تبیین نقش میانجی گری متغیرهای تأثیرگذار در تعیین قیمت مسکن؛ مورد مطالعه: کلان شهر تبریز (مقاله علمی وزارت علوم)
درجه علمی: نشریه علمی (وزارت علوم)
آرشیو
چکیده
مقدمه: مسکن، چالش اصلی مرتبط با شهرنشینی است، به طوری که هم محرک رشد شهری و هم نتیجه آن محسوب می شود. از طرفی دیگر، مسکن همواره به عنوان یکی از نیازهای پایه و اساسی در جوامع شهری مطرح بوده که کیفیت زندگی و رفاه شهروندان هر ملتی را تعریف می کند و همواره اهمیت بسزایی در زندگی جوامع شهری داشته است. بداعت پژوهش حاضر از این نظر قابل طرح است که تا کنون در پژوهش های انجام گرفته متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن به صورت خطی و یا فضایی و یکجا با کمک مدل های رگرسیونی و یا آزمون های همبستگی فضایی مدل سازی شده اند. این در حالی است که بسیاری از متغیرهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن، به ویژه ویژگی های اجتماعی محل سکونت، ویژگی های اقتصادی در مقیاس کلان و خرد، هم جواری ها و دسترسی ها نقش تعدیل گر و کنترل کننده بر قیمت مسکن دارند که در پژوهش های بررسی شده به این مهم پرداخته نشده است. کلان شهر تبریز به عنوان ششمین کلان شهر کشور با مسائل متعددی همچون تمرکز بسیار بالای جمعیت و گرانی قیمت زمین و مسکن مواجه است، به نحوی که در دو دهه اخیر رشد فزاینده جمعیت شهری در کلان شهر تبریز، معادلات قیمت مسکن در این شهر را به طور قابل توجهی تغییر داده است. لذا این مقاله ضمن بررسی عوامل تأثیرگذار بر قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، به دنبال بررسی نقش میانجی گری متغیرهای تأثیرگذار بر قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز است. به این منظور، با تدقیق در چارچوب نظری تحقیق و همچنین، بررسی پیشینه و نظریه های مرتبط با قیمت گذاری در بخش مسکن به انتخاب مهم ترین مؤلفه ها و زیرمؤلفه های تأثیرگذار در قیمت مسکن در کلان شهر تبریز پرداخته خواهد شد. در گام بعدی از تعداد مشخصی از مشاورین املاک در سطح کلان شهر تبریز اقدام به پرسشگری خواهد شد و سپس، با استفاده از آزمون های آماری مختلف به تجزیه و تحلیل داده ها در محیط نرم افزاری SPSS پرداخته خواهد شد. در نهایت، وجوه تشابه و تفاوت پژوهش حاضر با مطالعات پیشین و همچنین نتیجه گیری از تحقیق بررسی خواهد شد. مواد و روش هاپژوهش حاضر در دسته پژوهش های کاربردی بوده و به لحاظ روش شناسی در دسته پژوهش های همبستگی قرار می گیرد که در آن از روش های رگرسیون گیری به منظور بررسی نقش میانجی گری متغیرهای اقتصادی، اجتماعی و دسترسی در برآورد کنندگی قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز استفاده شد. جامعه مورد مطالعه شامل تمامی بنگاه داران کلان شهر تبریز بود که به روش گلوله برفی از مشاورین املاک و مستغلاتی که آمادگی به همکاری داشتند، 55 مورد انتخاب شد. برای جمع آوری داده ها از پرسشنامه محقق ساخته استفاده شد که روایی پرسشنامه به صورت صوری و پایایی آن از طریق آزمون آلفای کرونباخ 2 محاسبه شد. این پرسشنامه شامل چهار متغیر کالبدی، اقتصادی، اجتماعی و دسترسی و دارای 39 گویه بود. بعد از پرسشگری، داده ها وارد محیط نرم افزار SPSS 26 شدند و از پیش آزمون های کولموگروف اسمیرنف، شاپیرو ویلک، دوربون واتسون، Tolerance و VIF برای تعیین آزمون های آماری و همچنین، صحت سنجی آزمون های استفاده شده بهره گیری شد؛ به این صورت که از پیش آزمون های توزیع نرمال (کولموگروف اسمیرنف و شاپیرو ویلک) به منظور تعیین آزمون های آماری و از پیش آزمون های دوربون واتسون، VIF و Tolerance برای تأیید صحت مدل رگرسیونی استفاده شد. پس از پیش آزمون ها، آزمون های اصلی به این شرح انجام گرفت؛ ابتدا با استفاده از رگرسیون گام به گام تعداد گویه ها از 39 گویه به 18 گویه خلاصه شد. سپس، از روش رگرسیون گیری اینتر برای بررسی نقش میانجی گری متغیرهای واسط پژوهش استفاده شد. درنهایت، از آزمون سوبل به منظور تأیید نقش کنترلی و میانجی گری متغیرهای واسط استفاده شد. یافته هاپس از بررسی ادبیات و پیشینه پژوهش، مهم ترین معیارها و زیرمعیارهای تأثیرگذار در تعیین قیمت نهایی مسکن شناسایی شدند؛ معیارهای کالبدی فیزیکی (13 زیر معیار)، اقتصادی (9 زیرمعیار)، اجتماعی (10 زیرمعیار) و دسترسی و مجاورت (7 زیر معیار)، به عنوان 4 معیار اصلی پژوهش حاضر انتخاب شدند. سپس در مرحله بعد، با استفاده از رگرسیون گام به گام به بررسی عمیق تر رابطه میان متغیر وابسته پژوهش (قیمت مسکن) و متغیرهای مستقل پژوهش (کالبدی فیزیکی، اقتصادی، اجتماعی و دسترسی) پرداخته شده است. ابتدا با وارد کردن متغیر وابسته (قیمت مسکن) و 39 زیرمعیار دیگر پژوهش به عنوان متغیرهای