روش انتخاب تجربی

با توجه به روند نوگرایی سریع، در شهر اصفهان نیز همچون اکثر شهرهای کشور می­توان شاهد ناکارآمدی و فرسودگی بافت­ها بود. از این رو، توسعه نوسازی بافت­های فرسوده باید از اهداف اصلی نوسازی شهر اصفهان باشد. مهمترین قدم برای اجرای موفقیت­آمیز پروژه­های مسکن­سازی را می­توان تجزیه و تحلیل عمیق ابعاد گسترده مسکن و شناخت چگونگی رتبه­بندی عناصر مختلف یک واحد مسکونی توسط مصرف­کنندگان دانست. از آنجا که ویژگی­های مسکن، آن را جزو کالاهای غیر بازاری قرار می دهد، برای ارزشگذاری آنها می­باید از روشهای ارزشگذاری غیر بازاری استفاده نماییم. در این مطالعه، برای تحلیل چگونگی ارزشگذاری و تعیین میزان تمایل به پرداخت مصرف­کنندگان برای ویژگی­های مختلف مسکن، از روش انتخاب تجربی(CEM) استفاده شده است.بدین منظور یکی از بافت­های فرسوده شهر اصفهان انتخاب و سپس نمونه­ای شامل 120 خانوار در منطقه مورد نظر به روش تصادفی ساده انتخاب شد. داده­ها با استفاده از پرسشنامه­های انتخاب تجربی جمع­آوری و با استفاده از نرم­افزار STATA و EXCEL مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفت. یافته­ها نشان می­دهد که انتخاب واحد مسکونی تابعی از 7 ویژگی مساحت زمین، کیفیت و نوع مصالح به کار گرفته شده در واحد مسکونی، امنیت محله، میزان دسترسی، میزان بخشودگی عوارض، میزان وام پرداختی برای ساخت­و­ساز و قیمت واحد مسکونی بوده است بر اساس نتایج، ساکنان از میان حالت های مختلف پیشنهاد شده بیشترین میزان تمایل به پرداخت را برای افزایش در مساحت واحد مسکونی داشته اند. همچنین با توجه به ضرایب به دست آمده تمایل به پرداخت بالایی برای بهبود ویژگی دسترسی به تسهیلات، امکانات و خدمات عمومی و افزایش در بخشودگی عوارض، از سوی ساکنان وجود داشته است..

«محیط مسکونی» و «فرآیند انتخابِ آن»، از موضوعات اصلی در مطالعات برنامه ریزی شهری محسوب می شوند. عدم قطعیت و پیچیدگیِ رفتار انسان، چه شهروندان و چه تصمیم سازان، بر فرآیند انتخاب اثر می گذارد. در سال های اخیر، برای مطالعه ی قواعد مولد و عوامل اثرگذار بر این فرآیند، از روش های ارزش گذاری اقتصادی و به ویژه، روش انتخاب تجربی استفاده شده است. با گذشت بیش از سه دهه از ظهور و کاربرد گسترده ی روش انتخاب تجربی، در کشور ما به این روش کمتر پرداخته شده است. هدف این مقاله، معرفی کاربرد روش انتخاب تجربی در مطالعه ی انتخاب محیط مسکونی شهری است. طبق نتایج این پژوهش، استفاده از روش انتخاب تجربی فرصتی مناسب برای سنجش ارزش های محیطی است که کمتر در برنامه ها و پروژه های شهری مورد توجه بوده اند. شناسایی و رتبه بندی ارزش های محیطی، سنجش میزان تمایل به پرداخت افراد، ارزیابی سیاست ها و ارائه ی پیشنهادهایی برای بهبود وضع موجود، از دیگر مزیت های کاربرد روش انتخاب تجربی در این زمینه است.

