هدانیک

واحد مسکونی، کالایی ناهمگن و چندبُعدی است؛ از این رو برای تعیین عوامل مؤثر بر اجاره بهای واحدهای مسکونی، از روش هدانیک استفاده می شود. برای تبیین این عوامل، از چهار ویژگی برای مسکن استفاده می شود که عبارتند از: متغیرهای کالبدی- فیزیکی واحدهای مسکونی، متغیرهای دسترسی، متغیرهای محیطی (همسایگی) و ویژگی های اقتصادی و اجتماعی خانوارها. متغیرهای مربوط به ویژگی فضایی، با استفاده از هدانیک فضایی و به منظور مقید ساختن تابع اجاره بها به مکان، به کار می روند. تکنیک هدانیک فضایی، به خوبی قادر است ضمن تعیین عوامل مؤثر بر اجاره مسکن، تأثیرپذیری اجاره مسکن از سایر ویژگی های مسکن های مجاور را نیز بررسی کند. در این مقاله، با بهره گیری از فرم های خطی، نیمه لگاریتمی، لگاریتمی و مدل باکس- کاکس، تأثیر هرکدام از ویژگی های مختلف واحدهای مسکونی استیجاری بر قیمت اجاره بهای آن با استفاده از تابع هدانیک ساده و فضایی، بررسی شده است. نتایج به دست آمده بیانگر این است که بهترین مدل، مدل خطی است و در بین واحدهای مسکونی آپارتمانی شهر ایلام، عوامل فیزیکی و اقتصادی- اجتماعی، بیشتر از متغیرهای همسایگی و دسترسی، اجاره واحد های مسکونی را تحت تأثیر قرار می دهند، همچنین اثر متغیر وابسته فضایی در مدل هدانیک فضایی بر اجاره بها، کاملاً معنی دار و مثبت می باشد. مدل برآورد شده از روش اقتصاد سنجی فضایی از لحاظ خوبی برازش، درصد معنی داری ضرایب و همچنین توضیح دهندگی اثر متغیرهای موجود در مدل، نسبت به روش اقتصادسنجی، متعارف، کاراتر و بهتر می باشد.

«ارزش»ها بالواقع باورها و عقاید ریشه داری تلقی می شوند که جامعه مبتنی بر آن، درباره آنچه خوبی، بدی، برتری و یا کمال دانسته می شود، رفتار می کند. درعین حال، مفهوم «ارزش» از جمله مفاهیم اعتباری و برساختی به شمار می آید که هر جامعه مطابق با اندیشه حاکم بر آن، متصوّر می شود، بنابراین زمانی محتوای «ارزش» ضامن هدایت جامعه به کمال انسانی و مطلوب است که منطبق بر روح حاکم بر آن باشد. در همین راستا نوشتار حاضر، با تعمقی بر مفهوم «ارزش» در برنامه ریزی مسکن شهری، سعی دارد تا بازتعریفی از مفهوم «ارزش» در برنامه ریزی مسکن شهر تبریز، مطابق با فرهنگ و اندیشهاسلامی حاکم بر آن، ارائه کند. این پژوهش مبتنی بر پارادایم رئالیسم اسلامی و براساس دیدگاه ارزش شناسی علامه طباطبایی و به ویژه نظریه اعتباریات ایشان هدایت شده است. در همین راستا با کاربرد راهبرد پژوهش پس کاوی، مدل مفهومی ارزش در مسکن شهر تبریز در قالب سه نمونه مطالعاتی مورد آزمون قرار می گیرد. جهت آزمون نمونه ها، مبانی نظری روش هدانیک، مطمح نظر نوشتار بوده است. یافته ها نشان می دهند که بیشترین قدرت تبیین کنندگی متغیر «ارزش» مسکن شهری تبریز، مربوط به مقوله «ساختاری-فیزیکی» بنا است و بعد از آن، مقوله «محیطی» در ارتباط با دسترسی به کاربری¬ها، حائز اهمیت به نظر می رسد و این در حالی است که در هیچ یک از نمونه های مورد بررسی، مصداق کاملی از مفهوم ارزش، پدیدار نشده است.در نهایت با عنایت به اینکه «ارزش» یک مقوله فرهنگی است، به¬نظر می رسد که برای تحقق مفهوم جامعی از ارزش در برنامه ریزی مسکن شهری، لاجرم باید فرایند بومی ساختن توسعه مسکن منطبق با فرهنگ اسلامی و به تبع آن ارزش های منبعث از آن، مدنظر برنامه ریزان شهری قرار بگیرد.

