نگاهی به جرایم ثبتی و جایگاه آن در حقوق جزای اسلامی

______________________________
1 سردفتر دفتر اسناد رسمی 2 بندر بوشهر.
________________________________________
خیانت یا تبانی نمودن امین ملک با شخص دیگر و به ثبت رسیدن ملک
مورد امانت به نام شخص دیگر
مطابق ماده 108 قانون ثبت: «هرگاه شخصی که ملک را به یکی از عناوین مذکور در فوق(1) متصرف بوده، شخصا تقاضای ثبت ننموده ولی به واسطه خیانت یا تبانی او ملک به نام دیگری به ثبت برسد، به طریق ذیل عمل خواهد شد:
الف) اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده مشمول مقررات یکی از مواد 105، 106 و 109 باشد شخص او و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مجازات کلاهبرداری محکوم شده و نسبت به خسارت مدعی خصوصی متضامنا مسؤول خواهند بود.
ب) هرگاه کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد 105، 106 و 109 نباشد، شخص مزبور به هیچ عنوان اعم از حقوقی و جزایی قابل تعقیب نیست، ولی امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده 238 قانون مجازات عمومی محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک در توقیف خواهد ماند. در صورتی که ظرف پنج سال نتوانست با تأدیه خسارت یا از طریق دیگر رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد، وزیر عدلیه از مقام سلطنت عفو او را استدعا
______________________________
1. منظور عناوین مندرج در ماده 107 قانون ثبت است.
________________________________________
می‏کند».
با بررسی این ماده دو فرض ذیل قابل تصور است:
فرض اول: شخصی که با تبانی امین یا خیانت وی، ملک مورد امانت به اسم او ثبت شده، مشمول مقررات یکی از مواد 105، 106 و 109 باشد.
فرض دوم: شخصی که با تبانی با امین یا خیانت وی، ملک مورد امانت به اسم او ثبت شده، مشمول هیچ یک از مقررات مواد 105، 106 و 109 نباشد.
در فرض اول، هم کسی که ملک به اسم او ثبت شده و هم امین به عنوان مجرم اصلی جرایم ثبتی «اسناد و املاک» موضوع مواد 105، 106 و 109 قانون ثبت شناخته می‏شوند و به مجازات کلاهبرداری محکوم می‏شوند و از نظر مسؤولیت مدنی یعنی جبران ضرر و زیان و خسارات وارده به صاحب ملک، مسؤولیت تضامنی خواهند داشت. به تعبیر دیگر، خسارات وارد شده به مدعی خصوصی را باید متضامنا جبران نمایند.
در فرض دوم، شخصی که ملک به نام او به ثبت رسیده، مجرم جزایی و مدنی شناخته نمی‏شود. به تعبیر دیگر، اصلاً وی تحت تعقیب و پیگرد قانونی قرار نمی‏گیرد لیکن امین ملک امانت داده شده به عنوان مجرم اصلی ماده 108 قانون ثبت تحت تعقیب قرار می‏گیرد و براساس ماده 238 قانون مجازات عمومی سابق محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک در توقیف خواهد ماند تا یا حق او را تأدیه کند و یا به نحوی دیگر رضایت او را فراهم سازد و تا موقعی که رضایت او را تحصیل یا حقش را تأدیه نکرده است، همچنان در زندان خواهد ماند و اگر پنج سال به این علت در زندان بود و نتوانست حق طرف را بدهد یا رضایت او را فراهم سازد، تقاضای عفو او خواهد شد.
بنابراین، فرض اول از موضوع بحث ما در این گفتار خارج است و مشمول بحثهای ارایه شده راجع به جرایم ثبتی اسناد و املاک موضوع مادتین 105 و 106 قانون ثبت و نیز بحث آتی (جرم ثبتی اسناد و املاک مندرج در ماده 109 قانون ثبت) می‏گردد. اما فرض دوم که در واقع مکمل ماده 107 قانون ثبت می‏باشد، فرضی است که در این جا
باید آن را مورد مداقه قرار دهیم. جرم مطرح شده در این فرض از جمله جرایم مربوط به ثبت املاک می‏باشد و دارای ارکانی است. علاوه بر این مرتکبین و مجازاتی دارد که به طور جداگانه به بحث در این موارد می‏پردازیم.
بند اول) ارکان جرم
این جرم به مثابه اکثر جرایم، دارای سه رکن قانونی، مادی و معنوی می‏باشد.
الف) رکن قانونی: رکن قانونی این جرم را اساسا ماده 108 قانون ثبت تشکیل می‏دهد. با این وجود، از آن جا که ماده یاد شده، مجازات امین را مطابق با ماده 238 قانون مجازات عمومی سابق (مجازات کلاهبرداری) دانسته و نظر به منسوخ شدن ماده 238 مذکور و جایگزینی ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری مصوب 15/9/1367 به جای آن، باید گفت که ماده قانونی اخیر الذکر جزء دیگر رکن قانونی جرم ثبتی اسناد و املاک موضوع ماده 108 قانون ثبت را تشکیل می‏دهد.
ب) رکن مادی: رکن مادی این جرم از سه جزء (رابطه امانی امین با ملک امانت داده شده، انجام افعال مثبت مادی خیانت یا تبانی و در نهایت به ثبت رسیدن ملک مورد امانت به نام شخص دیگر) تشکیل می‏شود که درخصوص جزء اول به تفصیل در شماره پیش توضیح داده شد. لذا در این جا به بررسی دو جزء دیگر بسنده می‏کنیم.
