مسعود چاری صادق

شکل گیری چرخه های رونق یا رکود و نوسانات قیمتی در بازار مسکن، بر اقتصاد کشور و خانوارها تأثیرگذار است. روندهای بازار مسکن، از تقاضای سوداگرانه و تجربیات، نگرش ها و انتظارات کنشگران از جمله سرمایه گذاران واسطه ای تأثیر می پذیرد. از این رو، پژوهش حاضر به واکاوی تجربه زیسته و ادراک عاملان بازار مسکن از رفتار سرمایه گذاران واسطه ای مسکن می پردازد. این پژوهش به لحاظ ماهیت اکتشافی، از لحاظ رویکرد اجرا کیفی و از نظر هدف کاربردی است. همچنین این تحقیق به لحاظ معیار زمان، مقطعی (1395-1396) و توصیفی-تبیینی است. برای این مطالعه، مصاحبه های عمیق با 20 نفر از فعالان حوزه مسکن در مشهد انجام شد و تحلیل داده ها به روش نظریه زمینه ای با رویکرد اشتراوس و کوربین صورت گرفت. ماحصل کدگذاری باز داده ها 228 کد اولیه بود که پس از چند مرحله کدگذاری، در قالب 17 مقوله محوری قرار گرفت و درنهایت، پدیده مرکزی با عنوان «سرمایه گذاران واسطه ای به مثابه سوداگران حرفه ای» به دست آمد. از جمله مقوله های اصلی به دست آمده به عنوان شرایط زمینه ای می توان به رونق یابی واسطه گری ها در حیات کلان شهری، تنوع الگوهای مالکیت زمین و مسکن در کلان شهر مشهد، الگوی سیاست گذاری رفاهی در ایران و تحولات تاریخی سرمایه گذاری در ایران اشاره کرد. شرایط مداخله ای متشکل از سرمایه گذار واسطه ای به مثابه کنشگر آگاه، آگاهی از بازارهای رقیب و سوابق شغلی و شرایط سنی، و شرایط علی شامل تراکم و تعدد تجربه، داشتن سرمایه کافی و ویژگی های شخصیتی مساعد است. اخذ راهبردهایی مانند تبانی با بنگاه دار، جایگزینی موقت نقش، تعلیق حضور و حضور مضاعف، به پیامدهایی از جمله وابستگی به جریان های بازار، موقعیت منعطف در بازار، درگیری با چالش منزلتی و سودبری حداکثری منجر شده است.

این پژوهش که به واکاوی کنش سازندگان مسکن، شرایط حاکم بر کردار آنان، عوامل مؤثر و راهبردهای اتخاذی از سوی آنان می پردازد. بر اساس تحلیل نظام مند مصاحبه های عمیق با 25 نفر از فعالان حوزه مسکن در مشهد به روش نظریه زمینه ای با رویکرد اشتراوس و کوربین صورت گرفته است. ماحصل کدگذاری باز داده ها 256 کد اولیه بود که در قالب 20 مقوله محوری قرار گرفت و درنهایت پدیده مرکزی تحت عنوان «سازندگان فن سالار در کشاکش منفعت جویی و اعتبار یابی» به دست آمد. ازجمله مقوله های اصلی به دست آمده به عنوان شرایط زمینه ای می توان به «وضعیت اقتصادی کلان شهر مشهد»، «تحولات اجتماعی و فرهنگی در زمینه الگوی سکونت شهری» اشاره داشت؛ شرایط مداخله ای متشکل از «تحولات فناورانه در صنعت ساختمان»، «تخصص زدایی از ساخت مسکن»، «هزینه های تأمین و تضمین نهاده های ساخت»، «آشفتگی در اجرای قوانین و مقررات» و «تحول سهم ارزش زمین در قیمت مسکن» و شرایط علّی شامل «توانایی مدیریت فعالیت های متعدد»، «برخورداری از سرمایه لازم یا امکان جذب آن» و «ویژگی های شخصیتی مساعد» بوده است. اخذ راهبردهایی همچون «جابجایی نقش»، «سازندگی مشارکتی» و «تغییر در الگوی ساخت وساز» منجر به پیامدهایی شامل «فرازوفرود تناوبی سطح عملکرد سازنده» و «اعتبار یابی وابسته به عملکرد در بازار» شده است.

این پژوهش به واکاوی تجربه ی زیسته و شناخت ادراک عاملان بازار مسکن از واسطه گری بنگاه داران در این بازار می پردازد. پژوهش حاضر از نظر هدف پژوهش اکتشافی، از لحاظ فرایند اجرای پژوهش کیفی و از نظر نتایج پژوهش، کاربردی و از جهت معیار زمان، مطالعه ای مقطعی (1396-1395) است. از تحلیل نظام مند مصاحبه ی عمیق با 19 نفر از فعالان حوزه ی بازار مسکن در مشهد به روش نظریه ی زمینه ای با رویکرد اشتراوس و کوربین، ابتدا 167 مقوله ی فرعی، پس از چند مرحله کدگذاری، 19 مقوله ی محوری و درنهایت براساس کدگذاری گزینشی پدیده ی مرکزی «مشاور املاک به مثابه ی واسطه ی اقناع گر» به دست آمد. نتایج تحقیق نشان داد پدیده ی مرکزی شناسایی شده تحت تأثیر مجموعه ای از شرایط زمینه ای شامل «تخصص زدایی از حرفه ی بنگاه داری» و «رونق یابی واسطه گری ها در حیات کلان شهری»، شرایط مداخله ای متشکل از «فقدان نظارت کافی توسط متولیان»، «تجربه ی زیسته ی بنگاه دار» و «فقدان شفافیت در اطلاعات بازار مسکن» و شرایط علّی شامل «فقدان سرمایه در نزد بنگاه دار»، «وابستگی اطلاعاتی کنشگران بازار مسکن به بنگاه دار»، «جایگاه تثبیت شده قانونی» و «دلال مسلکی» بوده است. بر پایه ی بخش دیگری از نتایج، عاملان اجتماعی مورد نظر (بنگاه داران)، راهبردهایی همچون «اشباع اطلاعاتی»، «انتقال نقش»، «جانبداری منفعت طلبانه»، «پنهان کاری هدفمند» و «به کارگیری روش های خلاقانه» اخذ می کنند که منجر به پیامدهایی شامل «بازاندیشی معطوف به منفعت» و «تأثیرگذاری اغواگرایانه بر بازار مسکن» می شود.

