هادی فرهنگ دوست

قیمت گذاری زمین های مسکونی در حریم شهرها به دلیل پیچیدگی های ساختاری، نوسانات بازار و تأثیرپذیری از سیاست های متغیر شهری، همواره با چالش های بنیادین از جمله عدم شفافیت، انعطاف ناپذیری مدل های سنتی و فقدان معیارهای علمی دقیق مواجه بوده است. این پژوهش با هدف طراحی یک مدل علمی و عملیاتی برای قیمت گذاری شناور زمین در این مناطق تدوین شده است. مطالعه حاضر با بهره گیری از روش تحقیق آمیخته، به تبیین و تحلیل عوامل مؤثر بر ارزش زمین می پردازد. در بخش کیفی، با استفاده از مصاحبه های نیمه ساختاریافته با خبرگان حوزه معماری، شهرسازی و اقتصاد زمین و همچنین، به کارگیری تکنیک دلفی، عوامل کلیدی شناسایی و دسته بندی شدند. سپس، با استفاده از تحلیل سلسله مراتبی، وزن نسبی هر یک از این عوامل تعیین شد. در بخش کمی، با جمع آوری داده های ثانویه از معاملات ثبت شده و مشخصات کالبدی مکانی قطعات زمین در مناطق نمونه، از مدل قیمت گذاری هدونیک و تحلیل رگرسیون چندمتغیره برای آزمون فرضیه ها و تعیین میزان تأثیر هر متغیر بر قیمت نهایی استفاده شد. یافته های اصلی پژوهش به ارائه یک فرمول ریاضی پویا و شناور منجر شد که متغیرهایی نظیر دسترسی به خدمات و زیرساخت ها، ویژگی های کالبدی، محدودیت های قانونی و طرح های توسعه شهری را در یک چارچوب یکپارچه لحاظ می کند. نتایج اعتبارسنجی نشان داد مدل پیشنهادی در مقایسه با روش های ارزیابی سنتی، از دقت و انطباق بیشتری با واقعیت های بازار، برخوردار است و می تواند به عنوان ابزاری کارآمد برای سیاست گذاران شهری، سرمایه گذاران و شهروندان به منظور درک بهتر پویایی های بازار زمین و اتخاذ تصمیمات آگاهانه به کار گرفته شود و به توسعه پایدار در حریم شهرها کمک کند.

مسئله پژوهش بر پایه شکاف مفهومی موجود در مطالعات معماری و شهرسازی پیرامون روابط میان مؤلفه های کلیدی ذهنیت جمعی در مکان شکل گرفته است. ضرورت آن در پاسخ به ضعف های نظری موجود، کاهش کیفیت تجربه فضایی در سکونتگاه ها و ناتوانی طراحی های شهری در ایجاد فضاهای هویت مند و مشارکت پذیر نهفته است. براین اساس، از روش پژوهش ترکیبی (کیفی کمی) مبتنی بر روش پژوهش کیو استفاده می کند. به جای استفاده از مشارکت کنندگان انسانی، از آثار و دیدگاه های نظریه پردازان برجسته ای همچون کوین لینچ، کریستین نوربرگ شولتس، ادوارد رلف، یی فو توآن، موریس هالبواکس، پیر نورا، جین جیکوبز، آلتمن و لو، اسکنل و گیفورد و دولورس هیدن به عنوان نمایندگان جامعه نظری بهره گرفته شد. انتخاب این نظریه پردازان بر پایه نمونه گیری هدفمند نظری صورت گرفت تا طیف متنوعی از دیدگاه ها در حوزه های معماری، شهرسازی، روان شناسی محیطی و جامعه شناسی شهری پوشش داده شود. ابتدا، دیدگاه های نظریه پردازان به صورت کارت های کیو در قالب مجموعه ای از ۷۵ گویه استخراج می شوند. سپس، با استفاده از تحلیل محتوای منابع علمی، گویه های کیو شناسایی و با تحلیل عاملی در نرم افزار SPSS دسته بندی شدند. سه الگوی ذهنی متمایز (بازنمایی نمادین، پیوند عاطفی با مکان و ویژگی های محیطی) شناسایی شدند. بررسی دیدگاه ها، عوامل «زیست تجربه و پیوند عاطفی با مکان» برآمده از مفاهیم پدیدارشناسی مکان و هویت مکانی و «حافظه و سیمای جمعی مکان» برآمده از مفاهیم حافظه جمعی، مکان های حافظه و سیمای شهری را به عنوان مهم ترین عوامل مؤثر بر ارتقای خاطره انگیزی و دلبستگی به مکان آشکارسازی کردند. همچنین عوامل کمکی «بازسازی حافظه و بازگشت به تجربه مکانی» و «همه جانبه گرایی محیطی» نیز استحصال شدند.