امنیت مالکیت زمین

چکیده مالکیت به عنوان یکی از حقوق بنیادین بشر، غیرقابل نقض و شایسته احترام است. هویت بخشی به املاک و اراضی و ثبت مشخصات مالکان و ذینفعان کوشش هدفمندی برای ایجاد امنیت روانی، اقتصادی و حقوقی در جامعه است. مطالعه نظام حقوقی کشورهای پیشرفته نشان می دهد قوانین منسجم و کارآمدی در این رابطه تهیه و نظارت جدی برای تحقق پذیری آن صورت گرفته است. گرایشی که در کشورهای مختلف جهت طراحی و کارآمدتر کردن سیستم های ثبت زمین و کاداستر وجود دارد، ریشه در هدف تضمین امنیت مالکیت برای توسعه اقتصادی پایدار دارد. در ایران نیز ناکامی ثبت در تامین امنیت مالکیت در اثر رواج معاملات عادی، اصلاح مقررات ثبت را ضروری ساخته و «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» حاصل این ضرورت است. طرح مذکور که در ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ به تصویب رسید با ایراد شورای نگهبان جهت اصلاح به مجلس اعاده شده است. اما این طرح، تا چه میزان می تواند در تامین بازار امن معاملات املاک تاثیرگذار باشد؟ پاسخ به این پرسش موضوع مقاله حاضر است که پس از بیان نکات مثبت و منفی طرح، با ارزیابی موضوعی آن در یک رویکرد تطبیقی با دیگر نظامهای ثبتی مطرح دنیا انجام می شود. این بررسی که به شیوه تحلیلی-انتقادی صورت گرفته، نشان می دهد طرح فوق به رغم نکات مثبت، با فرض تصویب در وضعیت فعلی در مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز، در تامین امنیت مالکیت از توفیق کامل برخوردار نخواهد بود.

نقش ثبت املاک در تأمین امنیت حقوقی غیرقابل انکار است اما، ثبت، بدون اتکاء و ارتباط با کاداستر از ایفاء کامل این نقش ذاتی باز می ماند. امنیت و ثبت حقوق مالکیت زمین، عنصری بنیادی برای از بین بردن فقر، تأمین بازار امن معاملات املاک و نیل به توسعه پایدار است. رشد فزاینده جمعیت، توسعه افقی و عمودی شهرها، نابرابری های اجتماعی و آسیب های زیست محیطی بازاندیشی در ابزارهای نظم بخشی گذشته در حوزه زمین و مدیریت آن را ضروری ساخته است. مدیریت مؤثر زمین، مستلزم زیرساخت اطلاعات مکانی است و تأمین هسته اصلی این اطلاعات را سیستم کاداستری (ثبت و کاداستر) یک کشور به عهده دارد. امروزه، ساماندهی مجدد سیستم های کاداستری و پویایی مداوم آنها برای مدیریت بهینه زمین و مقابله با پدیده های ذکرشده اجتناب ناپذیر است. کاداستر متأثر از پویایی رابطه انسان با زمین، در طول زمان از حیث مفهومی و نیز ارتباط با ثبت تکامل یافته است. تبدیل کاداستر از یک ابزار فنی به یک سیستم فنی- اجتماعی و تکامل آنها به سوی ادغام کامل نتیجه این پویایی است. بررسی این تحولات و ارتباط متقابل ثبت و کاداستر در ایران و فرانسه موضوع پژوهش حاضر است که با شیوه توصیفی- تحلیلی انجام و نشان می دهد ارتباط دو نهاد در کشورهای موردمطالعه، در قالب «ادغام» و «ارتباط متقابل» تحقق یافته اگرچه از حیث موفقیت در دستیابی به اهداف، دو کشور در سطح یکسانی قرار ندارند.