قیمت زمین

انجام مطالعات شهری با دیدگاه عدالت اجتماعی در سال های اخیر به عنوان یکی از رویکردهای مهم شناخته شده است. در این رویکرد به شاخص های مختلفی پرداخته می شود که میزان دسترسی به خدمات شهری و ارزش افزوده زمین، از جمله مهمترین آنهاست. یکی از روش های بهینه ارائه خدمات برای تحقق این امر، تقسیم یک شهر به عنوان یک سیستم به مناطق مختلف و ارائه خدمات شهری متناسب با ویژگی جمعیتی است. روش این پژوهش، بر اساس هدف کاربردی و براساس ماهیت توصیفی- موردی و تحلیلی است. ابزار جمع آوری اطلاعات با از استفاده منابع موجود و برداشت های میدانی بوده و ابزار سنجش اطلاعات با استفاده از داده های آماری مدل های اسکالوگرام، تاکسنومی، موریس، ضریب ویژگی، استاندارد سازی داده های مختلف الجنس و شاخص مرکزیت مکانی تجزیه و تحلیل شده است. یافته های این پ ژوهش نشان می دهد که نواحی شهر یاسوج از نظر میزان دسترسی به امکانات و خدمات شهری تفا وت زیادی با هم نداشته، قیمت زمین و در نتیجه ارزش افزوده زمین در آن به طور معناداری از شاخص های مورد بحث پیروی می کند و خدمات ارائه شده بنا به موقعیت و نحوه توسعه شهر به شکل عادلانه تقسیم شده است و در نتیجه آن، ابتدا نواحی 2 و1 شهری و سپس مناطق3 و4 به امکانات توسعه و ارزش افزوده دست یافته اند.

زمین یک منبع طبیعی و عمده ترین عامل تولید است. استفاده یا عدم استفاده، ارائه یا عدم ارائه و همچنین نوع و میزان استفاده از زمین، از طریق مفاهیمی چون تابع عرضه و تقاضای زمین، قیمت زمین و مقوله هایی شبیه به آن توضیح داده می شود. زمین کالایی است که هم از لحاظ مکانی و هم از لحاظ کیفیت، ناهمگن است. زمین به عنوان طبیعت، عامل تولید، کالای مصرفی، موقعیت جغرافیایی، فضا، حقوق دارایی و سرمایه نیز نام برده می شود. این مطالعه با هدف تعیین عوامل موثر بر ارزش زمین های کشاورزی در شهرستان قائم شهر با استفاده از روش هدانیک انجام شده است و داده های لازم جهت برآورد مدل از طریق تکمیل 70 پرسشنامه در سال 1392 جمع آوری شده است. طبق نتایج حاصل از تخمین، متغیرهای مساحت زمین، کیفیت زمین و فاصله تا راه آهن برقیمت زمین اثر مستقیم دارند و متغیر فاصله تا جنگل، فاصله تا مرکز شهر قائم شهر و فاصله تا نزدیکترین جاده اصلی بر ارزش زمین های کشاورزی در شهرستان قائم شهر دارای اثر معکوس می باشند. همچنین، طبق محاسبات انجام شده متوسط قیمت زمین در شهرستان قائم شهر برای هر 1000 متر می تواند تقریبا 436 میلیون ریال باشد. در نهایت، پیشنهاد می گردد که جاده های ارتباطی بهبود یافته تا از این طریق قیمت زمین های دورتر افزایش یابد و همچنین با توجه به این موضوع ک در ارتباط با زمین های نزدیک به مناطق شهری این امکان وجود دارد که به صورت مسکونی مورد استفاده قرار گیرند، می توان با ایجاد محدودیت در تغییر کاربری اراضی از افزایش قیمت آن جلوگیری کرد.

