولیه املاک دانسته و بطلان اعمال حقوقی عادی به عنوان ضمانت اجرایی ثبت اجباری تعیین شود. همچنین با کاهش تعداد استثنائات وارده بر رویکرد ثبت اجباری، بر رفع موانع اتصاف نظام ثبتی ایران به وصف جامعیت اطلاعات اقدام شود.

کارآمدی نظام ثبت زمین متاثر از مولفه های متعددی است که در دو سطح داخلی و مختص هر نظام حقوقی و بنیادین تقسیم می-گردد. در سطح داخلی مولفه های مذکور متاثر از ساختار نظام داخلی و به ویژه حقوق اموال است اما در سطح بنیادین مشترکات نظام های حقوقی متعدد، مورد مطالعه قرار می گیرد. پرسش آن است مولفه های بنیادین چیست و چگونه محقق می گردد؟ در این نوشتار با مطالعه تطبیقی در دو نظام ثبت زمین ایران و انگلستان پس از بیان مولفه های بنیادین ثبت زمین که عبارتند از؛ سادگی در فرایند ثبت دارایی های غیرمنقول، اعطای امنیت قانونی و اقتصادی به دارایی های غیرمنقول، ثبت کامل وضعیت اراضی، دقت و صحت در ثبت اطلاعات اراضی، دسترسی عمومی به اطلاعات ثبتی، استقلال نظام ثبت زمین، کم هزینه بودن تثبت دارایی های غیرمنقول، چگونگی تحقق این مولفه ها و میزان رویکرد هر دو نظام در تحقق چنین مولفه هایی مورد بررسی قرارگرفت. نتیجه نشان می دهد که در هر دو نظام کلیه مولفه ها به طور دقیق رعایت نمی گردد و در برخی موارد کاستی هایی وجود دارد که باید در جهت رفع آن برآمد.

مسئله رفع آثار غصب در املاک غیر از گذشته به میدان مصاف بین قاعده احترام مالکیت و نهاد انصاف بدل شده است. در حالی که قاعده یادشده با برقراری احکام سخت گیرانه و مقررات سنتی نسبت به نهاد غصب در قانون مدنی ایران به دنبال حمایت حداکثری از مالک عین مغصوبه و تأدیب غاصب ولو با حسن نیت هستند. نهاد انصاف با هدف منع سوء استفاده از حق توسط مالک و ورود ضرر سنگین به غاصب با حسن نیت، بر تعدیل آن قرائت های سنتی و سخت گیرانه کوشیده است. گرچه در ابتدا نهاد انصاف در قالب نصوص قانون مسئولیت مدنی تجلی یافت، اما نقطه عطف تلاش های منصفانه، به تصویب «لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک مصوب 1358» توسط شورای انقلاب باز می گردد. در پژوهش حاضر با استفاده از روش توصیفی و تحلیلی و بهره گیری از منابع کتابخانه ای و رویه قضایی، به دنبال بررسی کیفیت رفع آثار غصب در املاک غیر با توجه قاعده احترام مالکیت و نهاد انصاف در نظام حقوقی ایران بوده ایم. پس از آن، مشاهده شده که در صورت احراز شرایطی، ظرفیت های قانونی برای صدور احکام منصفانه ای که می تواند مصالح مالک و غاصب دارای حسن را تأمین نماید، در حقوق ایران وجود دارد.

