دو راهی بحران مسکن در ایران: نوسازی شهری یا توسعه حریم؟

چکیده

بحران مسکن در اغلب شهرهای ایران در ردیف اصلی ترین مسئله های شهر است. ساخت چهار میلیون خانه شعار محوری دولت سیزدهم برای جلب آرای ملت بود. در تنگنای انتخابات زودرس ریاست جمهوری چهاردهم، در فرصت کوتاه تبیین برنامه کاندیداها، پاسخگویی به مطالبه مسکن ترجیع بند بیشتر برنامه هاست. چند ماه قبل و در انتخابات مجلس نیز کاندیداها بر ضرورت حل مسئله مسکن در صدر برنامه های خود تأکید داشتند. در قبال بحران مسکن که زمان خانه دار شدن را برای جوان امروز تا 70 سال و بیشتر پیش بینی می کند، چه راه حلی می توان داشت؟ در یک تحلیل ساده، هزینه های مسکن را شامل زمین، ساخت و عوارض تبیین می کنند و با قیاس قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگ با هزینه ساخت، به نقش اصلی زمین در تعیین قیمت مسکن می رسند. بلافاصله در مقابل این تحلیل، فرضیه صفر شدن قیمت زمین مطرح می شود و راه حل توسعه محدوده شهر و تبدیل اراضی ملی به زمین شهری در دسترس قرار می گیرد. فارغ از این که این بازی تکراری زمین خواری در همه دوران های تاریخی بوده است. این نکته در محاسبات از نظر دور می ماند که بخش اصلی قیمت زمین مربوط به زیرساخت ها و خدماتی است که دریافت می کند. زیرساخت که روشن است و خدمات شامل امکاناتی است که در قلمرو زمین در دسترس باشد. چنانچه این زمین بدون زیرساخت های آب، راه، برق و بدون خدمات پایه همچون آموزش، بهداشت و نقلیه عمومی تعریف شود، ارزش چندانی نخواهد داشت تا اثر بزرگی بر قیمت مسکن بگذارد. به عبارت دیگر اثر زمین در فرایند تعیین قیمت مسکن عمدتاً وابسته به زیرساخت و خدمات آن است. رویکرد اساسی در برنامه کاندیداها که از آن غفلت می شود، توجه به بهره وری حداکثری از امکانات شهری است. درحالی که در طول تاریخ سرمایه های زیادی برای ایجاد شهرها صرف شده، به دلایل پیش پا افتاده از قبیل توسعه طرح های جامع یا افسانه هایی همچون سرانه ها و استانداردها بدون آن که مستند به منابع علمی و فنی باشند، رجوع به ظرفیت های شهر برای حل مسئله مسکن، مغفول واقع می شود. نوسازی شهری به مثابه رویکردی دائمی، مستمر و پویا که وظیفه به هنگام شدن خدمات و زیرساخت های شهر با نیازهای نوشونده ساکنان را برعهده دارد، فرایندی است که در لابلای ادبیات دانشگاهی، به گونه ای خاص و مهجور از مداخله های شهری بدل شده که هدف خود را حفاظت کالبدهای تاریخی و حداکثر پهنه های تاریخ مند قرار داده است. در حالی که فرایند نوسازی شهری، چرخه ای دائمی و ضروری است که در قبال نیازهای پویای انسان و اجتماع، جریان داشتن آن ضروری است. در این صورت در مقابل بحران مسکن در شهرهای امروز ایران، نوسازی شهری است که وظیفه دارد به پیش بینی راه حل های درخور و عملیاتی براساس توانایی های شهر و شهروندان بپردازد. طرح «هسته امن محله» (منصوری، 1399)، راهبردی متکی بر نوسازی و با اتکا بر توانمندسازی ساکنان و حل مسئله بر پایه امکانات موجود شهر و بی نیاز از سرمایه گذاری و مداخله دولتی است. نقش دولت در این راه به نگرش سیستمی به مسئله و رفع موانع قانونی و عملیاتی در راه استقرار جریان نوسازی شهر با هدف بهره وری افزون تر از امکانات و زیرساخت ها معطوف می شود. این نگاه به شهر، که آن را سرمایه ای بی بدیل برای حفاظت و انتقال به نسل های آینده می شناسد، مانع از توسعه بی رویه ساخت وساز در منابع طبیعی و هدر دادن سرمایه ها در اعطای تراکم های حداقلی به محیط های شهری است. روشن است برای کشوری که درآمد سرانه آن پایین تر از متوسط جهانی است، الگوی شهری گسترده متکی بر اراضی وسیع که با هزینه های ساخت و نگهداری افزون تری مواجه است، ناصواب و فرسایشی است. این خوانش از نوسازی شهری یا به عبارت دیگر مرمت شهری، درصدد استفاده از ظرفیت های اقتصادی، زیرساختی، اجتماعی و تاریخی شهر در امکان پذیر ساختن سکونت و فعالیت در عرصه فعلی شهر است و از ارجاع مسئله به اراضی پیرامون یا شهرهای جدید احتراز می کند.