تفکیک زمین

با پیدایش طرح های توسعه جدید شهری در کشورهای مختلف و همچنین ضرورت بهره گیری مناسب از زمین، مقوله تفکیک اراضی همواره ازموضوعات بحث برانگیز در راستای توسعه های جدید بوده است. هدف اصلی تفکیک اراضی شهری، فراهم کردن حداکثر بهره وری از زمین و فضا و رعایت دسترسی بین قطعات شهری است، به طوری که محیط شهری مطلوب را پدید آورد. عوامل متعددی در تعیین اندازه مساحت قطعات تفکیکی مؤثرند. در این میان ویژگی های اجتماعی- اقتصادی خانوارهایی که پیش بینی می شود در افق طرح در ناحیه توسعه یافته سکونت خواهند یافت، از اهمیت زیادی برخوردار است. بر این مبنا، در پژوهش حاضر چهار عامل بُعد خانوار، سطح درآمد، قیمت زمین و میزان دسترسی به مراکز شهری، به عنوان متغیّرهای مستقل و مساحت زمین به عنوان متغیّر وابسته انتخاب شده اند و نتایج به دست آمده، از میزان اهمیت هر یک از متغیّرهای مستقل در تبیین متغیّر وابسته در یک رابطه رگرسیون ارائه شده است. منطقه مطالعه موردی، شهر سمنان است که براساس پیش بینی فرایند رشد شهری تا افق طرح جامع (1405)، نیاز به 86 هکتار زمین دارد. فرایند مدل سازی تفکیک زمین در شش گام انجام شده است و ابزار پایه مورد استفاده درجهت تقسیم بندی زمین، مدل ارائه شده توسط داهال و چو (2014) است که براساس اندازه، شکل و جهت، طرح تقسیم بندی قطعات بزرگ زمین را به صورت کاملاً خودکار ارائه می دهد. با استفاده از این مدل، قطعه زمین موردنظر به 16 بلوک اولیه تفکیک می شود. هر یک از بلوک ها با توجه به قیمت زمین و میزان دسترسی خود به مراکز شهری، ارزش یا اهمیت مکانی متفاوتی برای سکونت خانوارها دارند. با محاسبه میانگین شاخص دسترسی و پیش بینی قیمت زمین و درآمد در سال افق و به کارگیری رابطه رگرسیون، مساحت موردنیاز قطعات زمین برای سطوح درآمدی مختلف به دست می آید. از سوی دیگر با محاسبه ارزش مکانی برای هر یک از بلوک ها و با فرض آنکه خانوارهای با سطح درآمدی بهتر تمایل به زندگی در بلوک هایی با ارزش مکانی بالاتر را خواهند داشت، مساحت های به دست آمده به بلوک های مورد نظر تخصیص می یابند. در نهایت برای رسیدن به نتایج بهتر، محدودیت های مدل تقسیم بندی خودکار زمین و همچنین پیشنهادهای مورد نیاز درجهت دستیابی به نتایج دقیق تر، ارائه شده است.

زمین دارای اهمیت قابل توجه در حیات بشری می باشد که محدود بودن آن و شرایط زندگی شهری امروزی بر اهمیت آن افزوده است. هدف اصلی پژوهش حاضر آنالیز شکلی قطعات تفکیکی مسکونی در بافت برنامه ریزی شده، بافت فرسوده و محدوده اسکان غیررسمی به لحاظ نسبت طول به عرض با استفاده از دو شاخص فشردگی شکلی، به نام های فاکتور فرم فضایی و شاخص هوسار است. چرا که مطلوبیت تفکیک زمین به معنای استفاده درست و بهینه از آن در وهله اول می باشد. پژوهش از نوع کاربردی بوده و به لحاظ روش توصیفی - تحلیلی است. جهت تجزیه و تحلیل از آزمون های آماری رتبه بندی تک متغیره ویلکاکسون، کروسکال والیس و همبستگی اسپیرمن استفاده شد. نتایج حاصل از آزمون ویلکاکسون برای هر دو شاخص، نشان داد که هر سه بافت مورد پژوهش در وضعیت مطلوب قرار دارد. علاوه بر این، نتایج پژوهش براساس فاکتور فرم فضایی و شاخص هوسار نشان داد که بافت برنامه ریزی شده با محدوده اسکان غیررسمی و محدوده اسکان غیررسمی با بافت فرسوده به جهت مطلوبیت نسبت طول به عرض قطعات به لحاظ آماری دارای تفاوت می باشد و بین بافت فرسوده و بافت برنامه ریزی شده تفاوتی به لحاظ آماری در مطلوب بودن قطعات تفکیکی مسکونی از جهت نسبت طول به عرض وجود ندارد. در ادامه مشخص شد که بافت فرسوده با میانگین رتبه ای 79/17458 براساس فاکتور فرم فضایی و 15/17329 براساس شاخص هوسار در بهترین وضعیت نسبت به دو بافت دیگر به لحاظ مطلوب بودن نسبت طول به عرض قطعات تفکیکی مسکونی می باشد. همچنین نتایج حاصل از هر دو شاخص دارای هم راستایی و همبستگی کامل می باشد. بنابراین، نتیجه چنین است که فاکتور فرم فضایی و شاخص هوسار در منطقه یک تبریز دارای عملکرد یکسانی می باشد.

