آزیتا امینی

درباره «عسر و حرج» در اجرای قراردادها و آثار آن در اندیشه های حقوقی بسیار سخن رفته اما نتیجه بحث ها تأثیر چشم گیری در رویه قضائی نداشته و نیز وارد قانون مدنی نشده است. این فاصله میان نظریه و عمل بی جهت نیست: نویسندگان حقوق عمدتاً به تحلیل مفهوم دشوار شدن اجرای قرارداد و تبیین قواعد مناسب پرداخته اند ولی از اعتبار قواعد مزبور در نظام حقوقی و امکان استناد به آنها در دادگاه ها کمتر بحث شده است. بی گمان، حکم دادگاه باید مستدل و مستند به قانون باشد و در موضع سکوت قوانین با استناد به سایر منابع حقوق صادر شود. اصول حقوقی یکی از این منابع است. به استناد اصول متعددی از قبیل لاضرر، نفی حرج، لزوم رعایت حسن نیت، ممنوعیت سوء استفاده از حق و منع سودجویی در وضعیت های اضطراری، توقف اجرای قرارداد حرجی موجّه می نماید و به دنبال آن، اعمال ضمانت اجرا های مناسب مانند فسخ یا تعدیل قرارداد به یاری استدلال های حقوقی میسر می شود.

موقعیتی که از قرارداد برای طرفین قرارداد حاصل می شود، در برخی موارد قابل انتقال است؛ به طوری که یکی از طرفین قرارداد، موقعیت خود را به شخص ثالثی واگذار می کند و خود از قرارداد کنار می رود و مقصود این است که انتقال گیرنده، جانشین طرف قرارداد شود و از تمام حقوق و تعهداتی که از قرارداد برای طرف عقد حاصل گشته، برخوردار شود. از جمله عقودی که قانون گذار، انتقال قرارداد را در آن پیش بینی کرده است، عقد اجاره می باشد. هنگامی که مستأجر، قرارداد اجاره را به غیر منتقل می کند، حقوق و تعهدات حاصل از قرارداد به منتقل الیه (مستأجر جدید) منتقل می شود و وی قائم مقام مستأجر می گردد. راجع به انتقال قرارداد، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76 نیز به تبعیت از قانون مدنی، دیدگاهی مشابه دارد. اما در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 مقرراتی خلاف آنچه در قانون مدنی پیش بینی گردیده، مورد نظر مقنن بوده است؛ به نحوی که انتقال قرارداد اجاره به مستأجر جدید را منوط به تصریح این حق در قرارداد و اجازه مالک دانسته و سکوت قراردادی را مورد اجازه و اباحه چنین اقدامی نمی داند. فقها بر این عقیده اند که اگر صراحتاً اذنی از موجر برای واگذاری یا انتقال منافع به مستأجر داده نشده باشد و شک داشته باشیم که در این حال، مستأجر می تواند منافع مورد اجاره را به غیر واگذارد یا نه، همین مقدار که شرط استیفای منفعت نشده باشد، ظاهر این است که خلافی در جواز نقل نباشد. مهم ترین اثر انتقال عقد اجاره، قائم مقامی منتقل الیه است که در این صورت حقوق و تعهدات عقد اجاره اصلی به او تسری می یابد. بنابراین دو اثر مهم عقد اجاره، یکی انتقال حقوق و اختیارات و دیگری تعهدات ناشی از عقد اجاره می باشد.دنوشتار حاضر به بررسی شرایط و همچنین آثاری که این انتقال بر روابط موجر، مستأجر و مستأجر جدید می گذارد، پرداخته و این امر را بر مبنای موقعیت قراردادی امکان پذیر دانسته و برای آن ماهیت حقوقی مستقلی در نظر گرفته است.