مستقل، تنها 18 مورد بر متغیر وابسته قیمت مسکن مؤثر شناخته شده است که به ترتیب اثرگذاری وارد مدل شده اند و همچنین، 21 زیرمعیار دیگر از مدل خارج شدند. اولین متغیری که وارد معادله رگرسیون چند متغیره گام به گام شد، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین کاربری درمانی بهداشتی است. دومین متغیری که نقش بسیار مهمی در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز داشته، میزان تحصیلات ساکنان است. پس از متغیر میزان تحصیلات ساکنان، 15 متغیری که بیشترین اثرگذاری را در تعیین قیمت مسکن در کلان شهر تبریز داشته اند به ترتیب مربوط به نرخ بهره بانکی، برِ ساختمان، بعد خانوار، قیمت مصالح ساختمانی، عوارض نوسازی، قدمت (عمر) ساختمان، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین ایستگاه های حمل و نقل عمومی، تعداد واحدهای نوساز، نوع اسکلت (سازه)، حسن شهرت شهروندان، سن سرپرست خانوار، سرمایه گذاری، نمای ساختمان، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین فضای سبز و پارک و در نهایت، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین مکان مذهبی هستند. به منظور تعیین میزان تأثیر هر یک از متغیرهای مستقل بر قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، از رگرسیون خطی چند گانه استفاده شد. همچنین، به منظور بررسی صحت سنجی مدل ارائه شده از آزمون دوربون واتسون استفاده شد. با توجه به نتایج به دست آمده، عامل اجتماعی اهمیت بیشتری در پیش بینی متغیر «قیمت نهایی مسکن» دارد. بنابراین، می توان بیان کرد که تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز بیشتر از هر متغیر دیگری از عامل اجتماعی متأثر است. بعد از اطمینان از نبود همبستگی بین متغیرهای میانجی گر تأثیرگذار در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، به منظور بررسی نقش میانجی گری هر یک از متغیرهای میانجی از آزمون سوبل استفاده شد. به طور کلی، می توان گفت که نقش میانجی گری متغیرهای اقتصادی، اجتماعی و دسترسی در افزایش تأثیر متغیر مستقل (عامل کالبدی) در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان شهر تبریز مشهود است. در بین متغیرهای میانجی، متغیر اجتماعی (6/998) بیشترین تأثیر را در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز دارد. پس از آن به ترتیب متغیرهای میانجی دسترسی (4/667) و اقتصادی (2/736) در رتبه های دوم و سوم قرار دارند. نتیجه گیرینتایج به دست آمده از رگرسیون چندگانه نشان دهنده آن بود که عامل کالبدی فیزیکی فقط 48 درصد از تغییرات قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز را تبیین می کند و باقی تغییرات (52 درصد) مربوط به عوامل اقتصادی، اجتماعی و دسترسی است. به طور کلی، می توان گفت که در ارتباط با تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، عامل کالبدی (متغیر مستقل) تنها عامل تعیین کننده نیست و عوامل اجتماعی، دسترسی و اقتصادی به عنوان عوامل واسط و میانجی در افزایش تأثیرگذاری عامل کالبدی در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان شهر تبریز نقش بسزایی دارند که در میان عوامل تأثیرگذار بیشترین تأثیرگذاری به ترتیب مربوط به عوامل اجتماعی (0/435 = Beta)، کالبدی فیزیکی (0/302 = Beta)، دسترسی (0/290 = Beta) و در نهایت اقتصادی (0/272 = Beta) است. به بیان بهتر، از نظر پرسش شوندگان مشخصه های اجتماعی در مقایسه با سایر مشخصه ها در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز تأثیرگذاری بیشتری دارند. در گام نهایی به منظور تأیید نقش کنترلی و میانجی گری متغیرهای واسط و میانجی گر پژوهش (اقتصادی، اجتماعی و دسترسی) از آزمون سوبل استفاده شد. نتایج به دست آمده بیانگر تأیید نقش میانجی گری متغیرهای یادشده در افزایش تأثیر متغیر مستقل (عامل کالبدی) در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان شهر تبریز است و همچنین، مطابقت معنا دار نتایج به دست آمده در آزمون سوبل با نتایج به دست آمده از رگرسیون چندگانه مشهود است به نحوی که در بین متغیرهای میانجی، متغیر اجتماعی (6/998) بیشترین تأثیر را در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز دارد و پس از آن به ترتیب متغیرهای میانجی دسترسی (4/667) و اقتصادی (2/736) در رتبه های دوم و سوم قرار دارند. به بیان بهتر، می توان گفت که پایگاه های اجتماعی ساکنان در کلان شهر تبریز و همچنین، حسن شهرت شهروندان تأثیر قابل توجهی در مقایسه با سایر عوامل (کالبدی فیزیکی، اقتصادی و دسترسی) در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز را دارند.Explaining the Mediating Role of Influential Variables in Determining Housing Prices. Case study: Tabriz Metropolis
