محمد وارسته بازقلعه

تملک املاک در نظام حقوقی ایران، فارغ از منشأ آن، آثار حقوقی و اداری متعددی بر جای می گذارد که مهم ترین آن ها در وضعیت ثبتی ملک تجلی می یابد. ثبت املاک در ایران دارای دو مرحله ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت است و هرگونه تغییر در مالکیت، مستلزم طی تشریفات ثبتی خاصی است که تابع قواعد آمره قانون ثبت اسناد و املاک می باشد. هدف از پژوهش حاضر، بررسی و تحلیل آثار ناشی از تملک بر وضعیت ثبتی املاک و تبیین تعامل میان قواعد ماهوی حقوق مدنی و تشریفات شکلی ثبت املاک است. پرسش اصلی این است که تملک چه آثاری بر وضعیت ثبتی ملک داشته و تشریفات اداری ثبت این آثار چگونه در نظام حقوقی ایران تنظیم شده است؟ همچنین، خلأها و چالش های موجود در این فرآیند کدامند؟ پژوهش با روش توصیفی-تحلیلی و با استفاده از منابع کتابخانه ای، قوانین و مقررات ثبتی و آرای وحدت رویه انجام شده است. یافته های پژوهش نشان می دهند که هرچند قانونگذار تشریفات مشخصی برای ثبت انتقال املاک پیش بینی کرده، اما خلأهایی از جمله عدم الزام مؤثر به ثبت رسمی معاملات، ابهام در وضعیت ثبتی املاک ناشی از تملک قهری، تعارض میان دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت در تشخیص مالکیت و تعدد مراجع تصمیم گیرنده در فرآیند تثبیت مالکیت وجود دارد. این چالش ها موجب بروز دعاوی متعدد و کاهش اعتبار اسناد رسمی می گردد. نتیجه آن که، اصلاح قوانین ثبت با هدف الزامی سازی ثبت رسمی کلیه معاملات املاک، ایجاد بانک اطلاعاتی یکپارچه املاک و شفاف سازی فرآیندهای ثبتی، برای تضمین امنیت حقوقی مالکان و کاهش دعاوی ملکی ضروری است.

امروزه حکمرانی خوب در مقیاس وسیعی از سطح محلی تا بین المللی به کار برده می شود. در این بین سطح محلی دارای اهمیت ویژه ای است. با توجه به مشخصه هایی چون اصل تمرکززدایی، ساختار دموکراتیک، برنامه ریزی و تصمیم گیری محلی گرا و مردم نهاد، افزایش نقش نهادهای غیردولتی و جامعه مدنی، توجه به منافع عام مردم، توزیع فرصت ها و برقراری عدالت اجتماعی و جغرافیایی، افزایش اثربخشی و کارایی و در نهایت بهره مندی کل جامعه از توسعه و رفاه و ...، می توان دولت محلی را به دلیل ماهیت و کارکردهای خاصی که دارد، نمونه مطلوب و کارآمدی از حکمرانی خوب دانست. در این برداشت؛ تمرکززدایی (از ارکان دولت ملی)، مهم ترین و اصلی ترین هدف دولت محلی در تحقق حکمرانی خوب است. عدم حکمرانی خوب در کشور خصوصاً در مناطق روستایی، می تواند منشأ بسیاری از مشکلات اجتماعی در جامعه باشد. در پژوهش حاضر تلاش شده است علل عدم موفقیت حکمروایی محلی در ایران "مورد مطالعه: دهیاری های استان زنجان" بررسی و موردسنجش قرار گیرد.