سطح قابل توجهی از تغییر و تحولات فکری و فرهنگی جامعه از طریق زوال زیبایی در سیما و منظر شهری و محیط پیرامون برانگیخته شده است. نماهای ساختمانی که سیمای دو بعدی شهر را می سازند، از دو دیدگاه متخصصان و منظر عمومی بسیار مورد توجه قرار می گیرد. بنابراین سیما و منظر بی اصالت در یک شهر، آن را به محیطی عام و بی هویت تبدیل می کند. بدین صورت بحث زیبایی شناسی در طراحی منظر شهری بسیار مورد توجه است چنانکه به عنوان یک دیدگاه جهانی در طراحی شهری نمود زمین تا سیمای دو بعدی نهایی، منظر شهری را دچار مشکل کرده است. در سال های اخیر شاهد تفکیک بلوک ها به قطعات کوچک هستیم که این امر در نهایت باعث به وجود آوردن سیما و منظر شهری نامناسب و بدون هارمونی، کمپوزسیون، تقارن و ..... و همچنین عدم سنخیت با تاریخ هویت شهر شده است. عدم ایجاد قوانین مدون برای طراحی بافت های شهری، معضلی است که گریبان گیر شهرهای ایران شده است، که با ساخت نماهای گوناگون و ناهمگن با مصالح وارداتی در کنار بافت های تاریخی آشفتگی و هرج ومرج را در سیما و منظر شهری به اوج می رساند. بنابراین در پژوهش حاضر به بررسی تأثیر نوع تفکیک زمین بر سیما و منظر شهری در بافت های دارای تیپومورفولوژی متفاوت، به منظور ارتقاء کیفی مصادیق، از طریق تدوین معیارهای زیبایی شناختی و برنامه ریزی های شهری در سیما و منظر شهری، پرداخت شده است. نتایج نشان داده، که برای ایجاد محیط های دارای سیما و منظر شهری با هویت، استفاده از اصول و معیارهای طراحی زیبایی شناسانه و تدوین قوانین و مقررات تفکیک مناسب به خوبی به ارتقای کیفیت محیط به لحاظ زیبایی شناختی، روانی و مهم تر از همه بهبود وضعیت سیما و منظر شهری کمک می کند.

یکی از این ابزارها، الگوی های تفکیک زمین می باشد که به استفاده کنندگان زمین و طراحان و برنامه ریزان شهری این امکان را می دهد تا توسعه و ساخت و سازهای موجود و آتی زمین را کنترل نموده و آنرا به استاندارها و معیارهای متناسب با فرم و شکل شهری نزدیک نمایند. این پژوهش در نظر دارد تا به سوال اصلی خود یعنی " چه الگوی متناسب و بهینه ای برای برنامه ریزی کاربری زمین وجود دارد و مولفه های اصلی آن کدام است؟ " پاسخ دهد. روش تحقیق بصورت روش توصیفی- تحلیلی و استدلالی است که با استفاده از گردآوری اطلاعات کتابخانه ای و مطالعه آنها به عنوان زمینه نظری پژوهش به ایراد مصادیق و مولفه های الگو تفکیک زمین خواهیم پرداخته و به تاثی از آن معیارها و مولفه های موثر بر الگوی بهینه تفکیک زمین را شناسایی نماییم. هدف از این پژوهش شناسایی الگوی بهینه تفکیک زمین در بستر قوانین و مقررات کشور و تشریح مولفه ها و ابعاد موثر بدان می باشد. عوامل کلی مانند شرایط اقتصادی یا قوانین و ضوابط موجود در تفکیک زمین عوامل منحصر به فرد زمین مانند شرایط زمین، مالکیت و ... نقش تعیین کننده ای دارند. فلذا درنظر گرفتن یک الگوی ثابت برای تمام فضاهای شهری با توجه به حضور عواملی چون عوامل اجتماعی و فرهنگی، سیاسی، محیطی که از متغییرهای بی ثبات و ناپایداری برخوردارهستند امری بیهوده است درنتیجه الگوهای بهینه تفکیک زمین باید همواره با در نظر گرفتن عوامل پایدار و ناپایدار مورد بازبینی و پایش قرارگیرند.