مشاوران املاک

این پژوهش به واکاوی تجربه ی زیسته و شناخت ادراک عاملان بازار مسکن از واسطه گری بنگاه داران در این بازار می پردازد. پژوهش حاضر از نظر هدف پژوهش اکتشافی، از لحاظ فرایند اجرای پژوهش کیفی و از نظر نتایج پژوهش، کاربردی و از جهت معیار زمان، مطالعه ای مقطعی (1396-1395) است. از تحلیل نظام مند مصاحبه ی عمیق با 19 نفر از فعالان حوزه ی بازار مسکن در مشهد به روش نظریه ی زمینه ای با رویکرد اشتراوس و کوربین، ابتدا 167 مقوله ی فرعی، پس از چند مرحله کدگذاری، 19 مقوله ی محوری و درنهایت براساس کدگذاری گزینشی پدیده ی مرکزی «مشاور املاک به مثابه ی واسطه ی اقناع گر» به دست آمد. نتایج تحقیق نشان داد پدیده ی مرکزی شناسایی شده تحت تأثیر مجموعه ای از شرایط زمینه ای شامل «تخصص زدایی از حرفه ی بنگاه داری» و «رونق یابی واسطه گری ها در حیات کلان شهری»، شرایط مداخله ای متشکل از «فقدان نظارت کافی توسط متولیان»، «تجربه ی زیسته ی بنگاه دار» و «فقدان شفافیت در اطلاعات بازار مسکن» و شرایط علّی شامل «فقدان سرمایه در نزد بنگاه دار»، «وابستگی اطلاعاتی کنشگران بازار مسکن به بنگاه دار»، «جایگاه تثبیت شده قانونی» و «دلال مسلکی» بوده است. بر پایه ی بخش دیگری از نتایج، عاملان اجتماعی مورد نظر (بنگاه داران)، راهبردهایی همچون «اشباع اطلاعاتی»، «انتقال نقش»، «جانبداری منفعت طلبانه»، «پنهان کاری هدفمند» و «به کارگیری روش های خلاقانه» اخذ می کنند که منجر به پیامدهایی شامل «بازاندیشی معطوف به منفعت» و «تأثیرگذاری اغواگرایانه بر بازار مسکن» می شود.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با دو هدف اصلی «اعطای اعتبار مطلق به اسناد رسمی مالکیت» و «سلب اعتبار از اسناد عادی معاملات املاک» تصویب شد. با این حال این پرسش قابل طرح است که راهکارهای حقوقی پیش بینی شده در این قانون به ویژه به واسطه تغییرات متعدد مفاد آن در فرایند تصویب، تا چه میزان می تواند معضلات حقوقی موجود در حوزه معاملات املاک را حل کرده و دو هدف اصلی مذکور در فوق را تامین کند؟ مقاله حاضر با رویکردی تطبیقی تحلیلی و با نگرشی انتقادی به رویکردهای این قانون در حل چالش های معاملات حوزه املاک به این نتیجه رسیده است که قانون حاضر به دلیل عدم هماهنگی مقررات آن با نوع نظام ثبتی ترسیم شده در قانون ثبت اسناد و املاک و نیز تعارض و ابهام های متعدد در مفاد آن و استثناء های متعدد وارد بر احکام اصلی مندرج در آن، تا حد زیادی از اهداف ترسیم شده مذکور فاصله گرفته و سبب طرح دعاوی جدیدی در رویه قضایی و تشتت در آرای قضایی مرتبط خواهد شد.  بر همین اساس برای تقویت کارآمدی این قانون، پیشنهادهایی در چهارچوب «هم گرایی میان قانون الزام و قانون ثبت از طریق راهبردهای تفسیری برای قضات و بازنگری در مقررات قانون برای تطبیق با مبانی نظام ثبت املاک ایران یا تدوین قانون جدید ثبت»، «بازتعریف اصل لزوم ثبت معاملات با محوریت ثبت حقوق عینی»، «مقابله با ورود اسناد عادی به نظام ثبتی» و «حفظ اعتبار اسناد رسمی که تا پیش از این قانون صادر شده اند» ارائه شده است.