پژوهش های حقوق ثبت

حق مالکیت مهم ترین و کامل ترین حق مالی است که یک فرد می تواند در جامعه داشته باشد؛ رایج ترین اسباب تملکِ ذکرشده در ماده 140 قانون مدنی، عقود و قراردادهاست. از مهم ترین ادله اثبات دعاوی نیز سند است که بنا بر ماده 1286 قانون مدنی به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می گردد؛ با وجود ارزش و اهمیت زیادی که قانون مدنی بالاخص قبل از دخل و تصرفات بعدی به اسناد رسمی بخشیده، در این قانون نمی توان ماده ای را پیدا کرد که بیانگر بی اعتباری اسناد عادی باشد. با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک هم به ویژه مواد 22، 46، 47 و 48، شبهه ای مبنی بر عدم اعتبار اسناد عادی در خصوص اموال غیرمنقول رایج گردید که با وجود گذشت مدت مدیدی از تصویب قانون مزبور این اختلاف همچنان ادامه دارد و حتی ماده 62 قانون احکام دائمی توسعه هم نتوانسته به بحث ها و اختلافات پایان ببخشد. بر همین اساس در حقوق ما در خصوص حدود اعتبار اسناد عادی اختلافات متعددی وجود دارد. اعتباربخشی مطلق به اسناد عادیِ معاملات اراضی و املاک و نتیجتاً تزلزل مالکیت مشکلات اقتصادی و حقوقی زیادی را به دنبال دارد. اهمیت حق مالکیت برای افراد انسانی در جامعه و لزوم تثبیت آنْ انگیزه نگارش پژوهش حاضر گردید؛ برای این منظور ضمن مطالعه چگونگی شکل گیری نظام ثبتی در حقوق فرانسه و جایگاه ثبت در حقوق ایران با بررسی رویکرد فعلی نظام حقوقی مبنی بر اعتبار یا عدم اعتبار اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول به دنبال راهکاری جهت تثبیت حق مالکیت خصوصی بوده ایم. نتیجه پژوهش حاکی از امکان معتبر دانستن اسناد عادی (صرفاً به موجب حکم دادگاه) و پذیرش آن به عنوان «دلیلی مؤثر در اثبات ادعا» است، البته به شرطی که با سند رسمی تعارض نکند. بر همین اساس به نظر می رسد تا قبل از اصلاح قوانین مرتبط تنها راه مقابله با نتایج زیان بار اعتباربخشی به اسناد عادی معارض با اسناد رسمی، استفاده از حربه «تفسیر مناسب از قوانین موجود» جهت اعتلای جایگاه اسناد رسمی است.

در اجرای مشارکتی سردفتری، مساله چگونگی حفظ حق معرفی جانشین سردفتر محل گفت وگوست. برابر مقررات، وراث سردفتر متوفی یا سردفتر بازنشسته میتوانند شخص واجد شرایط را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور معرفی کنند. در اجرای مشارکتی سردفتری بیم آن میرود که این حق به حباب سهم الشرکه تبدیل شود و از بین برود. چه ممکن است در شرکت سردفتری حق معرفی جانشین متعلق به شرکت باشد و برای شرکا در قالب سهم الشرکه متبلور شود. میتوان با بهره گیری از آورده های حقوق تطبیقی و با روش توصیفی-تحلیلی ارائه راهکار نمود. تجربه اجرای مشارکتی سردفتری فرانسه نشان میدهد شرکای شرکت سردفتران در مورد امتیاز و درنتیجه حق معرفی جانشین همیشه همراه خود نگرانی خاصی ندارند. هرچند مسائلی در موضوع انتقال سهم الشرکه به وارث و ثالث به دلیل لزوم داشتن امتیاز سردفتری برای ورود به چنین شرکتی مطرح میشود. برای حل این مسائل کافی است که جانشین شریک چنین شرکتی امتیاز سردفتری داشته و یا اینکه همزمان سهم الشرکه و امتیاز سردفتری شریک یادشده به فرد واجد صلاحیت منتقل شود. اما شریک شرکت دارنده امتیاز سردفتری، نگرانیهای خاص خود را دارند. چه امتیاز سردفتری متعلق به شخصیت حقوقی می باشد. برای رفع این نگرانیها، لازم است برای شریکی که در زمان حیات یا با انحلال شرکت به دلیل نارضایتی مجبور به کناره گیری میشود امکان فعالیت در دفترخانه جدیدی وجود داشته باشد. مناسب است با انحلال شرکت، حق معرفی جانشین به نفع آورنده آن اعمال شود تا همین امروز راهکاری برای پشیمانی آینده وی به وجود آید. در این میان کافی است مالیت مشتری تایید شود تا انتقال حق معرفی جانشین به شرکت یا شریک، قانونی باشد. در اجرای مشارکتی، تایید مالیت مشتری امری اجتناب ناپذیر مینماید. چه سهم الشرکه یک مال واقعی است و در یک شرکت سردفتری، مشتری از اجزای تشکیل دهنده آن است.

