املاک و مستغلات

یکی از فرصت های جذاب سرمایه گذاری در ایران که همواره بخش زیادی از سرمایه های افراد به سمت آن سرازیر می گردد، املاک و مستغلات است. در این پژوهش ضمن بررسی عملکرد املاک و مستغلات در برابر سایر فرصت های سرمایه گذاری به بررسی تأثیر حضور آن در پرتفوی سرمایه گذاران پرداخته شده است. بازه زمانی تحقیق بین سال های 1371 تا 1392ش است. از ارز (دلار آمریکا)، طلا، سهام و اوراق مشارکت به عنوان فرصت های سرمایه گذاری رقیب املاک و مستغلات استفاده شده است. برای ارزیابی تأثیر حضور املاک و مستغلات در پرتفوی سرمایه گذاران از روش میانگین- واریانس استفاده شده است. مرز کارآیی یک بار بدون حضور املاک و مستغلات و بار دیگر با حضور املاک و مستغلات در پرتفوی ترسیم شده است. یافته های تحقیق نشان می دهد که حضور املاک و مستغلات در پرتفوی، مرز کارایی را به سمت بالا انتقال داده و موجب بهبود ریسک و بازده پرتفوی های بهینه می گردد. همچنین نتایج پژوهش نشان دهنده وزن اندک املاک و مستغلات در سطوح پایین ریسک و وزن بالای آن در سطوح بالای ریسک است.

امروزه هر اقدامی جهت سرمایه گذاری در فعالیت های اقتصادی، نیازمند آگاهی و دسترسی به برخی مؤلفه های مربوط به آن فعالیت می باشد. یکی از مؤلفه های مهم در سرمایه گذاری، آگاهی از میزان ریسک بازدهی سرمایه گذاری با توجه به بازدهی انتظاری در آن فعالیت می باشد. یکی از مهم ترین حوزه های سرمایه گذاری در کشور، سرمایه گذاری در بخش مسکن می باشد که می تواند به صورت مستقیم یا غیرمستقیم (از طریق بازارهای مالی) صورت گیرد. در این رابطه اهمیت آگاهی از میزان ریسک در سرمایه گذاری غیرمستقیم در بخش مسکن با توجه به ماهیت بازارهای مالی بیش از پیش ضروری می باشد. علی رغم اهمیت آگاهی از میزان ریسک، در سال های گذشته، روش های ارائه شده برای اندازه گیری کمی آن توسعه چندانی نداشته است؛ ازاین رو در این پژوهش تلاش شده الگوی جدیدی برای اندازه گیری ریسک بازدهی سهام شرکت های فعال در صنعت انبوه سازی، املاک و مستغلات ارائه گردد که نه تنها قادر است بخش عمده ای از نواقص روش های جاری را پوشش دهد، بلکه می تواند ریسک بازدهی سهام شرکت ها را در حالت های مختلف به صورت کمی استخراج کند. الگوی حاضر براساس روش ارزش در معرض ریسک و با بهره گیری از فرایند رژیمی مارکوف بر اساس روش های پارامتریک طراحی شده است. این سازوکار علاوه بر در نظر گرفتن انتقالات رژیمی ریسک، براساس مجموعه ای از مدل ها طراحی شده است که انواع مختلفی از توابع توزیع نرمال و غیرنرمال را بر پایه رفتارهای متقارن و نامتقارن درنظر می گیرد. نتایج تحقیق نشان دادند که بازدهی سهام شرکت های فعال در حوزه مسکن از انتقالات رژیمی تبعیت می کنند و از توزیع GED بر پایه مدل های نامتقارنی برخوردار است.

صنعت ساختمان به دلایلی از جمله تأثیر آن بر رفاه جامعه، اثرگذاری بر بیش از صد صنعت، تأثیر قابل توجه بر اشتغال کشور و تولید ناخالص ملی از صنایع مؤثر محسوب می گردد. ابعاد صنعت حکایت از عدم توان تأمین مالی توسط دولت یا اثرات منفی ورود دولت در بخشی از تأمین مالی آن دارد. بیشتر ابزارهای موجود، متمرکز بر تأمین مالی سازنده می باشد. این موضوع در حالی است که به دلیل رشد قابل توجه قیمت مسکن، قدرت خرید به شدت کاهش یافته است؛ از سوی دیگر به دلیل مواردی از جمله عدم انطباق پرداخت ها با جریان نقد مورد نیاز پروژه های ساختمانی، صکوک نتوانسته نیاز تأمین مالی این صنعت را به طور کامل برآورده سازد. از ابزارهای تأمین مالی جدید که مورد استقبال زیادی قرار گرفته است، اوراق سلف می باشد. تاکنون پژوهش های قابل توجهی در حوزه مباحث فقهی و حقوقی این ابزار صورت گرفته است، اما خلأ تحقیق در خصوص معرفی مدل کاربردی و اجرایی این ابزار که منطبق بر ضوابط و مقررات و عرف صنعت ساختمان باشد، محسوس و مشهود است. سؤال تحقیق درباره امکان استفاده و اجرای اوراق سلف جهت تأمین مالی مسکن خصوصاً خریداران می باشد. در این مقاله با نگاه کاربردی مدل اجرایی اوراق سلف بر اساس رویکرد توصیفی تحلیلی با استفاده از پیشنهاد مسکن به عنوان دارایی مبنا و مدل عملیاتی آن به ویژه با تأکید بر تحویل فیزیکی مسکن در سررسید که برای اولین بار در کشور توسط نویسندگان این مقاله طراحی شده است، ارائه می گردد. نتایج تحقیق و مقایسه آن با ضوابط و مقررات خصوصاً مصوبه کمیته فقهی، حاکی از امکان اجرایی شدن مدل پیشنهادی است.