هدف پژوهش حاضر، بررسی ارتباط متقابل بین قیمت زمین و قیمت مسکن در ایران بر اساس دیدگاه علیت متقابل است. از این رو بر اساس الگوی هایژن و آلن (2013) و با استفاده از سیستم معادلات همزمان و روش حداقل مربعات دو مرحله ای، به بررسی این موضوع در فاصله زمانی فصل اول سال 1377 تا فصل چهارم سال 1391 پرداخته شده است. نتایج حاصل از آزمون علیت تودا و یاماموتو و آزمون هاسمن حاکی از وجود رابطه علی دوطرفه بین قیمت زمین و قیمت مسکن بوده و نتایج حاصل از برآورد مدل با استفاده از روش حداقل مربعات دو مرحله ای،نشان داده است که افزایش قیمت زمین باعث افزایش قیمت مسکن شده و افزایش قیمت مسکن نیز باعث افزایش قیمت زمین می شود. بنابراین با توجه به وجود علیت دوطرفه بین قیمت زمین و قیمت مسکن، پیشنهاد می شود که به خاطر خاص بودن ویژگی های زمین مثل (مستهلک نشدن و پایین بودن هزینه نگهداری آن) با استفاده از سیاست های مالیاتی- ممانعتی و تشویقی خاص، سعی در کاهش ذخیره سازی زمین داشته و با کاهش بیکاری و افزایش درآمد و تقاضا باعث انتقالاتی متناسب، هم در سمت عرضه و هم تقاضای زمین داشته باشند.

زمین عنصر اساسی در شکل گیری توسعه و گسترش شهرها به شمار می رود و دسترسی عادلانه و استفاده بهینه از آن، یکی از مؤلفه های اساسی توسعه پایدار محسوب می شود. میزان سرعت و آهنگ رشد قیمت زمین با موقعیت جغرافیایی زمین رابطه دارد. هدف اصلی این پژوهش شناخت عوامل مؤثر بر قیمت زمین در شهر بابلسر، به منظور برنامه ریزی در مسیر توازن و تعادل قیمت هاست. برای استخراج و طبقه بندی داده های این پژوهش از نرم افزار GIS استفاده شده است. جامعه آماری پژوهش حاضر، قطعات زمین مسکونی در محله های شهر است. برای تعیین قیمت، 330 قطعه زمین به عنوان نمونه مورد برداشت میدانی قرار گرفت. به منظور شناسایی نقش عوامل مؤثر بر قیمت زمین از مدل رگرسیون وزنی جغرافیایی استفاده شده است. نتایج یافته ها نشان داد میانگین قیمت زمین در شهر بابلسر 1.337.000 تومان است که میانگین قیمت در سیزده محله کم تر و در نُه محله بیشتر از آن است. براساس نتایج به دست آمده از مدل رگرسیون وزنی، ضریب تعیین محلی (Local R2) در مورد متغیّر وابسته قیمت زمین در شهر بابلسر بین 57/0 تا 79/0 است که برازش خوب و با دقت بالایی را نشان می دهد. نتایج نشان می دهد، با فاصله از خط ساحلی دریا و حرکت به سمت محله های جنوبی شهر از ارزش زمین کاسته می شود. محله های نزدیک به ساحل همچون علی آبادمیر، نخست وزیری، پارکینگ کتی بن و ولیعصر از دامنه قیمت بالاتری برخوردار بوده و محله های جنوبی مانند میاندشت، قائمیه، بی بی سرروزه و بخش هایی از همت آباد و یور محله بالا از دامنه قیمت پایین تری نسبت به سایر نواحی برخوردار هستند. از بین عوامل مختلف، دو عاملِ نزدیکی به خط ساحلی و نزدیکی به مرکز شهر از مهم ترین عوامل جغرافیایی تأثیر گذار در قیمت نهایی زمین در شهر بابلسر هستند.

در این مطالعه به کمک مجموعه داده منحصر به فردی که تاکنون در ایران استفاده نشده است به تحلیل عوامل مؤثر بر قیمت زمین در منطقه هشت شهر تهران می پردازیم. نتایج تحقیق با تئوری های اقتصاد شهری سازگار است و نشان می دهد که با افزایش فاصله زمین تا مراکزی که دسترسی به آن ها ارزشمند است، مانند میدان، پارک و بزرگراه قیمت زمین کاهش می یابد؛ در حالی که با افزایش مساحت زمین، تراکم مجاز ساخت و ساز و رتبه اجتماعی محله، قیمت زمین افزایش پیدا می کند. همچنین برای مقایسه روش های برآورد مختلف، مدل را به روش شبه پارامتریک نیز برآورد می کنیم، اما استفاده از این روش بهبودی در نتایج ایجاد نمی کند.  

