بازار زمین شهری

تغییر تحولات فضایی منطقه کلانشهر تهران تحت تاثیر بازار اراضی و مسکن بوده است. طی سالهای گذشته، رشد بی رویه جمعیت به دلیل مهاجرت و غیره، بازار زمین و مسکن و ساختار فضایی شهر را به شدت تغییر داده است. دستیابی به عدالت فضایی زمین و مسکن همواره ذهن سیاست گذاران شهری و مدیران را به خود مشغول کرده است تا مقدمه توسعه پایدار در ساختار فضایی شهرها فراهم گردد. بنابراین بکارگیری سیاست های مناسب جهت برون رفت از وضعیت نامناسب رانت در فضاهای شهری امری ضروری بوده و از جایگاه بالایی برخوردار می باشد. نوع پژوهش از لحاظ هدف کاربری و ماهیت آن، توصیفی تحلیلی است. هدف این مقاله بررسی و تحلیل عوامل علی و معلولی تاثیر گذار درکنترل بازار زمین شهری تهران می باشد. جامعه آماری مشتمل بر 25نفر از متخصصان و مدیران شهری در کلانشهر تهران می باشد. برای تجزیه و تحلیل نتایج از دیمتل فازی استفاده شد. نتایج تحقیق نشان می دهد بعد مدیریتی اثرگذارترین و بعد مالی-اقتصادی اثرپذیرترین معیار ابزار کنترل در بازار اراضی کلانشهر تهران بودند. همچنین در ابعاد مالی شاخص مالیات بر نقل و انتقالات مکرر زمین و مالیات بر سود حاصل از فروش، در برنامه ریزی شهری شاخص ضوابط منطقه بندی و ضوبط کاربری اراضی، در بعد مدیریتی شاخص آماده سازی زمین و توسعه اراضی تحت نظارت و در نهایت بعد حقوقی شاخص تعیین حقوق مالکیت و قوانین ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به ترتیب اثرگذارترین و اثرپذیرترین شاخص شناخته شدند.

   سیاست ها و قوانین زمین شهری، عموماً در جهت تخصیص بهینه منابع موجود زمین می باشد. خرید و فروش بدون محدودیت زمین در بازار و عدم دریافت اضافه ارزش زمین از مالک، منجر به سرازیر شدن سرمایه ها در این بخش و ایجاد تقاضاهای سوداگرانه می شود. روندی که باعث کمبود زمین و افزایش قیمت زمین های شهری در جریان توسعه های شهری می گردد. از این رویکرد، مقاله حاضر قوانین و سیاست های زمین شهری را از رویکرد مقابله با سوادگری، در کلانشهر تهران به بحث گذاشته است. این تحقیق از سنخ تحقیقات توصیفی-تحلیلی و روش کلی حاکم بر تحقیق نیز روش تحلیل ثانویه است، که با استفاده از منابع کتابخانه ای و اسنادی مرتبط با موضوع تحقیق انجام گرفته است. نتایج این بررسی نشان می دهد، که سیاست ها و قوانین بخش زمین شهری نه تنها با رویکرد مقابله با سوداگری در این بخش هدف گذاری نشده اند؛ بلکه خود به جریان سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری قوت بخشیده اند. ناکارآمدی نظام مالیاتی در این بخش، ضوابط تفکیک زمین و محدوده بندی ناکارآمد شهر در طرح های جامع، ناکارآمدی قوانین در محدودسازی مالکیت خصوصی زمین ها، نبود عزم و همت در مدیریت های محلی تهران برای آماده سازی زمین ها، عملکرد ضعیف دولت و شهرداری در بازیافت مجدد زمین در بافت های فرسوده شهری؛ نتیجه سیاست گزاری های ناکارآمد در بخش زمین و مسکن و تداوم و رونق هر چه بیشتر سوداگری در بخش زمین و مسکن شهری می باشد.