درخت حوزه‌های تخصصی

قانون پیش فروش ساختمان، قانونی است خاص، جهت سر و سامان دادن به قراردادهای پیش فروش ساختمان و تنظیم روابط طرفین این قرارداد. وضع این قانون این اثر مهم را به دنبال داشته که قرارداد پیش فروش ساختمان را که قبل از تصویب این قانون، قرارداد غیر معین بوده، به قرارداد معین و بانام تبدیل کرده است. این قانون همچنین متضمن مواد و احکامی است که بررسی ضمانت اجرای آنها از اهمیت بسزایی برخوردار است؛ از جمله می توان به مواد 1 و 2 قانون مزبور اشاره کرد. تبعیت هر قرارداد پیش فروش، در هر قالب و عنوانی که منعقد شود از این قانون؛ تعیین و احصاء اشخاصی که می توانند اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند و نیز پیش بینی داوری اجباری از جمله احکام اصلی قانون نامبرده می باشد. این مقاله با بررسی ضمانت اجراهای نقض مقررات ماهوی قانون پیش فروش ساختمان در صدد ارائه راه حل ها و ضمانت اجراهای نقض این قانون است.

یکی از موضوعات مورد اختلاف بین علمای حقوق در بحث سقوط تعهدات و وفای به عهد، ماهیت حقوقی ایفای غیرموضوع تعهد است. اگرچه تقریباً همهی حقوق دانان در این مسئله که در این نوع وفای به عهد، تراضی داین ومدیون لازم است، اتفاقنظر دارند لکن برخی آن را صرفاً قراردادی تملیکی دانسته و برخی دیگر آن را به تبدیل تعهد از نوع تبدیل موضوع، تعبیر میکنند. تعیین ماهیت حقوقی پرداخت موضوع متفاوت با مورد تعهد، دارای آثار صرف ا تًحلیلی و نظری نیست بلکه تفاوت میان بیع و معاوضه و صلح، تفاوت بین بیع و قرارداد نامعین، تفاوت میان تبدیل تعهد و...از آثار عملی این بحث است. بهعبارت دیگر، ثمره اصلی این بحث، دستیابی به پاسخ این سؤال است که آیا در این نوع توافق و تراضی همانند تبدیل تعهد، تضمینات دین سابق از بین میرود یا آنکه بهواسطه قراردادیبودن آن، برخی خیارات در آن قابل اجراست؟ بنابراین در این پژوهش، سعی بر آن است تا به طرح دیدگاهها و نقد مختصر آن ها پرداخته شود.

در تحقق خسارت، زمان به عنوان یک وصف برای نتیجه تلقی می گردد و نمی تواند مستند کننده ی نتیجه به سبب شود. امکان ایجاد خسارت در هرلحظه از زمان، در صورت تحقق شرایط و اسباب وعدم تأثیر موانع، وجود دارد؛ اما ممکن است این خسارت به علت عدم برقراری رابطه ی علیت از یک بازه ی زمانی به بازه ی دیگری منتقل شده و دخالت عواملی، تحقق خسارت را تعجیل نموده یا به تأخیر بیندازد. عواملی که در این حالت، تحقق نتیجه را خواه یک باره یا به تدریج، زودتر از موعد مقرر خود رقم می زنند، عوامل تسریع کننده فرض می شوند. برخی نویسندگان با در نظر گرفتن این فرض که خسارت درواقع معلول یک علت خاص خواهد بود و تحقق آن براثر آن سبب درنهایت قطعی است لیکن به خاطر دخالت عوامل جدید، زودتر از موعد مقرر و بدون دخالت آن عوامل قطعی الحصول محقق شده، عامل تسریع کننده را از مسئولیت معاف کرده اند؛ اما قواعد مسئولیت مدنی، چنین نظری را با اشکال جدی مواجه می نماید. همچنین در فرض تعدد این اسباب که در کنار یکدیگر زمان خسارت را به جلوتر منتقل می نمایند، شناسایی مسئولیت با پیچیدگی تعدد اسباب مواجه است.

یکی از اصول حاکم بر قرارداهای خصوصی میان اشخاص، اصل حاکمیّت اراده یا اصل آزادی قراردادها است که یکی از مباحث مهمّ حقوق قراردادها به شمار می رود. طبق این اصل، متعاقدین در انتخاب طرف قرارداد خود و همچنین شکل، قالب، میزان و شرایط قرارداد خود آزادند، مگر اینکه قانون، اخلاق حسنه و نظم عمومی، آن را محدود کرده باشد. اگرچه شکل و قالب برخی از عقود و قراردادها در قانون مدنی معیّن شده است، ولی طبق اصل آزادی قراردادی طرفین قرارداد می توانند، شکل و قالبی غیر از عقود معیّن انتخاب کنند. در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران اصلی ترین حامی آزادی قراردادی، مادّه 10 این قانون است و در حقوق اسلام فقها مستندات و دلایل متعددی را از لابه لای نصوص و روایات استخراج کرده و به عنوان مبانی آزادی قراردادی معرفی کرده اند.

بحث از امکان عقلی و تحلیلی اشتغال ذمه ها یا عهده های متعدد به مال واحد که در ادبیات حقوقی با نام «مسئولیت تضامنی» شناخته می شود، از دیر باز در حلقه های فقهی و حقوقی مورد بحث قرار گرفته است. اهمیت این بحث از آنجا آشکار می گردد که اگر مانعی ثبوتی و عقلی در مقابل چنین نهادی وجود داشته باشد، در مرحلة اثبات و تفسیر ادلة فقهی و قانونی ناگزیر باید دلایل احتمالی را به معنای دیگری تأویل کرد. حتی برخی دلیل نظریة شیعه در باب ماهیت ضمان قراردادی را مبتنی بر این بحث دانسته اند. در بین فقیهان شیعه سه رویکرد عمده در این باب مشاهده می شود: برخی با تفسیرهای مختلف از امکان مسئولیت های علی البدل عرضی دفاع می کنند؛ در مقابل عده ای دیگر، به هیچ روی امکان عقلی مسئولیت تضامنی عرضی را نپذیرفته و سعی در اثبات عقلی آن در قالب مسئولیت های علی البدل طولی دارند؛ و گروهی دیگر هر دوی آنها را عقلاً ممکن می دانند. تفسیرهایی نیز در این باره از سوی حقوقدانان ارائه شده است که ناتمام می نماید.