انتقال حقوق توسعه

استفاده از الگوهای کلیشه ای توسعه شهری درایران، تخریب اراضی کشاورزی و باغات اطراف شهر را در پی داشته است. یکی از دلایل اصلی این امر به نقص طرح های جامع و تفضیلی، ضعف مدیریت شهری در کنترل بازار زمین و تغییر کاربری اراضی کشاورزی به کاربریهای دیگر و...بر می گردد. یکی از رویکردهای موجود درزمینه ایجاد تغییر در روند تبدیل کاربری اراضی کشاورزی به دیگر کاربریها و به تبع آن کاهش و مدیریت روند تخریب اراضی کشاورزی ومحافظت از آنها، رویکرد انتقال حقوق توسعه است. ازاین رو، مقاله حاضر به دنبال امکان سنجی استفاده از این رویکرد، در محافظت از اراضی کشاورزی شهر بابلسر می باشد. روش تحقیق مقاله توصیفی- تحلیلی است. پس از بررسی مبانی نظری موضوع و شناخت عرصه پژوهش به تحلیل یافته ها و تدوین رویکرد یکپارچه حق انتقال توسعه (TDR) پرداخته می شود. این رویکرد یکپارچه، با استفاده از مدل تحلیل سلسله مراتبی ( AHP) جهت تعیین مناطق حفاظت و توسعه و با مدل محاسباتی اختصاصی برنامه TDR جهت تعیین تراکم ساختمانی و نسبت حق توسعه و در نهایت ماتریس دستیابی به اهداف جهت انتخاب گزینه بهینه تحلیل می شود. نتایج یافته ها نشان می دهد که برنامه انتقال حقوق توسعه به دلیل سودآوری بیشتر برای کشاورزان و رشد هوشمندانه شهر و اصلاح روند تخریب اراضی کشاورزی ، در صورت رعایت تراکم ساختمانی پیشنهادی ( 100 درصد) و نسبت حق توسعه ( 25 به 75 ) قابلیت اجرایی برای محافظت از اراضی کشاورزی شهر بابلسر و دیگر شهرهای شمالی کشور را خواهد داشت

طرح های توسعه شهری در ایران از کارکرد مناسب و مورد انتظار برنامه ریزان و مدیران شهری و مردم برخوردار نبوده و درصد بسیار کمی از اهداف و برنامه های آن به ثمر نشسته است. این امر موجبات سوء استفاده از منابع طبیعی، اراضی باارزش و حیاتی را بیش از پیش ممکن ساخته است. در همین راستا تغییر و تخریب کاربری اراضی کشاورزی به دلیل ارزش افزوده ایجاد شده در آن، ضعف مدیریت شهری در کنترل بازار زمین و خلاهای قانونی، امر تخریب اراضی کشاورزی و تغییر کاربری در آنها برای استفاده های دیگر را در سال های اخیر تشدید نموده است. در محدوه مورد مطالعه (شهرستان تنکابن) احداث مجتمع های تفریحی- گردشگری و شهرک ها و سازوکار های درآمدزایی شهرداری به همراه عوامل ذکرشده فوق سرعت تخریب اراضی کشاورزی را بیش از پیش افزایش داده است. تحقیق حاضر در تلاش برای امکان سنجی استفاده از مدل انتقال حقوق توسعه در محافظت از اراضی کشاورزی است. بر این اساس، روش تحقیق، مورد پژوهی و جامعه آماری آن زمین های کشاورزی از بخش مرکزی شهرستان تنکابن است. نتایج مطالعه نشان می دهد برنامه به کارگرفته شده انتقال حقوق توسعه به دلیل سودآوری بیشتر برای کشاورزان و اصلاح روند تخریب اراضی کشاورزی، در صورت رعایت تراکم ساختمانی پیشنهادی (100 درصد) و نسبت حق توسعه به حق مالکیت (25 به 75 درصد) قابلیت اجرایی و محافظت از اراضی کشاورزی شهرستان تنکابن را در پی خواهد داشت.

طرح های توسعه شهری در ایران، دارای کارایی و کارکرد مناسب و مورد انتظار مدیران شهری، کارشناسان و مردم نیستند. از جمله دلایل اصلی عدم موفقیت این طرح ها را می توان مقابله آن ها با حقوق مالکیت دانست؛ در جامعه ای که این حق به صورت قانونی رسمیت دارد. طراحی نظام انتقال حقوق توسعه، بسترسازی و سازماندهی آن در چارچوب طرح شهری، از طریق برقراری پیوند درونی وسایل و اهداف توسعه، به عنوان مبادی و مقاصد انتقال حقوق توسعه، راهی نو برای تحقق طرح های شهری در ایران است. در صورت تدوین برنامه انتقال حقوق توسعه در قالب طرح توسعه شهری( شامل طرح جامع و تفصیلی) از سویی با ایجاد پیوند میان حقوق مالکیت و طرح، و از سویی دیگر با ایجاد تعامل میان توسعه و حفاظت، به نظر می رسد  به تحقق اهداف طرح شهری بیش از پیش می توان امیدوار بود.در برنامه انتقال حقوق توسعه پیشنهادی کاشان، حقوق توسعه از مناطق ارسال به عنوان مناطق دارای اهداف حفاظت و مبادی توسعه، به مناطق دریافت به عنوان مقاصد توسعه، انتقال می یابند. مناطق ارسال در شهر کاشان به دو دسته عمده تقسیم می شوند: دسته نخست، اراضی واجد ارزش های خاص هستند که این اراضی دارای اهداف حفاظتی بوده و لازم است تا حد امکان از توسعه این اراضی جلوگیری شود. دسته دوم، اراضی پیشنهادی طرح شهری برای خدمات عمومی هستند. مناطق دریافت در شهر کاشان شامل اراضی هستند که برای توسعه آن هاتقاضای مناسبی در بازار وجود دارد و با توجه به پتانسیل بالای توسعه و موجود بودن زیرساخت های کافی، از سوی برنامه ریزان شهری برای توسعه آتی کاشان پیشنهاد شده اند.