اجاره بها

واحد مسکونی، کالایی ناهمگن و چندبُعدی است؛ از این رو برای تعیین عوامل مؤثر بر اجاره بهای واحدهای مسکونی، از روش هدانیک استفاده می شود. برای تبیین این عوامل، از چهار ویژگی برای مسکن استفاده می شود که عبارتند از: متغیرهای کالبدی- فیزیکی واحدهای مسکونی، متغیرهای دسترسی، متغیرهای محیطی (همسایگی) و ویژگی های اقتصادی و اجتماعی خانوارها. متغیرهای مربوط به ویژگی فضایی، با استفاده از هدانیک فضایی و به منظور مقید ساختن تابع اجاره بها به مکان، به کار می روند. تکنیک هدانیک فضایی، به خوبی قادر است ضمن تعیین عوامل مؤثر بر اجاره مسکن، تأثیرپذیری اجاره مسکن از سایر ویژگی های مسکن های مجاور را نیز بررسی کند. در این مقاله، با بهره گیری از فرم های خطی، نیمه لگاریتمی، لگاریتمی و مدل باکس- کاکس، تأثیر هرکدام از ویژگی های مختلف واحدهای مسکونی استیجاری بر قیمت اجاره بهای آن با استفاده از تابع هدانیک ساده و فضایی، بررسی شده است. نتایج به دست آمده بیانگر این است که بهترین مدل، مدل خطی است و در بین واحدهای مسکونی آپارتمانی شهر ایلام، عوامل فیزیکی و اقتصادی- اجتماعی، بیشتر از متغیرهای همسایگی و دسترسی، اجاره واحد های مسکونی را تحت تأثیر قرار می دهند، همچنین اثر متغیر وابسته فضایی در مدل هدانیک فضایی بر اجاره بها، کاملاً معنی دار و مثبت می باشد. مدل برآورد شده از روش اقتصاد سنجی فضایی از لحاظ خوبی برازش، درصد معنی داری ضرایب و همچنین توضیح دهندگی اثر متغیرهای موجود در مدل، نسبت به روش اقتصادسنجی، متعارف، کاراتر و بهتر می باشد.

در عقد اجاره علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یک سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است. از جمله اینها تعیین مدت عقد اجاره اس ت ک ه م اده ۴۶۸ ضمانت اجرای ع دم تعیی ن م دت را ب طلان ع قد ذک ر کرده است. البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله ماده ۵۰۱ قانون مدنی که مقرر می دارد اگر عقد اجاره ای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق ماده ۵۰۱ قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مال الاجاره تعیین شده است منعقد می شود. اما در خصوص مازاد برآن (مدت های دوم، سوم و …) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. بطور کلی می توان گفت که تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلکه طریقیت دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذکر مدت، خواه با تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار کاری که باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره صحیح است. با این تفسیر باید قدری ماده ۴۶۸ را تعدیل نمود که می توان به ماده ۵۰۷ توسل جست.

در خصوص شیوع بیماری کشنده و همه گیر کووید -19 پرسش های حقوقی متعددی در حوزه سلامتی، اقتصادی، سیاسی و حقوقی ایجاد شد که نیازمند پاسخ گویی نظام های مختلف تصمیم گیرنده ازجمله نظام حقوقی به این پرسش هاست. ازجمله، این پاندمی سبب شد پدیده مسکن به عنوان یکی از این بحران های کلیدی مطرح شود تا علمای مسکن در سراسر جهان برای مداخله در این وضعیت اضطراری مسکن بسیج شوند. فاصله گذاری اجتماعی، قرنطینه کردن، کاهش درآمد خانوارها با دوره های طولانی از تعطیلی یا تعدیل نیرو و در نتیجه عدم توانایی پرداخت اجاره بها، از مهم ترین اموری است که دسترسی مردم به مسکن ایمن را با چالش روبه رو کرده است. کشور های مختلف با اتخاذ سیاست های کوتاه مدت و بلندمدت در راه برطرف کردن این مشکلات که به نوعی حساس ترین مخاطب آن، مستأجران هستند، برآمدند. در این پژوهش با مطالعه تطبیقی نظام حقوقی بریتانیا به عنوان یکی از کشورهای فعال این حوزه، درصدد بررسی تصمیم های حقوقی این نظام حقوقی و ارزیابی نقاط ضعف تصمیم گیری های هم عرض در ایران هستیم.

اجاره عقدی است معوض که باید مانند سایر عقود معوض در هنگام انعقاد عقد، عوض و معوض آن مشخص باشد. طبق قواعد عمومی قراردادها در صورتی که مورد تعهد طرفین مشخص نباشد، عقد باطل خواهد بود. با این وجود، در ماده ی 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و 1362، عدم تعیین اجاره بها در عقد اجاره ای که به صورت شفاهی منعقد می شود منجر به بطلان عقد نخواهد شد و در صورت اختلاف طرفین، دادگاه میزان اجاره بها را مشخص می کند. حکم مذکور برخلاف قواعد عمومی قراردادها بوده و تعیین میزان اجاره بها توسط دادگاه باعث می شود تا اراده ی طرفین در عقد اجاره نادیده گرفته شود. در این مقاله، ابتدا به بررسی وضعیت عدم تعیین اجاره بها در فقه و سپس به بررسی موضوع درقوانین موضوعه ایران پرداخته می شود.

موضوع مسکن و اجاره بها و موجر و مستاجر و سیاستگذاری های دولت ها از جمله مسایل مبتلا به جامعه کنونی می باشد.این مسئله در دوره پهلوی دوم نیز همواره مطرح بوده است.با توسعه و گسترش روزافزون شهر تهران در دوره پهلوی دوم موضوع مسکن یکی از مهم ترین مسائل اجتماعی بود که دولت با آن مواجه بود. افزایش ساخت هزینه های مسکن موجب شده بود تا دولت برای خروج از این بحران سیاست هایی را از قبیل احداث کوی ها جدید، اعطای تسهیلات بانکی به خریداران، تعیین سقف اجاره بها و غیره را در پیش بگیرد. این پژوهش با روش توصیفی تحلیلی و باتکیه بر داده های اسنادی  و گزارش های مطبوعات یومیه  در پی پاسخ به این سؤال اساسی است که  مهم ترین علل افزایش قیمت مسکن در سال های پایانی رژیم پهلوی چه بود؟ و دولت  پهلوی چه اقداماتی برای حل بحران مسکن انجام داده بود؟ و این اقدامات تا چه اندازه در حل این بحران مؤثر واقع شد؟دستاوردهای پژوهش حاکی از آن است که افزایش مهاجرت از روستاها و شهرهای دیگر به تهران، گرانی مصالح و دستمزدهای ساختمانی، نبود یک سیاست مشخص در امر مسکن همراه با شرایط خاص سیاسی کشور سبب شده بود که تهران از حیث مسکن با بحران عجیبی روبرو شود. قیمت املاک افزایش زیادی پیدا کرده بود و عدم انجام معاملات خارجی و زیادشدن پول و کم شدن ارزش آن باعث شده که عده ای به دنبال بورس بازی روی املاک باشند و در نتیجه اجاره بها به صورت سرسام آوری افزایش پیدا کرد.