صنعت ساختمان از صنایعی است که نیاز به سرمایه قابل توجهی دارد. تأمین آن، یکی از دغدغه های اصلی سازندگان می باشد. عدم تأمین بموقع آن موجب تأخیر در اجرای پروژه ها و درنتیجه افزایش بهای تمام شده می گردد. از جمله روش های تأمین مالی این صنعت، ابزارهای بازار سرمایه مخصوصاً صکوک می باشد. علی رغم توسعه ابزارهای مالی اسلامی و استفاده سایر صنایع و بنگاه های اقتصادی، این روش ها هنوز مورد استقبال انبوه سازان قرار نگرفته است. عدم استقبال حتی در خصوص اوراق سفارش ساخت (اوراق خاص این صنعت) نیز وجود دارد. تا کنون پژوهش های قابل توجهی در حوزه مباحث فقهی و حقوقی این ابزار صورت گرفته است؛ اما خلأ تحقیقات در خصوص مدل کاربردی و رفع دلایل عدم استقبال آن، محسوس می باشد. یکی از این دلایل، عدم امکان پیش فروش واحدهای مسکونی احداثی پروژه به عنوان یک روش تأمین مالی و مدیریت ریسک است. سؤال تحقیق درباره امکان استفاده از پیش فروش در اوراق سفارش ساخت توسط بانی می باشد. در این پژوهش تلاش شده است با استفاده از دو عقد سلف و اجاره به شرط تملیک، این محدودیت مرتفع گردد. در این راستا عقود پیشنهادی از جنبه مباحث فقهی و اقتصادی مورد تحلیل قرار گرفته و مزایا و راهکارهای پیشنهادی جهت مدیریت ریسک مدل ها نیز ارائه شده است. نتایج تحقیق حاکی از امکان استفاده از هر دو عقد جهت پیش فروش بر اساس مباحث فقهی و اقتصادی است. البته استفاده از عقد اجاره به شرط تملیک به دلیل پرداخت بهای واحد در قالب اقساط اجاره، روش مطلوب تری بوده، حداکثر انطباق با عرف این صنعت را دارد.    

بازار املاک و مستغلات یک از بزرگترین بخش های اقتصادی در ایران می باشد، که همواره مورد توجه دولتمردان بوده است، این بازار یکی از چرخ ها و موتورهای اصلی اقتصاد ایران محسوب می شود، رکود این بازار اثرات زیان باری به زندگی مردم و بخش های مختلف اقتصاد وارد می کند، از طرفی دیگر رشد و توسعه بخش املاک و مستغلات سبب رشد اقتصادی و رشد و توسعه سایر صنایع مرتبط با بحث مستغلات می گردد، از آنجا که بخش املاک و مستغلات و هر آنچه که در این بازار به وقوع می پیوندد تاثیر بسازایی در وضعیت کشور دارد، بحث مدیریت صحیح این بازار از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. این پژوهش به آینده نگاری حضور فناوری های جدید(زنجیره بلوک) در این حوزه و نحوه گذار از مدیریت سنتی به مدیریت مدرن این بازار درآینده می پردازد، در این پژوهش بر اساس نظرات نخبگان عوامل موثر در مدیریت املاک و مستغلات استخراج  و سپس با استفاده از رویکرد تحلیل متقابل، داده ها وارد در نرم افزار میک مک شده و پیشران های مهم و کلیدی شناسایی شد در مرحله بعدبر اساس پرسشنامه ای که توسط نخبگان وارد نرم افزار سناریو ویزارد گردید سناریو های محتمل بر اساس پیشران های کلیدی بیان گردید و در قسمت آخر به بررسی فرصت ها و چالش ها و مدل پیشنهادی پژوهشگر پرداخته شده است.