عین مستاجره

مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثی ست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده است. در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه ای وارد نمی شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه ای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستأجر نمی تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی کند.

هدف از این نوشتار بررسی شرط ضمان مطلق مستاجر در نگهداری از عین مستاجره در فقه امامیه و حقوق مدنی ایران می باشد، که به روش کتابخانه ای به تحلیل موارد پرداخته شده است. شرط ضمان مستاجر امروز در قراردادهای اجاره امری متداول است که در متون فقهی نیز مورد بحث و بررسی عمیق و استدلالی واقع شده است. بر اساس ماده ۴۹۳ قانون مدنی: «مستأجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست بدین معنا که در صورتی که عین مستأجره بدون تفریط یا تعدی وی کاملا یا بعضاً از بین برود مسئول نخواهد بود.» این ماده در حقیقت عدم ضمان مستأجر را در صورت عدم تعدی یا تفریط مستأجر بیان نموده است و هیچ اشاره ای به وضعیت اندراج و اشتراط شرط زمان توسط موجر و مستأجر در عقد اجاره ننموده است. باید گفت که قانون مدنی ایران در این خصوص سکوت اختیار نموده است ولی در کتب فقهی معمولا این موضوع به تفضیل مورد بحث قرار می گیرد، حال یک سؤال مهم پیش روی ما قرار می گیرد و آن عبارت است از این که اگر در عقد اجاره شرط شود که درهرصورت، چنانچه خسارتی به عین مستأجره وارد گردد، مستأجر مسئول پرداخت خسارت خواهد بود، چنین شرطی از نظر فقهی و قانون مدنی ایران معتبر است یا محکوم است به بطلان. دسته ای از فقها با ادله خود قائل به بطلان چنین شرطی هستند و دسته دیگر از فقها با ذکر دلایلی قائل به صحت آن هستند. علیهذا در این مقاله به بررسی نظرات مخالفین و موافقین اندراج شرط ضمان در عقد اجاره پرداخته ایم.