غالباً اشخاص پیش از انعقاد عقد به گفت و گو راجع به ارکان اساسی عقد و شرایط پیرامون آن می پردازند تا بر مبنای مذاکرات صورت گرفته عقد را تشکیل دهند، اما بعضی از اشخاص در این گونه مذاکرات برخلاف صداقت رفتار می کنند و طرف مقابل خود را به گونه ای فریب می دهند تا نظر موافق او را جلب نمایند؛ در این صورت ماده 439 قانون مدنی در جهت حمایت از طرف فریب خورده به او اختیار داده است عقد را به استناد خیار تدلیس فسخ کند. مطابق ماده یادشده درصورتی که عملیات فریب کارانه از سوی یکی از طرفین عقد انجام شود، موجب پیدایش خیار فسخ برای طرف مقابل می گردد. اما در قانون مدنی در مورد حالتی که شخصی دیگری غیر از متعاقدین یکی از طرفین عقد را فریب می دهد و عقد بر پایه چنین فریبی واقع می شود، حکمی مقرر نشده است. با بررسی پیشینه فقهی موضوع و شرایط پیدایش خیار تدلیس و تحلیل موقعیت شخص ثالث نسبت به عقد، مشخص می شود در اغلب موارد جز در عقد نکاح، فریب و حیله ای که شخص ثالث بدون تبانی با یکی از متعاقدین به کار می برد، برای طرف فریب خورده خیار تدلیس به وجود نمی آید. اما چون اقدام شخص فریب دهنده ممکن است منجر به ضرر طرف فریب خورده شود، وی حق دارد مطابق قواعد عمومی مسئولیت مدنی برای جبران خسارات ناشی از عقد به شخص فریب دهنده رجوع نماید.