انتخاب مسکن، به عنوان اساسی ترین نیاز هر خانوار می باشد که به طور مستقیم بر کیفیت زندگی خانواده، تأثیر می گذارد. لذا شناسایی و ارزیابی مؤلفه های تأثیرگذار در انتخاب مسکن از دیدگاه خانوارهای مالک نشین به عنوان مصرف کننده نهایی مسکن، نقش مهمی در یاری  مدیران شهری برای ارتقاء و بهبود شرایط سکونتی مردم خواهد داشت. پژوهش حاضر، با هدف بررسی و ارزیابی عوامل مؤثر بر میزان احتمال انتخاب مسکن با تأکید بر ویژگی های جمعیت شناختی خانوارهای مالک نشین در شهر اصفهان انجام شده است. روش تحقیق از نظر هدف، کاربردی بوده و از نظر نحوه جمع آوری داده ها، توصیفی- پیمایشی است. شیوه جمع آوری اطلاعا اسنادی با مطالعه و بررسی پژوهش های قبلی، و میدانی با جمع آوری داده ها با استفاده از طراحی پرسشنامه های انتخاب تجربی با تکیه بر نرم افزار SPSS و روش فاکتوریل جزئی برای کاهش سناریوهای ممکن ، به صورت تصادفی از 300 خانوار متقاضی مسکن در یک دوره 6 ماهه در بازار املاک، بود. این داده ها در محیطEXCEL  طبقه بندی و در نرم افزار STATA بر پایه نظریه مطلوبیت تصادفی (RUT) با استفاده از مدل انتخاب گسسته لاجیت چندجمله ای (MNL)، مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفت. یافته های حاصل از این پژوهش، با در نظر گرفتن آماره Z حاصل از متغیرها در سطح معنی داری 99 درصد و 95 درصد، حاکی از تأیید 11 متغیر از 12 متغیر مربوط به ویژگی های مسکن و نیز تأیید 20 متغیر از 23 متغیر جمعیت شناختی تعریف شده در مدل مربوطه است. تأثیرگذارترین متغیرهای جمعیت شناختی شامل: داشتن فرزندان 18سال و بالاتر، تعداد دفعات خرید منزل، علت سکونت در اصفهان و سطح روابط اجتماعی فرد و خانواده اش، به ترتیب با 41، 37، 36، 33 درصد، ضریب اثر مثبت بر احتمال انتخاب در تابع لوجیت چندگانه می باشند. نتایج نشان دادند ویژگی های اقتصادی-اجتماعی خانوار مالک نشین از عوامل تعیین کننده در انتخاب مسکن بوده و در مطالعات و پروژه های مسکن شهری، مشخصه های فردی خانواده ها باید به صورت ویژه لحاظ گردد.

برنامه ریزی مناسب مدیران شهری، شرکت های ساخت وساز مسکن و سازمان های مربوط به املاک و اراضی شهری برای انتخاب مکان احداث واحدهای مسکونی مستلزم شناخت ترجیحات خانوارهای مالک نشین در این حوزه است. در این پژوهش، هدف˚ بررسی عوامل مؤثر بر انتخاب کیفیت مسکن و مکان مسکونی و میزان اثرگذاری هر کدام از این عوامل بر احتمال انتخاب است. بدین منظور از روش ارزشگذاری انتخاب تجربی (CEM) استفاده شد و برای ارزش های مدنظر بر پایه نظریه مطلوبیت تصادفی  (RUT)از مدل انتخاب گسسته لاجیت چندجمله ای (MNL)، استفاده و به صورت تصادفی از 300 خانوار در شهر اصفهان، نمونه گیری شد. داده ها با استفاده از پرسشنامه های انتخاب تجربی و مصاحبه رودر رو، جمع آوری و با استفاده از نرم افزار EXCEL  و  STATA تجزیه وتحلیل شدند. نتایج نشان دادند اثر نهایی متغیر افزایش امکانات و تسهیلات محیطی و خارج از فضای داخلی مسکن، بیشترین تأثیر را در احتمال انتخاب مسکن دارد و بعد از آن، متغیر اندازه در انتخاب مسکن بسیار تأثیرگذار است. براساس یافته های این تحقیق، مشخص شد رفتار و ترجیحات خانوارهای مختلف، عمدتاً با اولویت دادن به شاخص های مکان (موقعیت) مسکونی در مقابل کیفیت مسکن بود که در برنامه ریزی های شهری بسیار حائز اهمیت است.