مبیع

زمینه و هدف: رجوع یکی از مباحث مهم فقه و حقوق است که چندان به ابعاد و مصادیق مختلف آن پرداخته نشده است. یکی از مصادیق رجوع، بحث رجوع بایع به مبیع در شرایطی است که است مشتری مفلس شده و توان پرداخت ثمن را ندارد. هدف مقاله حاضر این است که به بررسی این سؤال پرداخته شود که رویکرد فقه و حقوق به رجوع بایع به مبیع در صورت افلاس مشتری چگونه است؟ مواد و روش ها : مقاله حاضر توصیفی تحلیلی است. ملاحظات اخلاقی: در این مقاله، اصالت متن، صداقت و امانت داری رعایت شده است. یافته ها: یافته ها بر این امر دلالت دارد که در خصوص رجوع بایع به مبیع در صورت افلاس مشتری در قالب خیار تفلیس اختلاف نظر وجود دارد. در نظر فقها غالباً رجوع و خیار در یک نظر واحد جمع شده و به جای هم فرض گردیده است. غالب حقوقدانان نیز معتقد به استرداد مبیع و در واقع رجوع بایع به مبیع در صورت افلاس مشتری هستند. وجود مبیع، مفلس شدن مشتری، رسیدن موعد تحویل مبیع، اثبات افلاس مشتری است. نتیجه : مهم ترین ایرادی که به رجوع بایع به مبیع در صورت افلاس مشتری وارد می شود این است که خیار تفلیس باعث فسخ بیع می گردد اما در استرداد مبیع و حق رجوع بایع به مبیع، بیع فسخ نمی شود. بنابراین به نظر می رسد استرداد مبیع و حق رجوع بایع به مبیع دارای ماهیت ویژه ای است که تا حدی با خیار تفلیس فرق دارد.

یکی از قراردادهای رایج و پرکاربرد، قرارداد مشارکت در ساخت فیمابین مالک زمین و سازنده برای احداث واحدهای آپارتمانی است. در این بین، فسخ قرارداد مشارکت پیش از احداث آپارتمان های پیش فروش شده و تأثیر آن بر پیش خریداران سهم سازنده، یکی از موضوعات پرچالش و بحث برانگیز است. دیدگاهی که ماهیت عقد پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت را بیع به معنای رایج و سنتی آن می داند، با تأثر از بحث تملیکی بودن عقد بیع و اصولی همانند اصل صحت و اصل عدم قهقرایی اثر فسخ و در عین حال بدون در نظر داشتن ماهیت و لوازم قرارداد مشارکت در ساخت، عقیده دارد که فسخ بعدی، تأثیری بر پیش فروش های قبلی ندارد. در مقابل به موجب دیدگاه دوم که پیش فروش سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یک قرارداد عهدی و مستمر را دارای عناصری متفاوت و خاص نسبت به مفهوم رایج و اصطلاحی بیع می داند، حتی با قرائت تملیکی از همه انواع عقد بیع و با در نظر داشتن اصل تراضی و ساختار قرارداد مشارکت در ساخت و وابستگی تام قرارداد پیش فروش به آن قرارداد، با فسخ قرارداد مشارکت قبل از اجرایی شدن آن، امکان تسلیم مبیع در بستر قرارداد مشارکت به مثابه مادر و پایه قراردادهای پیش فروش، منتفی و قراردادهای پیش فروش دچار انفساخ قهری می گردد. این نوشتار با تبیین و تحلیل ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت و رابطه آن با قراردادهای پیش فروش در قالب تئوری مادر و جنین و عقد معلق و در نظر داشتن اصل حاکمیت اراده، به اثبات نظریه دوم رسیده است و آن را برطرف کننده برخی چالش های حقوقی قراردادهای پیش فروش آپارتمان ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت در رویه قضایی ایران می داند.

باازدحام جمعیت در جوامع صنعتی بالاخص در جامعه کنونی ما، قراردادهای پیش فروش واحدهای تجاری و مسکونی رواج چشمگیرییافته است. با این حال در ماهیت این نوع قراردادها، از لحاظ تئوری و عملی اختلاف نظرهایی در میان فقهای امامیه و حقوقدانان مشاهده می شود؛ زیرا در این نوع معامله، «تعیین مبیع» به دلیل طولانی بودن تهیه و تولید، انجام نمی پذیرد و همچنین «تعیین ثمن» نیز به خاطر نوسانات قیمت مواد اوّلیه و دستمزد کارگران و عوارض دولتیو نوسانات نرخ سود بانکی، به زمان آینده و بر عهده فروشنده موکول می شود. همچنین، طبق فقه و قانون مدنی ایران، «مبیع و ثمن» در انعقاد عقد باید معین گردد، در غیر این صورت معامله به خاطر غرر باطل خواهد بود. پرسشی که مطرح می شود این است که آیا ماهیت قراردادهای پیش فروش در قالب عقود تملیکی قرار می گیرد؟ تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 به منظور نظم دهی در عرصه خرید و فروش و جلوگیری از سوء استفاده های کلاهبرداران بوده است و اساساً به ماهیت این نوع قرارداد اشاره ای نکرده است. در این مقاله به روش کتابخانه ای سعی شده است که ماهیت این نوع قرارداد، از دیدگاه فقه و حقوق ایران و همچنین با نگاهی گذرا به حقوق مدنی فرانسه (اصلاحیه 2016) مورد بررسی و کاوش قرار گیرد.