هدف این مطالعه ،تعیین عوامل موثربرقیمت زمین های کشاورزی دیم در شهرستان ساوه بخش نوبران ،به روش هدانیک می باشد. به منظور برآورد معادله مورد نظر ،اطلاعات و داده ها از سازمان جهادکشاورزی شهرستان ساوه و آزمایشگاه آب وخاک پارس داروین شهرستان ساوه ،سازمان جهادکشاورزی شهر نوبران، درسال زراعی 94-1393 ،استخراج گردیده است.تعداد کل زمین های کشاورزی دیم در بخش نوبران شهرستان ساوه 614 قطعه به مساحت تقریبی 20هزارهکتار می باشد که در تخمین مدل براساس فرمول کوکران، 302 نمونه انتخاب شده است . در این بررسی اثر متغیرهای مساحت زمین ،فاصله تا مرکز روستا ،فاصله تا مرکز شهر،فاصله تا نزدیک ترین جاده آسفالت ، شیب زمین ،بافت خاک و درصد کربن خاک ،بر قیمت وارزش زمین در نظر گرفته شده است. نتایج حاصل از تخمین مدل نشان می دهد که ،متغیرهای بافت لومی- شنی وافزایش درصدکربن خاک ،تاثیر مثبت برقیمت زمین های کشاورزی داشته ودرمقابل شیب زمین کشاورزی وفاصله قطعه زمین تا روستا،تاثیر منفی برقیمت زمین های کشاورزی مورد بررسی دارد.

هدف از مقاله حاضر تحلیل و بررسی عوامل مؤثر در افزایش قیمت زمین در مناطق شهری کاشان است که به منظور نیل به این هدف، ابتدا فرایند افزایش قیمت زمین (در طی سال ها ی90-1385) در مناطق شهری مورد بررسی، سپس با استفاده از آزمون رگرسیون چندمتغیره به تحلیل عوامل موثر در این افزایش قیمت پرداخته، در نهایت به ارائه سیاست های مناسب جهت اعتدال بخشی در حوزه زمین شهری و جلوگیری از سوداگری آن پرداخته می شود. رویکرد حاکم در این پژوهش روش توصیفی – تحلیلی و مطالعات میدانی می باشد، بدین گونه که ابتدا مطالعات ساختاریافته در قالب مطالعه اسناد موجود انجام و سپس جهت دستیابی به آمار به روز شده در حوزه قیمت زمین شهری از مطالعات میدانی استفاده شده است هم چنین جهت تحلیل مولفه های موثر در این افزایش قیمت از روش گردآوری اطلاعات مبتنی بر تهیه و تنظیم پرسش نامه از بین دو گروه شهروندان و صاحبان بنگاه املاک استفاده شده است که با استفاده از فرمول کوکران تعداد230 نمونه انتخاب و پرسش نامه به صورت تصادفی ساده بین آن ها توزیع شده است. نتایج یافته ها حاکی از افزایش روزافزون قیمت در برخی مناطق شهر مانند خیابان امیرکبیر این شهر می باشد که رابطه معنادار99% بین گویه های قرارگیری در منطقه خوش آب و هوای شهر، اقامت قشر بالای جامعه، بزرگ بودن اندازه قطعات زمین و افزایش قیمت در این منطقه از شهر می باشد که در طی5 سال اخیر رشدی در حدود35% را تجربه کرده است.

انجام مطالعات شهری با دیدگاه عدالت اجتماعی در سال های اخیر به عنوان یکی از رویکردهای مهم شناخته شده است . در این رویکرد به شاخص های مختلفی پرداخته می شود که میزان دسترسی به خدمات شهری و ارزش افزوده ی زمین از جمله مهم ترین آن ها می باشد. بررسی نواحی مختلف شهری در گنبد قابوس نشان می دهد که این نواحی از نظر میزان دسترسی به امکانات و خدمات شهری تفاوت زیادی دارند و قیمت زمین و در نتیجه ارزش افزوده ی زمین در آن ها به طور معناداری از شاخص های مورد بحث تابعیت می کند. خدمات ارایه شده به صورت ناعادلانه ای تقسیم می گردد و در نتیجه ی آن نواحی 6 و 7 بیش از نواحی 1و 2و 4 از شهر گنبد به امکانات توسعه و ارزش افزوده دست یافته اند.