خیانت یا تبانی، هر دو به وسیله فعل مثبت مادی متجلی می‏گردند، لیکن خیانت از ناحیه امین ملک سر می‏زند، اما تبانی از جانب امین با شخصی که ملک مورد امانت به نام او ثبت می‏شود، به منصه ظهور می‏رسد. در اصطلاح، اگر امین راجع به ملک سپرده شده به او برخلاف وظایف و تکالیف مقرره قانونی عمل نماید و تعدی را پیشه سازد و ملک را به نام دیگری به ثبت رساند، وی مرتکب خیانت شده است، زیرا خیانت را «استعمال مورد امانت به توسط امین در جهتی که منظور صاحب مال نباشد»(1) گویند و
______________________________
1. محمدجعفر جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق.
________________________________________
اگر شخص امین با فرد دیگر طوری کنار آید و به تعبیر عامیانه طوری با هم ساخت و پاخت کنند که ملک مورد امانت به نام شخص کذایی به ثبت برسد، عمل تبانی را انجام داده‏اند.
این اعمال و اقدامات باید منتج‏به به ثبت رسیدن ملک امانت داده شده به نام شخص دیگر شود والاّ چنانچه ملک مورد امانت به ثبت برسد یا به نام شخص امین به ثبت برسد، جرم موضوع ماده 108 قانون ثبت محقق نمی‏گردد. زمان به ثبت رسیدن ملک نیز پس از خاتمه عملیات مقدماتی ثبت می‏باشد و پس از پایان این عملیات است که ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‏شود.(1)
ج) رکن معنوی: جرم ثبتی اسناد و املاک مندرج در ماده 108 قانون ثبت، از جمله جرایم عمدی است که علاوه بر سوءنیت عام امین (علم به نامشروع و خلاف قانون بودن اعمال ارتکابی) به سوءنیت خاص وی (خواست به ثبت رسیدن ملک به نام دیگری و نهایتا ورود خسارت و ضرر و زیان مادی و معنوی به مالک) نیز احتیاج دارد.
بند دوم) مرتکبین و مجازات
هر شخصی که نسبت به ملکی امین محسوب شود، می‏تواند در شمار مرتکبان جرم ثبتی اسناد و املاک موضوع ماده 108 قانون ثبت قرار گیرد. درخصوص مجازات مجرمان و مرتکبان این جرم نیز باید گفت که مجازات اینان، مجازات پیش‏بینی شده برای «کلاهبرداری» است که برابر ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری مصوب 1367 مجمع تشخیص مصلحت نظام در کلاهبرداری ساده، علاوه بر رد اصل مال، حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مال مأخوذه و در کلاهبرداری مشدد، حبس از دو تا ده سال و انفصال ابد از خدمات دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مال مأخوذه می‏باشد.
تکمله ـ نکته مهمی که در پایان بررسی جرم ثبتی «اسناد و املاک» خیانت و تبانی
______________________________
1. ماده 21 قانون ثبت.
________________________________________
نمودن امین ملک با شخص دیگر و به ثبت رسیدن ملک مورد امانت به نام شخص دیگر باید به توضیح آن پرداخت، این است که طبق قسمت اخیر شق ب ماده 108 مارالبیان: «... امین... به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک در توقیف خواهد ماند. در صورتی که ظرف پنج سال نتوانست با تأدیه خسارت یا از طریق دیگر رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد، وزیر عدلیه از مقام سلطنت عفو او را استدعا می‏کند» در این خصوص باید گفت:
1ـ در توقیف ماندن امین برای جبران خسارت صاحب ملک در صورت عدم پرداخت خسارت و یا عدم جلب رضایت وی، در سال 1352 با توجه به ماده واحده قانون منع توقیف اشخاص که به صراحت اشعار می‏داشت: «از تاریخ اجرای این قانون جز در مورد جزای نقدی هیچ کس در قبال عدم پرداخت دین و محکوم‏به و تخلف از انجام سایر تعهدات الزامات مالی توقیف نخواهد شد و کسانی که به این جهات در توقیف باشند آزاد می‏شوند... الخ» نسخ شد، لیکن مجددا با تصویب ماده 696 قانون تعزیرات و مجازاتهای بازدارنده مصوب 2/3/1375 که مقرر می‏دارد: «در کلیه مواردی که محکوم علیه علاوه بر محکومیت کیفری به رد عین یا مثل مال یا ادای قیمت یا پرداخت دیه و ضرر و زیان ناشی از جرم محکوم شده باشد و از اجرای حکم امتناع نماید، در صورت تقاضای محکوم‏له دادگاه با فروش اموال محکوم‏علیه بجز مستثنیات دین حکم را اجرا یا تا استیفای حقوق محکوم‏له محکوم‏علیه را بازداشت خواهد نمود.»، احیا گردید. فلذا امین مجرم تشخیص داده شده تا زمانی که خسارت صاحب ملک را پرداخت ننماید یا به نحوی از انحا رضایت وی را جلب نکند در توقیف باقی خواهد ماند.
2ـ عفو پیش‏بینی شده در ماده مذکور مربوط به زمان حاکمیت حکومت مشروطه در ایران است و با توجه به تغییر حکومت در ایران، طبق ماده 24 قانون مجازات اسلامی: «عفو یا تخفیف مجازات محکومان، در حدود موازین اسلامی پس از پیشنهاد رییس قوه قضاییه با مقام رهبری است.»
3ـ عفو مذکور مقید به زمان است و قبل از انقضای پنج سال مقرره، نمی‏توان برای امین تقاضای عفو کرد.

________________________________________
امام علی بن‏ابیطالب
الاطراف مجالس الاشراف
کنارها محل نشستن مردم شرافتمند است.
________________________________________