تأثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر قراردادهای پیش فروش از منظر فقهی- حقوقی و قانون پیش فروش ساختمان (مقاله علمی وزارت علوم)
درجه علمی: نشریه علمی (وزارت علوم)
آرشیو
چکیده
یکی از قراردادهای رایج و پرکاربرد، قرارداد مشارکت در ساخت فیمابین مالک زمین و سازنده برای احداث واحدهای آپارتمانی است. در این بین، فسخ قرارداد مشارکت پیش از احداث آپارتمان های پیش فروش شده و تأثیر آن بر پیش خریداران سهم سازنده، یکی از موضوعات پرچالش و بحث برانگیز است. دیدگاهی که ماهیت عقد پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت را بیع به معنای رایج و سنتی آن می داند، با تأثر از بحث تملیکی بودن عقد بیع و اصولی همانند اصل صحت و اصل عدم قهقرایی اثر فسخ و در عین حال بدون در نظر داشتن ماهیت و لوازم قرارداد مشارکت در ساخت، عقیده دارد که فسخ بعدی، تأثیری بر پیش فروش های قبلی ندارد. در مقابل به موجب دیدگاه دوم که پیش فروش سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یک قرارداد عهدی و مستمر را دارای عناصری متفاوت و خاص نسبت به مفهوم رایج و اصطلاحی بیع می داند، حتی با قرائت تملیکی از همه انواع عقد بیع و با در نظر داشتن اصل تراضی و ساختار قرارداد مشارکت در ساخت و وابستگی تام قرارداد پیش فروش به آن قرارداد، با فسخ قرارداد مشارکت قبل از اجرایی شدن آن، امکان تسلیم مبیع در بستر قرارداد مشارکت به مثابه مادر و پایه قراردادهای پیش فروش، منتفی و قراردادهای پیش فروش دچار انفساخ قهری می گردد. این نوشتار با تبیین و تحلیل ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت و رابطه آن با قراردادهای پیش فروش در قالب تئوری مادر و جنین و عقد معلق و در نظر داشتن اصل حاکمیت اراده، به اثبات نظریه دوم رسیده است و آن را برطرف کننده برخی چالش های حقوقی قراردادهای پیش فروش آپارتمان ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت در رویه قضایی ایران می داند.The Effect of Repudiation (Termination) of the Contract of Construction Partnering on Futures Trading Contracts from Jurisprudential-Legal Perspective and the Code of Pre-Sale of Condominium
Construction partnering between the landowner and the builder for the construction of condominium contract is one of the most common and widely used contracts. In the meantime, one of the challenging and controversial issues is the repudiation (termination or cancellation) of construction partnering before the construction of pre-sale condominium and its impact on the pre-buyers of the condominium share. The view that considers the nature of the pre-sale contract in the contract of construction partnering as its common and traditional sense, with the effect of the issue of possessory of the contract of sale (Arabic: بَیْع, Bayʿ) and principles such as the principle of correctness (validity) and the principle of non- authorization of the impact of termination (repudiation) and at the same time, regardless of the nature and concomitants of the contract of construction partnering, believes that the subsequent termination does not affect the previous pre-sales. In contrast, according to the second point of view that considers the pre-sale of the builder’s share as a contractual and continuous covenant in the construction of condominium contract has different and specific elements than the common and term concept of sale (Arabic: بَیْع, Bayʿ) even with the knowing of ownership of all types of contracts of sale and considering the principle of mutual consent (agreement) and the structure of the construction partnering contract and complete dependence of the pre-sale contract on that contract with the termination of the partnering contract before its enforcement had been cancelled the possibility of delivery of the object of sale in the context of partnering contract as the mother and the basis of pre-sale contracts and pre-sale contracts are subjected into forcible automatic cancellation. This article has proved the second theory by explaining and analyzing the nature of the contract of construction partnering and its relationship with pre-sale contracts in the form of maternal-fetal attachment (MFA) and conditional contract and considering the principle of voluntarism (dominion of will or supremacy of will), and considers as a remover of some legal challenges of pre-sale apartment contracts resulting from construction partnering contract in Iran’s judicial precedent.
تبلیغات
