مال الاجاره

مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثی ست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده است. در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه ای وارد نمی شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه ای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستأجر نمی تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی کند.

وصی و یا ورثه میت اگر بخواهند برای حج وی نایب بگیرند، صور مختلفی برای آن متصور است و بدین جهت تأمین مال الإجاره نیابت نیز دارای صور متعدد خواهد بود. بنا بر این، اگر میت وصیت به حج نکرده باشد، دو صورت برای آن متصور است؛ اگر وصیت به حج کرده باشد، سه صورت برای آن قابل تصور است و اگر می ت، نذر احجاج کرده و در حیات خویش وفای به نذر نکرده باشد، چهار صورت پیدا می کند. در هر یک از صور پیش گفته، این بحث مطرح می شود که مال الاجاره نیابت، از اصل مال میت باید پرداخت شود یا از ثلث مال او، و یا نه از اصل مال و نه از ثلث مال، بلکه خود وصی و یا ورثه میت (که استنابه کرده اند) باید هزینه آن را متحمل شوند.

در عقد اجاره علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یک سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است. از جمله اینها تعیین مدت عقد اجاره اس ت ک ه م اده ۴۶۸ ضمانت اجرای ع دم تعیی ن م دت را ب طلان ع قد ذک ر کرده است. البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله ماده ۵۰۱ قانون مدنی که مقرر می دارد اگر عقد اجاره ای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق ماده ۵۰۱ قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مال الاجاره تعیین شده است منعقد می شود. اما در خصوص مازاد برآن (مدت های دوم، سوم و …) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. بطور کلی می توان گفت که تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلکه طریقیت دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذکر مدت، خواه با تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار کاری که باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره صحیح است. با این تفسیر باید قدری ماده ۴۶۸ را تعدیل نمود که می توان به ماده ۵۰۷ توسل جست.