امیر خناری نژاد

در سیستم حقوقی ثبت اولیه املاک که ملک نخستین بار ثبت میشود، زمینه اخذ تصمیمات استراتژیک در قرارداد اجتماعی میان «دولت یا کارگزار حقوقی» و «مالکین یا استفاده کننده» سیستم فوق در ورود به نظام ثبتی و انتخاب نوع و آثار حقوقی آن یعنی ثبت ثانویه املاک وجود دارد، لذا تحلیل روابط حقوقی آنها بدون توجه به نظریات اقتصادی بازیها و پازنر، کارآیی اقتصادی نظام ثبت را محقق نمیسازد. پیش بینی نتایج رفتار حقوقی بازیگران نظام ثبت و درک بهتر ساختار نظام مزبور، هدف تحلیل این نظام طبق نظریه بازی میباشد. سوال اینست که توجها به قانون ثبت،تئوری بازی با کدام راهبرد، ضرورت وجود و اثر ثبت اولیه املاک را توجیه میکند و توجها به مختصات سیستم ثبت اولیه در ایران، چه نوع سیستم ثبت اولیه و با چه اوصافی، کارآیی اقتصادی دارد. پژوهش حاضر با تحلیل میان رشته ای، به تبیین رفتار و روابط حقوقی بازیگران نظام ثبتی وفق نظریه بازی با راهبرد چانه زنی و به ارزیابی منافع و هزینه های نظام ثبت اولیه وفق معیار پازنر میپردازد. این پژوهش، نظری- کاربردی بوده و روش تحقیق در آن، کتابخانه ای و روش بررسی مسله و تجزیه و تحلیل داده ها نیز، توصیفی- تحلیلی میباشد. نهایتا، سیستم ثبت اولیه املاک با رویکرد«پویا» و به روش سیستماتیک و «اجرای اثر کامل ثبت ملک» (یعنی شناسایی انحصاری شخصی که نامش در دفتر املاک ثبت شده بعنوان مالک وفق ماده 22 قانون ثبت)، ضمن ایجاد بازی همکارانه و با حاصل جمع مثبت، به «انحصار طبیعی» مدنظر پازنر و کارآیی اقتصادی می انجامد.

از میاحث مهم حقوق قراردادهای انگلیس، مبحث شروط استثنا یا شروط معافیت میباشد. راجع به تحلیل ماهیت این شروط، دو دیدگاه شکلی یا تدافعی و ماهوی یا توصیفی مطرح شده است که مورد بررسی قرار میگیرد. در خصوص مبانی فلسفی و تفسیری این شروط نیز باید دید که اولا استثنائات اصل آزادی اراده در حقوق انگلیس بر مبنای حمایت از طرف ضعیف تر قرارداد کدام است و ثانیا چه مکاتب و رویکردهایی در مورد نحوه تفسیر شروط معافیت وجود دارد. اغلب مکاتب این حوزه، رویکرد حمایت از حقوق مصرف کننده را دارند و عبارتند از مکاتب فرمالیسم، رئالیسم، بازار آزاد و مکتب مصرف کننده مداری. همچنین، قواعد تفسیری شروط مزبور نیز قاعده هدف اصلی و تفسیر علیه طراح نام داشته و کارکرد اصلی شروط مزبور نیز، تخصیص ریسک قرارداد و توزیع مسولیت است. از طرفی، ابزارهای کنترل کننده متعددی راجع به شروط معافیت وجود دارد که دامنه، گستره و اثر این شروط را محدود می نمایند. در واقع، باید دید ساز و کارهای پیش بینی شده در حقوق انگلیس برای نظارت بر این شروط چیست که در این زمینه، عقاید اندیشمندان حقوق و قوانین مختلف مورد بررسی قرار میگیرد. دکترین نقض اساسی و تدلیس، مهمترین ابزار کنترلی نظری و همینطور قانون شرایط نامنصفانه قراردادی، مهمترین ابزار قانونی در جهت کنترل این شروط محسوب میشوند. 

این تحقیق به بررسی یکی از آرای وحدت رویه دیوانعالی کشور در خصوص تملک ملک خصوصی افراد برای اجرای طرحهای عمومی، عمرانی و نظامی توسط دولت و شهرداریها اختصاص دارد. راجع به تملک و تصرف ملک افراد توسط دولت و عدم پرداخت بهای آن یا جبران خسارت، همواره در آرای دادگاهها، رویه های مختلفی وجود داشته است. اختلاف در استنباط قضایی بر سر لزوم احراز وقوع تخلف دولت و یا عدم احراز آن در خصوص تملک ملک، منجر به صدور رای وحدت رویه شماره ۷۴۷ گردید که این رای علی الظاهر، به طور مطلق قائل به این است که تمامی دعاوی مطالبه بها به طرفیت دولت، ترافعی و غیر از آن، غیرترافعی و نیازمند احراز وقوع تخلف در دیوان عدالت اداری است. اما تفسیر این رای بدون توجه به نصوص قانونی موجود و قواعد خاص حوزه حقوق عمومی در تملک دولت ممکن نیست؛ لذا باید با بررسی پیشینه تقنینی و قضایی موضوع، آرای متهافت و مبانی و قواعد مربوطه، به این مهم یعنی تفسیر صحیح رای وحدت رویه یاد شده دست یافت. در هر صورت، از آنجا که موضوع مورد بحث، مربوط به دو حوزه حقوق عمومی و خصوصی می باشد، لذا در مقام تحلیل آن باید ملاحظات هر دو حوزه را رعایت کرد.