حمایت قانونی از طراح یا دارنده طرح صنعتی در کشورهای مختلف به وجود اوصافی در طرح صنعتی منوط شده است؛ اوصافی اعم از جدید بودن، اصیل بودن، منحصر بفرد بودن یا ترکیبی از اینها از این جمله هستند. حمایت قانونی از طرح های صنعتی به مرحله ثبت منحصر نیست و می توان گفت میوه حمایت در هنگام دادخواهی به ثمر می نشیند. قانونگذاران مختلف، حسب شرایط، امکانات و سیاست های توسعه ای و مزیت های نسبی کشور خود، زمان احراز شرایط حمایت را تعیین کرده اند. برخی گلوگاه احراز این شرایط را در زمان ثبت قرار داده اند و برخی دیگر، دادگاه را جایگاهی مناسب تر برای احراز این شرایط پنداشته اند. گروهی نیز راهی میانه را در پیش گرفته و به نظمی بینابین تن در داده اند. نوشتار حاضر پس از توصیف و تحلیل نظام های مختلف بررسی اظهارنامه ثبت طرح صنعتی در کشورهای مختلف، به سراغ تعیین نظام موردنظر قانونگذار ایران رفته است؛ شناسایی نظام بررسی موردنظر قانونگذار از جمله نقاطی است که سال ها پس از تصویب قانون، برای جامعه حقوقی روشن و آشکار نگردیده است.

نظام حاکم بر آیین اجرای ثبت را باید از پرکاربردترین روش های اجرای رأی مدنی پس از قانون اجرای احکام مدنی به شمار آورد.شیوه ای که به جهت مزیت و نوآوری های خود اثر جدی بر اجرای موثر وکارای رأی مدنی نهاده است. بدینسان، مطلوب کاربر این است که تا آن جا که می شود از این آیین اجرایی استفاده کند. بر این بنیاد، لازم است ساز وکاری برگزیده شود که براساس آن سهولت دسترسی و استفاده از این آیین اجرایی فراهم شود. در این راستا، اصل استمرا اجرا در این مقاله که براساس ظرفیت های نظام اجرایی ثبت کشف شده است، پیشنهاد می شود. رویکردی که باید به عنوان یکی از اصول راهبردی حاکم بر نظام اجرای ثبتی پذیرفته شود و نظم حقوقی طرفین عملیات اجرایی با هم و نیز در مقابل نهاد اجرای ثبت بر طبق این دیدگاه ساماندهی شود.بر مبنای این اصل، نظام اجرا و قوانین آن باید به نحوی تفسیر شوند که اخذ موضوع اجراییه به سهولت و در کمترین زمان حاصل شود. با این حال پیچیدگی های نظام اجرای ثبتی که از عواملی مانند نقص قوانین و موانع ایجاد شده توسط متعهد نشأت می گیرد، اجرای موثر را در بسیاری از موارد و نه همیشه با خلل روبرو می کند. در اجرای این اصل ، نظام اجرا باید با رفع ایرادات و نواقص قابل ترمیم، فرآیند اجرای رأی(توقیف،ارزیابی،حفاظت، فروش وتحویل)را به نحوی تفسیر کند که مانع از تعطیلی و توقف اجرای آیین ثبتی شود.