Introduction Housing is the main challenge related to urbanisation, so it is both the driver of urban growth and its result. On the other hand, housing has always been considered one of the basic needs in urban societies, which defines the quality of life and well-being of the citizens of every nation. It has always been very important in the life of urban societies. The innovation of the current research can be proposed in the sense that in the research carried out so far, the variables affecting housing prices have been modelled linearly or spatially and simultaneously with the help of regression models or spatial correlation tests. This is even though many variables influence the housing price, especially the social characteristics of the place of residence, economic characteristics on a macro and micro scale, neighbourhoods, and accessibility, which have a moderating and controlling role on the housing price. They say that this issue has not been addressed in the reviewed research. Tabriz metropolis, the sixth metropolis in the country, is facing many problems, such as a high population concentration and high land and housing prices. In the last two decades, the increasing growth of the urban population in the metropolis of Tabriz has significantly changed the housing price equations in this city. Therefore, this article, while examining the factors that influence the final price of housing in Tabriz metropolis, seeks to investigate the mediating role of influencing variables on the final housing price in Tabriz metropolis. For this purpose, by checking the theoretical framework of the research as well as examining the background and theories related to pricing in the housing sector, the selection of the most important components and sub-components influencing the price of housing in the metropolis of Tabriz will be made. In the next step, a certain number of real estate consultants in Tabriz metropolis will be questioned, and then the data will be analysed in the SPSS software environment using various statistical tests. The similarities and differences between the current research and the previous studies will be examined, as well as the conclusions from the research.
Materials and MethodsThe current research is in the category of applied research. In terms of methodology, it is included in the category of correlational research in which regression methods are used to investigate the mediating role of economic, social, and accessibility variables in estimating The final price of housing in Tabriz metropolis. The studied population included all the entrepreneurs of the Tabriz metropolis, 55 cases of which were selected from real estate consultants who were ready to cooperate using the snowball method. A researcher-made questionnaire was used to collect data, and its face validity and reliability were calculated through Cronbach’s alpha 2 test. This questionnaire included four physical, economic, social, and access variables and had 39 items. After questioning, the data were entered into the SPSS 26 software environment, and the pre-tests of Kolmogorov Smirnoff, Shapiro Wilke, Durbon Watson, Tolerance, and VIF were used to determine the statistical tests and also verify the validity of the used tests. It was taken advantage of. In this way, normal distribution pre-tests (Kolmogrove-Smirnov and Shapiro-Wilk) were used to determine the statistical tests, and Durbon-Watson, VIF, and Tolerance pre-tests were used to verify the correctness of the regression model. After the pre-tests, the main tests were conducted as follows: First, using stepwise regression, the number of items was reduced from 39 items to 18 items, and then the inter-regression method was used to investigate the mediating role of the mediating variables of the research. Finally, Sobel’s test confirmed the control and mediation role of mediating variables.