این پژوهش که به واکاوی تجربه زیسته و شناخت ادراک عاملان بازار مسکن از کنش نهادهای فعال در حوزه مسکن می پردازد، اکتشافی، کیفی، کاربردی و مقطعی (1396-1395) است. بر این اساس تحلیل نظام مند مصاحبه های عمیق با 22 نفر از فعالان حوزه مسکن در مشهد به روش نظریه زمینه ای با رویکرد اشتراوس و کوربین صورت گرفته است. درنهایت پدیده مرکزی تحت عنوان «کنشگران نهادی به مثابه متولیان منفعت بر» به دست آمد. ازجمله مقوله های اصلی به دست آمده به عنوان شرایط زمینه ای می توان به «رویدادهای کلان سیاسی اقتصادی فراملّی»، «تحولات اجتماعی اقتصادی و سیاسی ملّی» و «ساختارهای حقوقی قانونی کلان در ایران» اشاره داشت؛ شرایط مداخله ای متشکل از «شفافیت یا عدم شفافیت در برآوردگرهای اقتصادی» و «رونق یا رکود بازارهای رقیب» و شرایط علّی شامل «عدم هماهنگی نهادی»، «آشفتگی در تکالیف قانونی»، «الگوی مدیریتی ناکارآمد» و «عدم  تخصیص بهینه منابع مالی» بوده است. اخذ راهبردهایی همچون «مسکن به مثابه ابزار تبلیغاتی»، «تصدی گری غیرحرفه ای»، «جانب داری از طرف های ذی نفع» و «جریان دهی سیل آسای سرمایه» منجر به پیامدهایی شامل «اتلاف منابع»، «تخریب رضایت مندی اجتماعی»، «سودبری نامتقارن»، «انگیزه زدایی از عرضه کنندگان» و «اختلال در روند بازار» شده است.

این پژوهش با بهر ه گیری از نظریه ارزشی شوارتز (SVS)، نظریه ارزش های سازمانی اُریلی و همکاران (OCP)، نظریه انواع و کیفیت تعارضِ آیوکو و پکرتی به دنبال بررسی ارتباط ارزش های فردی و گروهی بر تعارض و اعتماد کاری و همچنین تاثیر عامل تعدیل گر «گشودگی ارتباط» بر رابطه تعارض (وظیفه ای، ارتباطی، فرایندی، شدت و مدت) بر اعتماد بوده است. روش اجرای این پژوهش، پیمایش (کمّی) و ابزار جمع آوری داده ها، پرسشنامه استاندارد، جامعه آماری کلیه پرسنل سازمان جهاد کشاورزی خراسان رضوی به تعداد 550 نفر و حجم نمونه 225 نفر بود. نتایج آزمون آلفای کرونباخ از سطح قابل قبول ضریب پایایی حکایت نمود و روایی آن توسط روایی صوری تأیید گردید.یافته ها نشان می دهد که میزان درآمد با «واکنش سازنده به تعارض» و ارزش های فردی موفقیت و خوداتکایی ارتباط مستقیم دارد. ادراک اعتماد و ارزش فردی موفقیت در بین کارمندان زن بیشتر بوده و انواع تعارض و کیفیت تعارض (مدت و شدت) در بین آنها کمتر بوده است. علیرغم همبستگی معنادار ارزش های فردی و سازمانی، اما هیچگونه رابطه معناداری بین ارزش های سازمانی و انواع مختلف تعارض و همچنین کیفیت تعارض بدست نیامد.

در عصر جدید جوامع مختلف از جمله ایران، با تحولات گسترده ای در حوزه های اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و فرهنگی مواجه شده اند که این دگرگونی ها، تفاوت هایی از نظر جهت گیری ارزشی، دانشی و رفتاری در بین نسل ها ایجاد کرده است. بر این اساس این پژوهش با استفاده از نظریه ارزشی شوارتز (SVS)، نظریه های اینگلهارت و مانهایم به بررسی تفاوت ساختار و محتوای ارزشی نسل ها پرداخته است. داده ها با استفاده از روش پیمایش و پرسشنامه استاندارد، از نمونة 405 نفری از شهروندان بالای 18 سال کرمان جمع آوری شد. یافته ها نشان می دهند که نسل سوم (نسل جدید) در ارزش هایی غیر از ارزش های جهان گرایی و قدرت، حداقل با یکی از نسل ها تفاوت دارند. با مقایسه جهت گیری ارزشی نسل ها نیز مشاهده می شود: ارزش های فرد گرایی جزء اولویت های بالای نسل سوم و ارزش های جمع گرایی و سنتی در اولویت های بالای نسل های قدیمی تر قرار دارند.