مقرّرات ثبتی کشورمان در زمینه عملیات تحدید حدود دارای نقائص متعدّد هستند. بر این اساس این مقاله به آسیب شناسی و شناسایی مقرّرات ثبتی و همچنین راهکارهای اصلاح نقائص موجود در آنها در زمینه عملیات مذکور، به عنوان یکی از مراحل مهم در عملیات مقدّماتی ثبت املاک، پرداخته است. بر مبنای نتایج این تحقیق از منظر آسیب شناسی و شناسایی نقائص مقرّرات ثبتی، عنوان عملیات تحدید حدود و عناوین مرتبط با آن، یعنی صورتمجلس تحدید حدود و همچنین آگهی تحدید حدود، ناقص بوده و موضوع آنها را، که علاوه بر حدود، حقوق را نیز در برمی گیرد، نمی رساند؛ به تبع، تعاریف این عناوین نیز از این منظر و بر مبنای قلمرو موضوعی آنها ناقص بوده و باید گسترش یابد. همچنین موضوع و قلمرو عملیات تحدید حدود در مفهوم عام کلمه تمامی موارد ضروری و لازم در ثبت املاک در این مرحله در بر نمی گیرد؛ به تبع این امر مقررات مربوط به قلمرو اعتراض به عملیات مذکور و ذینفعان نیز در این زمینه ناقص هستند. در زمینه نحوه اجرای عملیات تحدید حدود ابهامات و نقائصی چند در مقرّرات مشهود است.

شهرسازی و ثبت املاک و اسناد دو همراه تاریخی و نشانه های بلوغ فکری انسان در شکل گیری تمدن های بزرگ در شرق و غرب عالم هستند. پس از انقلاب مشروطه و سال های نخستین آغاز بکاری مجلس شورای ملی قوانین مهم ثبت اسناد به سال 1290 و قانون بلدیه به سال 1286 با هدف نظم بخشی بر اراضی سرزمین و فضای شهرها به تصویب رسید. حقوق شهرسازی، با وجود چنین همگرایی تاریخی، گمنام باقی ماند و اندیشه ورزی درباره معرفی آن صورت نگرفت. معیار های شهرسازی در گذشته و حال همانند نیست. سیمای شهرها بر مبنای اصالت و تقلید، فقر و غناء، مشارکت ورزی و خودمحوری، قانون پذیری و قانون گریزی، خردورزی و بی خردی، سازگاری با طبیعت و یا ستیز با آن رنگ های گوناگونی می گیرد. اهمیت حقوق شهرسازی به عنوان شاخه نوین و برآمده از حقوق عمومی در عصر شهری شدن انسان و انفجار جمعیت شهرها بخوبی احساس می شود. شهر عدالت محور و قانون پذیر بدون وجود قانون کارآمد، رویه قضایی پویا و اندیشه ورزی عالمان حقوق پدیدار نمی شود. دانشکده حقوق به عنوان کانون مبادله فکر و اندیشه درباره نظام حقوقی حاکم بر شهرسازی درخشان نبوده و مسیر دادرسان دادگاه ها و وکلای آینده را برای بهره وری از دانش نوپای حقوق شهرسازی فراهم نکرده است.