استخر لاهیجان در جانب شرقی شهر، پای شیطانکوه واقع شده که زمین های پیرامون آن به عنوان محدوده تحقیق حاضر در نظر گرفته شده است.پدیده استخر به کمک توپوگرافی پیرامون و شیب زمین و با بهره جویی از پیشینه تاریخی و فرهنگی شهر، توسعه فیزیکی لاهیجان را به سمت خود هدایت نموده، سپس شعاع تأثیراتش را بر محیط اطراف افکنده. این اثر گذاری علاوه بر پیکره و کالبد محیط، در لایه های اجتماعی شهر نیز نفوذ یافته و متبلور گشته است؛ آنگاه فضایی منحصر به مکان پدید آورده که از جمله می توان تأثیر گذاری بر الگوی قدیمی شهر (تبدیل شطرنجی به شعاعی به صورت ناموزون)، تأثیر بر قیمت زمین، جدایی گزینی اکولوژیک، انباشتگی فضا از کاربری های مسکونی و تجاری، فقر خدمات آموزشی و درمانی دولتی و ... را برشمرد. در این پژوهش، کوشش بر آن است تا با بهره گیری از نرم افزار GIS و نظرخواهی از شهروندان، موارد بالا نمایانده شود و راهکارهای بهبود فضایی در شهر لاهیجان مورد بررسی قرار گیرد.

برقراری عدالت در توزیع خدمات شهری در محلّات شهری می تواند نقشی مؤثّر در توسعه پایدار محلّه ای داشته باشد. به عبارتی دیگر، توزیع خدمات باید به گونه ای باشد که محلّات کمتر توسعه یافته با خطر از دست دادن جمعیّت و نابودی محلّه مواجه نشوند. چرا که توزیع عادلانه خدمات شهری، نقش مهمی در توزیع فضایی جمعیّت و ارزش زمین شهری خواهد داشت.  در این پژوهش به صورت موردی، محلّات دوازده گانه شهر مهریز در ارتباط با 16 نوع از خدمات شهری (مهدکودک، پیش دبستانی، دبستان، راهنمایی، متوسّطه، آموزش عالی، مراکز بهداشت، داروخانه، اورژانس، بیمارستان، پارک و فضای سبز، آتش نشانی، آرامستان، کتابخانه، فضاهای ورزشی و کاربری های انتظامی) بررسی شده است. این پژوهش از نوع کاربردی- توسعه ای، و روش بررسی در آن، تحلیل فضایی با دیدگاه شناسایی تفاوت های توسعه محلّه ای است. هدف مقاله نیز تحلیل توزیع فضایی خدمات شهری در محلّات شهر مهریز و بررسی تأثیر توزیع خدمات شهری بر قیمت اراضی است. مقاله بر این فرضیّات استوار است که در خدمات شهری، توزیع فضایی مناسبی بین محلّات شهر مهریز وجود ندارد و توزیع نامناسب خدمات شهری، موجب تفاوت قیمت اراضی در محلّات مختلف شهر مهریز شده است. نتایج پژوهش نشان می دهد که خدمات شهری در سطح محلّات شهر مهریز، بر اساس سرانه موجود هر کاربری در محلّات مختلف، به صورت مناسب توزیع نشده است. کاربرد شاخص مرکزیّت برای محلّات مختلف، از صفر برای محله «سرحوض» تا 63/815 برای محله «بغدادآباد» است که نشان از توزیع ناعادلانه خدمات شهری در این شهر دارد. بررسی رابطه بین شاخص مرکزیّت و میانگین قیمت زمین از طریق همبستگی پیرسون (303/0) نیز نشان می دهد که رابطه معناداری بین توزیع خدمات و قیمت اراضی وجود ندارد؛ کاربری های مختلف در محلّات، تأثیر چندانی بر قیمت زمین نداشته و عامل دسترسی، مهم ترین عامل در افزایش قیمت زمین است. درنتیجه زمین های تجاری میدان ورودی که بهترین دسترسی را دارند، قیمت بالاتری نیز نسبت به سایر مکان ها دارند.