در نظام دادرسی مدنی و رویه قضایی ایران چگونگی حل اختلاف بین محاکم نسبت به تشخیص ارتباط کامل بین دعاوی مرتبط دارای راه حلی روشن و مشخص نیست. مسئله این است که تشخیص ارتباط کامل با چه مرجعی است؟ و در صورت اختلاف در تشخیص ارتباط کامل بین دو دادگاه، خواه دارای درجه یکسان و در حوزه قضایی واحد یا متفاوت و یا با درجات متفاوت، چگونه باید در مقام حل اختلاف برآمد؟ آیا مرجعی جهت حل اختلاف با توجه به نظم حقوقی موجود قابل تعریف است؟ ضرورت پاسخ به این مسئله از این حیث واجد اهمیت است که عدم وجود قواعد شفاف و دقیق در این موضوع موجب اطاله دادرسی، صدور آرای متعارض، قضای نامناسب و سلب اعتماد عمومی نسبت به نظام قضایی به علت ناکارآمدی آن می شود. در این مقاله با شیوه توصیفی تحلیلی و با منابع کتابخانه ای ضمن بررسی موارد مبهم، پیشنهادها و راهکارهایی نسبت به موارد مسکوت برحسب مقررات داخلی، رویه قضایی و حقوق تطبیقی ارائه شده است. نتیجه نشان می دهد که طبق نظم حقوقی کنونی، با وصف تشخیص ارتباط کامل از سوی یک دادگاه و ارسال آن به شعبه مرجوع الیه امکان اختلاف در تشخیص ارتباط کامل بین دعاوی مرتبط وجود ندارد و جهت جلوگیری از ایستایی دادرسی، این دادگاه مکلف به رسیدگی است، با وجود این این امر تحمیل نظر ماهوی یک دادگاه در تشخیص ارتباط کامل در دعوی مرتبط بر دادگاه دیگر مغایر با اصل استقلال قضایی است، به همین جهت پیشنهاد شده است، در اصلاحات آتی قانون آیین دادرسی مدنی، اختلاف بین محاکم در تشخیص ارتباط کامل، چنانچه دو دادگاه در یک حوزه قضایی باشند با رئیس حوزه قضایی و چنانچه در دو دادگاه در دو حوزه قضایی متفاوت (داخل یک استان و یا دو استان متفاوت) و یا بین دادگاه عالی و تالی باشند بر طبق قواعد صلاحیت حل اختلاف به عمل آید.

در فرضی که بر اثر اطلاعات ثبتی نادرست به اشخاصی که بر مبنای این اطلاعات، اقدام کرده اند، خسارتی وارد شود، به موجب قواعد عمومی، زیان دیده می باید طرح دعوا کرده و با اثبات ارکان مسئولیت مدنی، جبران زیان وارده به خویش را مطالبه کند. با توجه به دشواری اثبات این ارکان و نیز، با توجه به احتمال عدم توانایی مالی عامل زیان، هیچ تضمینی وجود نخواهد داشت که خسارت زیان دیده به طور کامل جبران شود. این امر، در نهایت، به زیان اشخاصی خواهد بود که به نظام ثبتی اعتماد کرده و بر اساس آن، اقدام کرده اند. برای همین، در نظام حقوقی استرالیا و سپس، انگلستان، سازوکاری به نام اصل تضمین پیش بینی شد. اصل مزبور با تضمین ارزش مالی دارایی از دست رفته در نتیجه اطلاعات ثبتی نادرست توسط دولت، از سلب اعتماد عمومی نسبت به نظام ثبتی و تضرر اشخاص جلوگیری می نماید. این پژوهش به روش توصیفی، تحلیلی و تاریخی با بهره گیری از منابع معتبر کتابخانه ای و الکترونیکی صورت گرفته است و در آن بررسی می شود که اصل تضمین با چه سرگذشتی در نظام ثبتی استرالیا و انگلستان رسوخ کرده، بنابر چه شرایطی امنیت اقتصادی دارایی های غیرمنقول ثبت شده تضمین می شود، تاسیس آن بر چه مبانی استوار است و تحقق آن چه آثاری در پی خواهد داشت. پس از آن، با تتبع در نظام حقوقی ایران، مشاهده می شود که اصل تضمین در نظام ثبتی ایران تحقق نیافته است، برای همین، به مقنن، پیشنهاد می گردد برای جلب اعتماد عمومی به نظام ثبت، از اصل یاد شده، استفاده کند.