مطالعه تطبیقی نظام های سردفتری شاخه ای نوپا از مطالعات حقوق تطبیقی در ایران است و با توجه به نیاز کشور ما به نوسازی مقررات در این زمینه، می تواند موثر واقع شده و راهگشا باشد. سردفتری در سیستم کامن لا که در نظام ادله، اعتبار خاصی برای اسناد مکتوب قائل نیست و سند رسمی را به رسمیت نمی شناسد از جذابیت های خاص خود برخوردار است. ورود سردفتری به بریتانیا همزمان با توسعه و گسترش سردفتری لاتین در اروپای بری اتفاق افتاد و مراحلی را نیز پیمود اما با انجام اصلاحات کلیسایی قرن شانزدهم در این کشور به تدریج این نهاد از اهمیت افتاد و با وجود حوزه کاری بسیار محدودی که کامن لا برایش باقی گذارده بود، به حاشیه رانده شد. معهذا سردفتران در انگلستان باقی ماندند و به حیات خود به عنوان یکی از حرفه های حقوقی ادامه دادند. در این میان تحولات تاریخی گروهی کوچک از این سردفتران تحت عنوان اسکریونر را که انحصار فعالیت در شهر لندن و حومه را تا پایان قرن بیستم داشتند اعتبار و اهمیتی به سزا بخشید و این گروه مهم تاکنون در حوزه اقتصادی و تجارت بین المللی در انگلستان نقش بسیار پررنگی ایفاء می کنند. اسنادی که سردفتران انگلیسی تنظیم می کنند بیش از آنکه مصرف داخلی داشته باشد در کشورهای دیگر مورد استفاده واقع می شود. با این وجود تعداد محدودی از اسناد نیز توسط سردفتر انگلیسی تنظیم می شود که در داخل کشور می تواند مورد استفاده قرار گیرد. سردفتران انگلیسی توسط دادگاه امتیازات که وابسته به کلیسای کانتربری است منصوب می گردند. در سه دهه گذشته همگام با تحولات گسترده در حوزه کشورهای اروپایی و ایجاد رقابت تنگاتنگ در بازار خدمات حقوقی و بازرگانی این کشورها، سردفتری در انگلستان نیز با اصلاح مقررات، شاهد تحولات بسیاری بوده است.

چکیده مالکیت به عنوان یکی از حقوق بنیادین بشر، غیرقابل نقض و شایسته احترام است. هویت بخشی به املاک و اراضی و ثبت مشخصات مالکان و ذینفعان کوشش هدفمندی برای ایجاد امنیت روانی، اقتصادی و حقوقی در جامعه است. مطالعه نظام حقوقی کشورهای پیشرفته نشان می دهد قوانین منسجم و کارآمدی در این رابطه تهیه و نظارت جدی برای تحقق پذیری آن صورت گرفته است. گرایشی که در کشورهای مختلف جهت طراحی و کارآمدتر کردن سیستم های ثبت زمین و کاداستر وجود دارد، ریشه در هدف تضمین امنیت مالکیت برای توسعه اقتصادی پایدار دارد. در ایران نیز ناکامی ثبت در تامین امنیت مالکیت در اثر رواج معاملات عادی، اصلاح مقررات ثبت را ضروری ساخته و «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» حاصل این ضرورت است. طرح مذکور که در ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ به تصویب رسید با ایراد شورای نگهبان جهت اصلاح به مجلس اعاده شده است. اما این طرح، تا چه میزان می تواند در تامین بازار امن معاملات املاک تاثیرگذار باشد؟ پاسخ به این پرسش موضوع مقاله حاضر است که پس از بیان نکات مثبت و منفی طرح، با ارزیابی موضوعی آن در یک رویکرد تطبیقی با دیگر نظامهای ثبتی مطرح دنیا انجام می شود. این بررسی که به شیوه تحلیلی-انتقادی صورت گرفته، نشان می دهد طرح فوق به رغم نکات مثبت، با فرض تصویب در وضعیت فعلی در مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز، در تامین امنیت مالکیت از توفیق کامل برخوردار نخواهد بود.

هر زمان سخن از سند یا نوشته ای در میان باشد، ناخودآگاه تبادر ذهنی وجود امضا در آن به صورت لازم و ملزوم ایجاد می شود. بداهت عرفی امضا از علل مهم خلأ مطالعاتی در ماهیت،کارکرد و ضرورت آن در اسناد به لحاظ حقوقی است.فقدان تعمق و تدقیق در این مقوله به گونه ای است که به جهت تصور سنتی از امضاء ، گاه در انطباق مفهوم برمصادیق،دچارتحدید قلمرو شده و گاه کارکردهای مختلف آن مغفول مانده یا مورد انکار قرار گرفته و در برخی موارد اعتبار ظرف آن یعنی سند به لحاظ حجیت مورد تردید واقع شده است. لذا،در این نوشته بر آن شدیم تا پس از آشنایی با مفهوم و مصادیق امضا و تفکیک آن از مفاهیم مشابه، ضرورت آن در اسناد گوناگون را بررسی نماییم. در این مسیر به این نتیجه می رسیم که علامت منقش یا منتسب به نوشته یا همان امضا شامل مصادیقی چون امضای دستی، الکترونیکی،مهر، امضاهای بیومتریک و غیره می شود. امضا، دارای کارکرد انتساب سند ، تعیین هویت امضاکننده و اهم آنها ، ابراز اراده است که در مصادیق مختلف از درجات اعتباری متفاوتی به لحاظ قابلیت انحصار برخوردار است و از نظر فقهی نیز حجیت سند و به تبع آن امضا تعارضی با حجیت لفظ در این کارکرد ندارد. همچنین،وجود امضا در اعتبار دهی به سند موضوعیت دارد و به نوشته فاقد امضا، نمی توان به عنوان سند استناد کرد، هرچند مفاد آن از طریق ادله دیگر قابل اثبات است.