در دو دهه اخیر توسعه چندمرکزی توجه زیادی را در ادبیات نظری و اسناد سیاسی به سوی خود معطوف کرده است. طرفداران چندمرکزیتی معتقدند این الگوی فضایی می تواند توازنی را میان اهداف متناقض رقابت پذیری اقتصادی، انسجام اجتماعی و پایداری محیطی در مقیاس های مختلف ایجاد کند. تا به حال، مطالعات زیادی به بررسی اثربخشی و کارایی فرضیات مطرح شده در ارتباط با ساختارهای چندمرکزی پرداختند اما پژوهش های انگشت شماری به بررسی ارتباط میان قیمت زمین و استطاعت پذیری مسکن توجه کردند. در این راستا، ابتدا استان های کشور با دو شاخص پراکنش فضایی و توزیع اندازه شهرها مورد سنجش قرار گرفتند. و سپس با استفاده از رگرسیون دو متغیره ارتباط آنها با شاخص های قیمت زمین، رشد قیمت زمین و استطاعت پذیری مسکن بررسی شدند. یافته های پژوهش از الگوهای فضایی چندمرکزی حمایت می کند. به طوری که میان پراکنش فضایی شهرها و توزیع اندازه شهرها و قیمت زمین ارتباط مثبت و معناداری وجود دارد. همچنین پراکنش فضایی متوازن مراکز شهرها در پهنه سرزمین می تواند تا حدودی رشد قیمت مسکن را کنترل کند. به علاوه، بین شاخص های چندمرکزی و استطاعت پذیری مسکن ارتباط نسبتا محکم و معناداری پیدا شده است. بنابراین، به نظر می رسد ساختارهای چندمرکزی می توانند در زمان اوج تاب آوری بیشتری در برابر رشد قیمت مسکن داشته باشند.

در این پژوهش توزیع فضایی خدمات عمومی شهری درسطح شهر کرمانشاه مورد بررسی قرار گرفته است.بدین منظور از21 مؤلفه استفاده شده وتوزیع خدمات عمومی شهری درسطح پنج بخش شهری کرمانشاه بررسی شده است. برای شناخت درجه توسعه یافتگی در پنج بخش شهری مورد مطالعه از تکنیک تاکسونومی (Taxonomy) استفاده و نتایج،نشان دهنده این موضوع است که بخش مرکزی توسعه یافته ترین بخش شهری در سطح کرمانشاه است. به علاوه از تکنیک GISدر تعیین شعاع عملکردی خدمات عمومی بهره گرفته شده ومحلات برخورداروغیر برخوردار،برروی نقشه های توزیع فضایی خدمات عمومی شهری مشخص گ ردیده اند.ی افته های تحقیق نش ان می دهد که توزیع فضایی خدمات عمومی در سطح شهرکرمانشاه به صورت نامتعادلی انجام پذیرفته و نیازمندارائه خدمات عمومی بیشتری می باشد.از بررسی بین میانگین قیمت زمین با درآمد سرانه و اجاره بهای پرداختی در ارتباط با شاخص مسکن معلوم گردید که رابطه معناداری بین آنها وجود دارد،یعنی هرچه قدردرآمد واجاره بهای پرداختی در بخش های پنج گانه موردمطالعه افزایش می یابد،قیمت زمین نیز با افزایش مواجه می شود که این موضوع باعث شکل گیری محله های برخوردار وغیر برخوردار شده است.در نهایت اینکه،از میان برنامه ریزی های موفق برای فائق آمدن به این مشکلات برنامه ریزی مشارکتی و استفاده از تکنیک های جدیدبرنامه ریزی،از جمله GIS از اولویت بیشتری برخوردارند.

