تغییر کاربری اراضی کشاورزی و تبدیل آنها به کاربری های مسکونی ، تجاری و صنعتی ، یکی از نگرانی های امروزی حتی در کشورهای توسعه یافته به شمار می رود . در ایران بعلت محدودیت اراضی زراعی از یکسو و رشد سریع جمعیت از سوی دیگر ، حفظ اراضی زراعی حاصلخیز بسیار ضروری می باشد اما علیرغم تمام تاکیدات و پافشاری هایی که مسئولین و کارشناسان در این باره مطرح نموده اند . اراضی کشاورزی در برابر توسعه بافت های مسکونی روستایی و شهری در حال عقب نشینی است. چنین فرایندی بویژه در قطب های کشاورزی کشور مانند استانهای خزری که دارای جمعیت روستایی فشرده ای می باشند بسیار حائز اهمیت است. مطالعه موردی تغییر کاربری زمین در شهرستان تالش ، حاکی از این امر است که با افزایش خانوارهای روستایی ، اراضی کشاورزی قطعه قطعه شدن شده و بتدریج به ابعاد کوچک و غیر اقتصادی در آمده اند به گونه ای که عملکرد آنها در واحد سطح آنقدر کاهش می یابد که تداوم عملیات کشت اقتصادی نمی باشد . در همین حال, با گسترش فضایی سکونتگاه های روستایی و شهری و رواج روستانشینی شهری ، تغییر کاربری اراضی زراعی و فروش آنها به قیمت هایی بمراتب بالاتر از ارزش اراضی زراعی ، از جاذبه ای روزافزون برخوردار گردیده است و قوانین محدود کننده و الزاماتی که در برنامه های توسعه روستایی مطرح گردیده چندان موثر واقع نگردیده است.
