نرگس رزبان

بخش مسکن طی چند دهه اخیر با دوره های رونق و رکود تورمی و افزایش بی رویه و جهش وار قیمت همراه بوده است. بروز نوسان های ادواری در این بخش باعث ایجاد معضلات ساختاری و بعضاً اجتماعی گردیده و به این دلیل تحلیل نوسان های بازار همواره مورد توجه سیاستگذاران قرار گرفته است. در این مقاله در پی بررسی اثر سفته بازی بر نوسان های بازار مسکن در ایران طی دوره 17 ساله (1387-1370) با استفاده از معادله تعادلی قیمت و تکنیک شبیه سازی می باشیم. در این بررسی برای تخمین ضرایب معادلات از تکنیک ژنتیک الگوریتم استفاده شده و نتایج با برنامه نویسی در نرم افزار Matlab شبیه سازی شده است. نتایج حاکی از آن است که انگیزه سفته بازی نتیجه انتظارات قیمتی و تحلیل روند قیمت دوره های گذشته توسط سرمایه گذاران بوده که به صورت تقاضای سفته بازانه در بازار نمود می یابد. تقاضای سفته بازی تأثیر قابل ملاحظه ای در ایجاد نوسان های قیمتی در بازار مسکن دارد و موجب بروز دوره های رونق و رکود قیمتی در این بازار می گردد، همچنین با بررسی کشش قیمتی عرضه می توان نتیجه گرفت که افزایش سرعت تولید و تقویت سمت عرضه می تواند فاکتور اساسی در کنترل نوسان های بازار با پاسخگویی به تقاضای سفته بازی باشد.

قیمت مسکن به عنوان یک متغیر مهم در بازار مسکن از اهمیت زیاد اقتصادی و اجتماعی برخوردار است. اساساً اینکه آیا روند قیمت مسکن در یک منطقه می تواند بر روندهای قیمت در سایر نواحی تأثیر بگذارد، مسئله ای قابل طرح و درخور توجه و به معنای وجود یک رابطه تقدم - تأخر بین قیمت ها در نواحی مختلف است که طی آن، نوسانات قیمت در یک یا چند منطقه خاص به صورت باوقفه، به حرکات مشابه قیمت در نواحی دیگر منجر می شوند که این پدیده، در ادبیات اقتصاد مسکن به اثر موجی یا اثر جنوب شرقی موسوم است. در این تحقیق، شبکه قیمت مسکن بین مناطق 22گانه شهر تهران با کمک مدل VAR و طی دوره زمانی 1388 تا 1401 در قالب 4 بلوک شهری و نیز براساس تحلیل تجزیه واریانس خطای پیش بینی به دست آمده از مدل VAR برای کل دوره مدنظر و نیز به صورت پویا بررسی شده است. نتایج تحقیق نشان می دهند مناطق 2، 5، 14 و 10 قوی ترین ارسال کننده های شوک قیمتی بین مناطق 22گانه اند و مناطق 1، 8، 11 و 18 بزرگ ترین دریافت کننده های شوک قیمت مسکن محسوب می شوند و نیز، قوی ترین شبکه مسکن مربوط به بلوک شامل مناطق 4، 5، 8، 13، 20 و 21 است. همچنین، شوک قیمتی مسکن در سال های 1397-1396 بیشترین اثر را بر قیمت همان منطقه در دوره بعدی آن داشته است؛ به طوری که چگالی شبکه قیمت مسکن طی این دوره کاهش یافته است. همچنین، افزایش قیمت مسکن در سال های 1400-1399 تأثیر چشمگیری بر شبکه مسکن مناطق نداشته است.

 شوک های قیمتی مسکن یک منطقه ممکن است به بازار مسکن مناطق جغرافیایی مجاور یا محدود در یک مرز سیاسی سرایت کنند و منجر به شکل گیری شوک های قیمتی در مناطق پذیرنده شوک شوند. در صورت تأیید ارتباط شبکه ای بین بازارهای مسکن یک جغرافیا، سیاست گذاری های مربوط به بخش مسکن به صورت منطقه ای و مجزا کارا نخواهد بود. چراکه وقوع شوک قیمتی به یک بازار مسکن، با چند وقفه زمانی به سایر بازارهای مسکن موجود در شبکه سرایت خواهد کرد و براین اساس شوک قیمتی در کل شبکه مسکن پخش خواهد شد. در این پژوهش شبکه مسکن بین شهرهای منتخب (مراکز استان های کشور) با استفاده از مدل خودرگرسیون برداری و تحلیل تجزیه واریانس خطای پیش بینی بررسی شده اند. نتایج پژوهش وجود ارتباط شبکه بین بازارهای مسکن مراکز استان های کشور را تأیید می کند و بر خلاف مطالعات قبلی، نتایج نشان می دهد، تنها شهر تهران منتشرکننده شوک های قیمتی به سایر مناطق نیست، بلکه شهرهایی مانند کرج، شیراز و اراک نیز منتشرکننده شوک قیمتی به سایر مراکز استان ها هستند. همچنین نتایج تحقیق نشان می دهد، جهش قیمتی اخیر که از 1399 اتفاق افتاده است، چگالی شبکه مسکن را به طور قابل ملاحظه ای در کشور افزایش داده است. براین اساس انتظار می رود، شوک های قیمتی با سرعت بیشتری در سرتاسر کشور توزیع شوند.