استخر لاهیجان در جانب شرقی شهر، پای شیطانکوه(شیخانکوه) واقع شده که زمین های پیرامون آن به عنوان محدوده تحقیق حاضر در نظر گرفته شده است. پدیده استخر به کمک توپوگرافی پیرامون و شیب زمین و با بهره جویی از پیشینه تاریخی و فرهنگی شهر، توسعه فیزیکی لاهیجان را به سمت خود هدایت نموده؛ سپس شعاع تأثیراتش را بر محیط اطراف افکنده است. این اثر گذاری علاوه بر پیکره و کالبد محیط، در لایه های اجتماعی شهر نیز نفوذ یافته و متبلور گشته است؛ آنگاه فضایی منحصر به مکان پدید آورده که از جمله می توان  تأثیر گذاری بر الگوی قدیمی شهر (تبدیل شطرنجی به شعاعی به صورت ناموزون)، تأثیر بر قیمت زمین، جدایی گزینی اکولوژیک، انباشتگی فضا از کاربری های مسکونی و تجاری، فقر خدمات آموزشی و درمانی دولتی و ... را برشمرد. در این پژوهش، کوشش بر آن است تا با بهره گیری از نرم افزار GIS ARC و نظرخواهی از شهروندان، موارد بالا نمایانده شود و راهکارهای بهبود فضایی در شهر لاهیجان مورد بررسی قرار گیرد. پس از بررسی های به عمل آمده و عملیات میدانی مشخص گردید که در جهات چهارگانه استخر با دور شدن از استخر، قیمت زمین کاهش پیدا می کند؛ هر چند عوامل متعددی در هر یک از جهات بر قیمت زمین اثرات متفاوتی گذارده اما استخر در این تأثیر گذاری نقش تعیین کننده و قوی تر، نسبت به تمامی عوامل داشته و همین امر سبب گردیده استخر در مرکز شبکه بندی خیابانهای پیرامون خود قرار گیرد و بر تبعات اجتماعی و کالبدی اشاره شده، صحه گذارده شد. در پایان پیشنهاداتی نظیر احیاء بافت قدیمی شهر، ایجادهسته های جاذب جدید در نقاط مختلف شهر و... جهت تعادل فضایی شهر لاهیجان و جلوگیری از ادامه ی روند دو قطبی شدن ارائه گردیده است.

مقایسه الگوی باغشهر ابنزر هوارد با باغشهرهای کشورهای درحال توسعه مانند ایران بیشتر مغالطه ای است که بازخورد آن تغییر کاربری اراضی زراعی و سپس رشد قیمت آن به ویژه در دوران ویژه تقاضا است. دوران ویژه تقاضا دورانی است که در آن براثر یک عامل داخلی یا خارجی احساس نیاز به تهیه فضای فراغت خصوصی- خانوادگی بیشتر احساس می شود. یکی از این دوره ها، دوره اوج دو ساله ویروس کرونا بود که باتوجه به محدودیت بسیاری از فضاهای شهری و ضرورت رعایت فاصله های اجتماعی، نیاز و تقاضا به فضای خصوصی در مجاورت شهرها افزایش یافت. یکی از این منابع تأمین فضای خصوصی اراضی زراعی، باغی حومه شهری بود که گرایش به خرید آن در دوران کرونا بیشتر شد. این پژوهش به شیوه توصیفی - تبیینی با ماهیت علی پس رویدادی به بررسی محدودیت فضاهای عمومی شهر در ایام کرونا وگرایش به خرید اراضی باغی پیرامون شهر زنجان پرداخته و روند قیمت و تغییرات کاربری اراضی باغی حومه غربی شهر زنجان در ایام کرونا را بررسی نموده است. روش گردآوری اطلاعات به شیوه کتابخانه ای- اسنادی و میدانی و روش تجزیه تحلیل با استفاده از عکس های هوایی و نرم افزار Spss  در غالب مدل های آماری رگرسیون چند متغیره گام به گام و پیرسون بوده است. نتایج پژوهش نشان می دهد محدودیت فضاهای عمومی ناشی از کرونا در شهر زنجان منجر به گرایش به خرید باغ در پیرامون شهر زنجان و رشد قیمت زمین شده است. نیاز به اسکان طولانی مدت در فضای باغی منجر به تغییر کاربری در اراضی باغی و احداث ابنیه های غیرمجاز گردیده است. نتایج مدل آماری رگرسیون با ضریب رگرسیونی 69 درصد واریانس متغیرهای مرتبط را تبیین نموده و با سطح معناداری مناسب، همبستگی مثبت را نشان می دهد. بین متغیرهای قیمت زمین و فاصله جغرافیایی، خدمات و امکانات باغ در سطح اطمینان 95 درصد با ضریب پیرسون بالاتر از 70/  و معناداری 0000/0 Sig= در آماره پیرسون ارتباط معنادار دوسویه قوی وجود دارد.