مراکز قدیمی شهرها در سراسر جهان از اهمیت اقتصادی ویژه ای برخوردار بوده اند. یکی از پدیده های قابل مشاهده در شهرهای ایران، قدمت زیاد و فرسودگی ساختمان های مراکز تجاری و بازارها است. مقاله حاضر تلاش می کند تا نشان دهد، افزایش سرقفلی، مالکیت وقفی و ورثه ای بودن واحدهای تجاری از یک طرف و عدم تمایل سرمایه گذاران به بازسازی واحدها، مانعی برای تحول کالبدی مراکز تجاری گردیده است. روش تحقیق توصیفی- تحلیلی و پیمایشی است. حجم نمونه با استفاده از فرمول کوکران 90 واحد تجاری برآورد و در انتخاب نمونه ها از روش نمونه گیری خوشه ای استفاده شده است. اطلاعات و داده ها با بهره گیری از نرم افزار Spss در قالب آزمون های آماری ضریب همبستگی پیرسون و کای اسکوئر مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است. نتایج آزمون کای اسکوئر نشان می دهد بین عدم تحول کالبدی مراکز تجاری (متغیر وابسته) و ورثه ای بودن ملک، مالکیت وقفی، سرقفلی و قوانین و مقررات سازمان های مربوطه (متغیر مستقل) رابطه ی معناداری در سطح 99 درصد وجود دارد. این در حالی است که طرح های نوسازی و بهسازی در مراکز تجاری شهر، جز در مناطقی که برای افراد و سازمانهای مسؤول اجرای طرح منافعی را در بردارند، اجرایی نمی شوند. در این راستا، عرضه اوراق بهادار یا صکوک اجاره به شرط تملیک به عنوان منابع تأمین مالی، تسهیل در انتقال و صدور اسناد مالکیت واحدهای وقفی و ورثه ای در جریان بهسازی و توسعه مراکز تجاری پیشنهاد می گردد.