مسکن کالایی است ناهمگن، بادوام، غیر منقول، سرمایه ای و مصرفی که ارزش (قیمت) آن بر اساس ویژگی های متعدد و متفاوتی همچون زیربنا، تعداد اتاق، امکانات رفاهی، دسترسی، امنیت و ... تعیین می گردد. تعیین ارزش هریک از این ویژگی ها که بیانگر سهم آن عامل در قیمت یک واحد مسکونی است برای دست اندرکاران بخش مسکن و حتی خریداران و فروشندگان این محصول حایز اهمیت است. بر این اساس در این مطالعه عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر کرمان با بهره گیری از یک مدل قیمت گذاری هدانیک مورد بررسی قرار گرفته است. در این راستا عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در قالب هشت متغیر- شامل چهار ویژگی فیزیکی، سه ویژگی دسترسی و یک ویژگی محیطی- مورد استفاده قرار گرفته اند. این مدل با استفاده از داده های 156 پرسشنامه که توسط مرکز آمار ایران از خانه های ویلایی شهر کرمان گردآوری شده اند، برآورد شده و مورد آزمون قرار گرفته و قیمت ضمنی هر ویژگی (عامل) برآورد شده است. نتایج به دست آمده نشان می دهند که تنها ویژگی های فیزیکی تأثیر مثبت و معناداری بر قیمت واحد های مسکونی مورد بررسی داشته اند. از بین ویژگی های فیزیکی زیر بنا دارای بیشترین تأثیر بر قیمت است و پس از آن به ترتیب ویژگی های مساحت حیاط، اسکلت بتن آرمه و فلزی و نما قرار دارند.

در تحقیق حاضر ارزش گذاری اقتصادی پارک قیطریه با استفاده از روش هدانیک انجام گرفته است. به این منظور، 19 متغیر که قابل تفکیک به سه دسته کلی متغیر های فیزیکی، متغیر های همسایگی و متغیر های محیطی هستند، در نظر گرفته شده و ۴۱ واحد مسکونی در شعاع مؤثر اطراف این بوستان به عنوان نمونه انتخاب شده و با توجه به متغیر های در نظر گرفته شده بررسی شدند. نتایج به دست آمده از این مشاهدات در نرم افزارEviews10 تجزیه و تحلیل شده و یک مدل رگرسیونی به روش حداقل مربعات معمولی یا OLS برآورد شد. از ۱۹ متغیر بررسی شده، ۷ متغیر مساحت زیربنا، عمر بنا، تعداد واحد کل، داشتن پارکینگ، فاصله تا مراکز تفریحی، فاصله تا فروشگاه ها و میادین و فاصله تا بوستان قیطریه از سطح معناداری خوب، یعنی کمتر 05/0 یا ۵ درصد داشتند. در بین متغیر های فیزیکی داشتن پارکینگ و از بین متغیر های همسایگی، فاصله تا پارک قیطریه به ترتیب با مقادیر عددی 66/0 و 26/0 بیشترین ضریب همبستگی را به خود اختصاص دادند. در بین متغیر های معنادار مساحت زیربنا، تعداد واحد کل و داشتن پارکینگ با متغیر وابسته یعنی قیمت واحد مسکونی رابطه مستقیم و عمر بنا، فاصله تا مراکز تفریحی، فاصله تا فروشگاه ها و میادین و فاصله تا پارک با قیمت واحد مسکونی رابطه معکوس داشتند.