FindingsAfter reviewing the literature and background of the research, the most important criteria and sub-criteria influencing determining the final price of housing were identified: The physical-physical criteria (13 sub-criteria), economic (9 sub-criteria), social (10 sub-criteria) and access and proximity (7 sub-criteria) were chosen as the four main criteria of this research. Then, in the next step, using step-by-step regression, a deeper investigation of the relationship between the dependent variable of the research (housing price) and the independent variables of the research (physical-physical, economic, social, and access) was done. At first, by entering the dependent variable (housing price) and 39 other sub-criteria of the research as independent variables, only 18 items are known to be effective on the dependent variable of housing price, which have been entered into the model in the order of influence, as well as 21 other sub-criteria. They were removed from the model. The first variable entered into the stepwise multivariate regression equation is the distance of the residential unit from the nearest medical-sanitary use. The second variable that has played a very important role in determining the final price of housing in Tabriz metropolis is the level of education of the residents. After the residents’ education level variable, 15 variables that have the most influence in determining the housing price in Tabriz metropolis are related to bank interest rate, building size, household size, price of construction materials, renovation fees, and age. The building, the distance of the residential unit from the nearest public transportation stations, the number of newly built units, the type of skeleton (structure), the good reputation of the citizens, the age of the head of the household, investment, the facade of the building, the distance of the residential unit from the nearest green space and Park and finally the distance of the residential unit from the nearest religious place. Multiple linear regression was used to determine the effect of each independent variable on the final housing price in the Tabriz metropolis. Also, the Durbon-Watson test was used to verify the validity of the presented model. According to the results, social factors are more important in predicting the “final housing price” variable. Therefore, it can be said that determining the final price of housing in the Tabriz metropolis is more influenced by social factors than any other variable. After ensuring there is no correlation between the influential mediating variables in determining the final housing price in the Tabriz metropolis, Sobel’s test was used to investigate the mediating role of each mediating variable. In general, it can be said that the mediating role of economic, social, and accessibility variables in increasing the influence of the independent variable (physical factor) in determining the final housing price (dependent variable) in the Tabriz metropolis is evident. Among the mediating variables, the social variable (6.998) has the greatest effect in determining the final housing price in the Tabriz metropolis. After that, access (4.667) and economic (2.736) mediating variables are ranked second and third, respectively.
ConclusionThe results obtained from the multiple regression indicated that the physical-physical factor only explains 48% of the changes in the final housing price in the metropolis of Tabriz, and the rest (52%) are related to economic, social, and access factors. In general, it can be said that in connection with determining the final price of housing in the Tabriz metropolis, the physical factor (independent variable) is not the only determining factor, and social, access, and economic factors are mediating and mediating factors in the increase The influence of the physical factor in determining the final housing price (dependent variable) in Tabriz metropolis has a significant role, among the influential factors, the most influential factors are related to social factors (Beta = 0.435), physical-physical factors (Beta = 0.302) ), access (Beta = 0.290) and finally economic (Beta = 0.272). To put it better, According to the respondents, social characteristics are more influential in determining the final price of housing in Tabriz metropolis compared to other characteristics. In the final step, Sobel’s test was used to confirm the controlling and mediating role of mediating and mediating research variables (economic, social, and access). The obtained results indicate the confirmation of the mediating role of the mentioned variables in increasing the influence of the independent variable (physical factor) in determining the final housing price (dependent variable) in Tabriz metropolis and also the significant correspondence of the results obtained in The Sobel test with the results obtained from the multiple regression is evident in such a way that among the mediating variables, the social variable (6.998) has the most influence in determining the final housing price in Tabriz metropolis, and then the order of the mediating variables. (4.667) and economic (2.736) are in the second and third ranks. In a better way, it can be said that the social bases of residents in Tabriz metropolis, as well as the good reputation of citizens, have a significant effect compared to other factors (physical-physical, economic, and accessibility) in determining the final price of housing in Tabriz metropolis.
تبلیغات
