فرهاد نیک نژاد

بیان مسئله: بازار مسکن به عنوان بخشی حیاتی از اقتصاد، نقش تعیین کننده ای در ابعاد اجتماعی و اقتصادی ایفا می کند. تصمیم گیری برای خرید مسکن، برخلاف سایر کالاها، به دلیل ماهیت غیربازاری و پیچیدگی عوامل مؤثر، نیازمند تحلیل دقیق متغیرهای چندبعدی است. هدف: پژوهش حاضر با هدف بررسی تاثیر متغیرهای فضایی بر قیمت مسکن در محله ولیعصر شهر شیراز با استفاده از روش قیمت گذاری هدانیک (HPM) صورت گرفته است. روش: این پژوهش کاربردی با رویکردی نظام مند، ابتدا به تبیین مبانی نظری مسکن، ارزش و روش های ارزش گذاری اقتصادی پرداخته و با بازشناسی مؤلفه های تأثیرگذار بر ارزش مسکن، متغیرهای فضایی را در دو دسته درونی (شاخص های فیزیکی-ساختاری) و بیرونی (شاخص های دسترسی و محیطی-مکانی) طبقه بندی نمود. داده های تحقیق از طریق مصاحبه های ساختاریافته با مشاورین املاک و بررسی معاملات واقعی مسکن در محدوده مطالعاتی طی سال 2022 گردآوری شد. تحلیل فضایی با استفاده از نرم افزار GIS و داده های Open Street Map انجام گرفت که در آن فاصله پیاده روی واحدهای مسکونی تا مراکز خدمات شهری از طریق تحلیل شبکه محاسبه شد. در نهایت، با به کارگیری نرم افزار SPSS 26، مدل سازی قیمت گذاری هدانیک با استفاده از روش های مختلف آماری صورت پذیرفت. یافته ها: نتایج بدست آمده نشان داده است که مدل نیمه لگاریتمی بهترین تغییرات قیمت مسکن توسط متغیرهای مستقل در نمونه مورد بررسی را توجیه می کند و از بین 27 متغیر مستقل، 6 متغیر رابطه معناداری با قیمت مسکن دارد. این یافته ها حاکی از آن است که عوامل کالبدی-فضایی بر ارزش مسکن در محدوده مطالعاتی تأثیرگذار بوده اند. نتیجه گیری: تحلیل مدل نهایی قیمت گذاری هدانیک نشان می دهد که از بین متغیرهای معنادار شناسایی شده، چهار متغیر دارای اثر مثبت و مستقیم بر قیمت مسکن هستند: مساحت مفید زیربنا، سال ساخت، عرض معبر، امنیت یا وجود نگهبانی کوچه در مقابل دو متغیر «گونه مسکن و نوع سازه» تاثیر منفی بر قیمت مسکن داشته اند. این الگوهای تأثیرگذاری نشان می دهد که در محدوده مطالعاتی، ویژگی های کمی و کیفی فیزیکی (مانند مساحت و سال ساخت) همراه با عوامل ایمنی-محیطی (مانند امنیت و عرض معبر) بیشترین تأثیر مثبت را بر ارزش مسکن داشته اند، در حالی که برخی ویژگی های ساختاری خاص اثر کاهنده بر قیمت داشته اند.