همان طور که می دانیم در یک دسته بندی کلی سند به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می شود. هریک از این دو سند تفاوت های بسیاری با هم دارند که آثار عملی آن نیز متفاوت خواهد بود که مهمترین آن ها در امتیاز و برتری سند رسمی نسبت به عادی است. بنابراین برای ما اهمیت دارد تا بدانیم سند گواهی امضا ء شده جزو کدام یک از این دو دسته قرار می گیرد و آثار کدام یک از دو سند عادی و رسمی بر آن بار خواهد شد و به تعبیری دیگر اینکه ماهیت آن چیست. در تحقیق پیش رو، ابتدا در خصوص تعریف و ماهیت حقوقی سند گواهی امضاء شده به لحاظ اینکه اعتبار آن مانند سند رسمی است و آثار این نوع اسناد بر آن بار می شود یا صرفا در حد سند عادی قابل بررسی می باشد و یا اینکه از اعتباری بینابین برخوردار است و برخی از ویژگی های سند رسمی و عادی را با خود به همراه دارد چهار نظریه مورد بحث و بررسی قرار گرفته و در نهایت با اتکا به دلایلی که به تفصیل مورد اشاره قرار می گیرد نظری که صرفا تاریخ و امضای مندرج در این اسناد را از رسمیت برخوردار می داند و برای سایر محتویات و مندرجات سند اعتباری همچون سند عادی قائل است مورد پذیرش قرار گرفته است. بنابراین آثار اسناد رسمی صرفا در مورد تاریخ و امضای اسناد گواهی امضاء شده بار خواهد شد و در سایر موارد از اعتباری صرفا در حد اسناد عادی برخوردار می گردد. در ادامه شرایط مربوط به گواهی امضاء و اینکه چه نوشته ای و با چه شرایطی می تواند موضوع گواهی امضاء قرار گیرد به بحث گذارده شده و در دو مبحث، شرایط مربوط به نوشته ای که مورد تصدیق امضاء واقع می شود و شرایط مربوط به متقاضی گواهی امضاء مورد بررسی و واکاوی قرار گرفته است.

چکیده تنظیم اقرارنامه در دفاتر اسناد رسمی وجوه مختلفی را شامل می گردد. از جمله این موارد اقرارنامه زوجیت، اقرار نامه اسلام، اقرارنامه وصول مبلغ، اقرارنامه بدهی و اقرارنامه اصلاحی است. مطابق ردیف20 مجموعه بخشنامه های ثبتی " اصلاح سند با رعایت جمیع مقررات و اخذ مدارک لازم با تنظیم اقرارنامه اصلاحی بین متعاملین نسبت به اشتباهات به عمل آمده به هنگام تنظیم سند بلا اشکال است." اجرای مفاد این بخش از بخشنامه های ثبتی دارای ابهامات متعددی در مقام عمل است. روند تنظیم و تکوین یک سند در دفترخانه اسناد رسمی با توجه به تنوع و تعدّد قوانین و پیچیدگی مسائل حقوقی و با توجه به روش های سنتی متداول و دخالت مستقیم عامل انسانی از ابتدا تا انتهای کار بروز و وقوع اشتباه در هر یک از مراحل بررسی مدارک، تنظیم سند، ثبت آن، احراز هویت و ... را اجتناب ناپذیر نموده است. در این مقاله به بررسی نقش اقرار در اصلاح سند پرداخته و وجوه مختلف آن را بررسی خواهیم نمود.