نیما سکوتی

قانونگذار رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان را در صلاحیت هیئت سه نفره داوران منتخب طرفین دانسته است. نحوه تعیین داوران، تعداد آنان، ویژگی نهاد داوری در این قانون و صلاحیت داوران از جمله موضوعاتی است که لازم است مورد بررسی و پژوهش قرار گیرد. این جُستار ضمن بررسی موارد پیش گفته به این نتیجه رسیده است که داوری در این قانون از نوع اجباری است. داوران به طور معمول باید توسط طرفین انتخاب شوند و آنان باید بر اساس قرارداد و قانون (نه کدخدامنشی) به رسیدگی و صدور رأی اقدام نمایند. همچنین شرط داوری در این قانون دارای استقلال بوده و داوران صلاحیت دارند علاوه بر تعیین ماهیت قرارداد، چگونگی و کیفیت اجرای قرارداد و حدود تعهدات طرفین، در خصوص اعتبار و وضعیت حقوقی قرارداد نیز اظهار نظر کنند.

قانون پیش فروش ساختمان، قانونی است خاص، جهت سر و سامان دادن به قراردادهای پیش فروش ساختمان و تنظیم روابط طرفین این قرارداد. وضع این قانون این اثر مهم را به دنبال داشته که قرارداد پیش فروش ساختمان را که قبل از تصویب این قانون، قرارداد غیر معین بوده، به قرارداد معین و بانام تبدیل کرده است. این قانون همچنین متضمن مواد و احکامی است که بررسی ضمانت اجرای آنها از اهمیت بسزایی برخوردار است؛ از جمله می توان به مواد 1 و 2 قانون مزبور اشاره کرد. تبعیت هر قرارداد پیش فروش، در هر قالب و عنوانی که منعقد شود از این قانون؛ تعیین و احصاء اشخاصی که می توانند اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند و نیز پیش بینی داوری اجباری از جمله احکام اصلی قانون نامبرده می باشد. این مقاله با بررسی ضمانت اجراهای نقض مقررات ماهوی قانون پیش فروش ساختمان در صدد ارائه راه حل ها و ضمانت اجراهای نقض این قانون است.

در اقتصاد ایران، مسکن فقط وسیله ای برای سکونت خانوار نیست، بلکه وسیله ای برای سرمایه گذاری و پس انداز نیز به شمار می رود. بدون شک بخش قابل توجهی از معاملات کشور به موضوع خرید و فروش ساختمان یا پیش فروش آن اختصاص دارد. نظر به تأثیر مستقیم سلامت این بازار در تأمین نظم اقتصادی و قضایی، قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان، به منظور سامان دادن به این بازار پرمخاطره، شرایط ماهوی و شکلیِ متعددی را برای قرارداد پیش فروش ساختمان مقرر کرده است. یکی از این شرایط لزوم تنظیم سند رسمی برای این قرارداد و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم رعایت آن است. در این تحقیق، تأثیر شرط تنظیم سند رسمی انتقال بر اعتبار این گونه قراردادها بررسی شده و با اتکا به اصول حقوقی، نظام ثبتی، رویه قضایی و قانون پیش فروش ساختمان به این نتیجه رسیده است که در حقوق ایران، تنظیم سند رسمی به طور عموم وسیله اثبات (نه ثبوت) قرارداد پیش فروش ساختمان است. ثبت سند صرفاً ابزار اطلاع رسانی، آگاهی از آمار نقل وانتقال املاک و درجهت تضمین حقوق اشخاص به ویژه پیش خریدار محسوب می شود. بنابراین، نمی توان به هیچ وجه عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان را دلیل بر عدم تشکیل آن دانست.

سرمایه گذاری جسورانه نوعی شیوه تأمین مالی و از نهادهای مالی بازار است که به تأمین مالی توأم با مدیریت فنی شرکت های دانش بنیان می پردازد. زمینه این روش تأمین مالی بر سرمایه گذاری روی اموال بر پایه ایده های مبتکرانه با هدف تجاری سازی آنها تمرکز دارد. بررسی ساختار این نهاد مالی که در قالب "صندوق سرمایه گذاری جسورانه" تشکیل می شود، از اهمیت ویژه ای برخوردار است؛ چراکه ساختار صندوق است که چارچوب کلی فعالیت آن را تعیین و حقوق، وظایف و حدود مسئولیت ارکان آن را ترسیم می کند و از جمله پاسخ این مسایل را روشن می سازد که اولاً چارچوب کلی صندوق و اجزای آن کدام است؛ ثانیاً تأمین سرمایه از سوی کدام دسته از شرکا صورت می گیرد و از طرفی مدیریت صندوق توسط چه اشخاصی انجام می شود و ثالثاً میزان مسئولیت آنها به چه میزان است؛ نتایج این مطالعه نشانگر آن است که در حقوق آمریکا و انگلیس صندوق سرمایه گذاری جسورانه دارای نوعی ساختار غیرشرکتی- در مقابل سازمان شرکت تجاری- موسوم به "مشارکت محدود" است. در حقوق داخلی نیز ساختار یادشده اساس اقتباس قرار گرفته است. ساختار مزبور از دو جزء شرکای مالی و شرکای ضامن شکل می گیرد؛ شرکای مالی تأمین سرمایه صندوق را به عهده دارند و دارای مسئولیت محدود هستند و شرکای ضامن به مدیریت عملیات صندوق می پردازند و مسئولیت نامحدود دارند.