حمیدرضا پرهام مهر

یکی از قراردادهای رایج و پرکاربرد، قرارداد مشارکت در ساخت فیمابین مالک زمین و سازنده برای احداث واحدهای آپارتمانی است. در این بین، فسخ قرارداد مشارکت پیش از احداث آپارتمان های پیش فروش شده و تأثیر آن بر پیش خریداران سهم سازنده، یکی از موضوعات پرچالش و بحث برانگیز است. دیدگاهی که ماهیت عقد پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت را بیع به معنای رایج و سنتی آن می داند، با تأثر از بحث تملیکی بودن عقد بیع و اصولی همانند اصل صحت و اصل عدم قهقرایی اثر فسخ و در عین حال بدون در نظر داشتن ماهیت و لوازم قرارداد مشارکت در ساخت، عقیده دارد که فسخ بعدی، تأثیری بر پیش فروش های قبلی ندارد. در مقابل به موجب دیدگاه دوم که پیش فروش سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یک قرارداد عهدی و مستمر را دارای عناصری متفاوت و خاص نسبت به مفهوم رایج و اصطلاحی بیع می داند، حتی با قرائت تملیکی از همه انواع عقد بیع و با در نظر داشتن اصل تراضی و ساختار قرارداد مشارکت در ساخت و وابستگی تام قرارداد پیش فروش به آن قرارداد، با فسخ قرارداد مشارکت قبل از اجرایی شدن آن، امکان تسلیم مبیع در بستر قرارداد مشارکت به مثابه مادر و پایه قراردادهای پیش فروش، منتفی و قراردادهای پیش فروش دچار انفساخ قهری می گردد. این نوشتار با تبیین و تحلیل ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت و رابطه آن با قراردادهای پیش فروش در قالب تئوری مادر و جنین و عقد معلق و در نظر داشتن اصل حاکمیت اراده، به اثبات نظریه دوم رسیده است و آن را برطرف کننده برخی چالش های حقوقی قراردادهای پیش فروش آپارتمان ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت در رویه قضایی ایران می داند.

بازار سرمایه یا بورس در کشورهای مختلف دنیا مورد توجه قرار گرفته و در جهت تقویت آن و ایجاد انگیزه در مردم برای ورود به آن قوانین و محرک های زیادی به وجود آمده است. در این میان مردم یا شرکت ها برای ورود به این بازار باید بتوانند به آن اعتماد کنند تا سرمایه خود را بدان وارد سازند و همه اطلاعات مورد استفاده آن ها جهت تحقق سود نیز محرمانه و پنهان باشد. در این میان، اصل محرمانه بودن یا نهانی بودن اطلاعات در بازار سرمایه مطرح می شود که در حقوق ایران در قوانین بورس به آن پرداخته شده است. پژوهشگر در این پژوهش درصدد شناخت و تعریف این اطلاعات بود و به بررسی تأثیر این موضوع در بازار سرمایه پرداخت تا روشن شود اگر این اطلاعات افشا شود چه اثری بر معاملات افراد می گذارد و قانون گذار چه روشی را جهت مقابله با این مسئله پیش بینی کرده است. همچنین، در صورت افشا شدن اطلاعات مربوطه تأثیر آن در معاملات به چه صورت خواهد بود و اکنون از لحاظ حقوقی و کیفری چه ضمانت اجرایی ای پیش بینی شده است.