سیر مالکیت در ایران و چگونگی ثبت اسناد و املاک

________________________________________
اشاره:
اندیشه مالکیت دارای قدمتی به بلندای ظهور زندگی جمعی ـ انسانی است. به این دلیل آگاهی از چگونگی کم و کیف مفهوم مالکیت و شقوق گوناگون آن و نیز چگونگی تثبیت و استقرارش در جامعه از اهمیت خاصی برخوردار است. مبحثی که در پی می‏آید کوششی است در جهت نشان دادن سیر تاریخی مالکیت در ایران قبل و بعد از اسلام و چگونگی ثبت و ضبط اسناد و املاک.
.
مالکیت در ایران باستان
بطوریکه در قدیمی‏ترین سند تاریخی (مجموعه قوانین حمورابی) مقرراتی درباره عقود و احکام آن دیده می‏شود. در زمان داریوش پادشاه هخامنشی وضعیت املاک از نظر نام مالک، مساحت، نوع آن و نوع زراعت در دفاتر مخصوص ثبت می‏شده است.
در کتاب دینی زردشتیان ایران باستان (اوستا) در قسمتی از آن به نام (وندیداد) راجع به عقود و معاملات و معاهدات آن زمان سخن رفته است. از لحاظ مذهبی در آن عصر احیاء زمین، آبیاری، تخم افشانی و درختکاری از کارهای نیک محسوب می‏شده و کشاورزان یکی از طبقات اصلی جامعه ایران به شمار می‏رفته‏اند. در آن زمان زمین‏هایی از طرف شاه در ازاء خدمت خاصّی از طرف رُعایا بعنوان تیول یا برسم بخشش به آنها داده می‏شد. معاملاتی هم با شیوه خاصّی رایج بود.
در زمان اشکانیان که نظام فئودالی حاکم بود، سرداران و حُکّام محلّی املاک وسیع زراعتی را در بست در اختیار خود در آوردند. در دوره ساسانیان وضع مالکیت و کشاورزی تقریبا بصورت زمان هخامنشیان بازگشت و چندین بار سهمیه مالک و زارع گاه به نفع این و گاه به نفع آن تغییر کرد. تا اینکه در اواخر دوران ساسانی این وضع به نفع مالکان تغییر کرد و این خود یکی از علل نارضائی اجتماعی بود. در آن زمان دولت
زمینهای بایر و موات را به افراد متمکن واگذار می‏کرد. ادامه این کار و سوء استفاده مالکان بزرگ باعث نارضایتی کشاورزان و خرابی دهات آنان گردید.
تا اینکه با تذکّر به موقع از مؤبدان در سفری که همراه بهرام شاه ساسانی بود، شاه متوجّه موضوع شد و دستور داد کشتزارها را از مالکان بزرگ بازگیرند و به کشاورزان اصلی بسپارند.
مالکیت در دوران جاهلیت و قبل از اسلام
اهّم اسباب تملُک در دوران جاهلیت غصب، استیلا یا غلبه بر مال غیر بوده است. به زبان ساده‏تر، هر کس زور و قدرت بیشتری داشت صاحب آب و املاک و خدم و حشم بیشتری بود. در آن دوره معاملاتی بین مردم رایج بود که امروز نظیر آن دیده نمی‏شود از قبیل: بیع حصاة، ملامسه و مُنابذه.
در بیع حصاة کالا نزد فروشنده پهن بود و مُشتری با انداختن ریگ به طرف هریک از کالاها و متعاقب اصابت آن به کالا و با پرداخت قیمت آن، مال از آن او می‏شد. معاملات اراضی و باغها و مساحت مورد معامله به اندازه بُرد سنگ ریزه‏ای بود که از طرف مُشتری پرتاب می‏شد و به خریدار تعلُّق می‏گرفت.
بیع مُلامسه: جنس فروشنده در کیسه‏ای قرار داشت و خریدار دست در کیسه می‏کرد و هر کدام را که لمس می‏نمود و بیرون می‏آورد با پرداخت قیمت، صاحب آن می‏شد.
بیع مُنابذه: که شبیه به بیع حصاة بود که با پراندن متاع بطرف مُشتری و عوض بطرف بایع بدون نگاه کردن و رضایت بود. در این حالت هر یک از طرفین می‏گفتند: این در مقابل آن (هذا بهذا) که به این صورت معامله صورت می‏گرفته است. یا در مورد اراضی و املاک بدون اینکه قبلا مورد معامله از نزدیک دیده شود بیع به صورت (ندید) یا باصطلاح امروز (کلیدی) انجام می‏شده است. دین مُقدّس اسلام این عقود و معاملات را باطل شمرد.
اسلام و قانون مالکیت - در زمان حضرت مُحمّد (ص) رایج‏ترین معامله در بازار عربستان معاملات سلف یا سلم بود، بیع سلف یکی از عقود است که قبل از اسلام نیز بین اعراب رواج داشته و مورد تأیید اسلام نیز واقع شد.
معامله سلف: عبارت است از فروش جنس بطور کُلی و بر عُهده به مُدّت مُعیّن و بهای نقد، چون در معاملات سلف مُدّتی مقرر است و امکان فراموشی و حوادث در کار است و ممکن است بین خریدار و فروشنده اختلافی پیدا شود لذا در سوره مبارکه «بقره» در آیه 281 دستور نوشتن اسناد چنین آمده است:
«ای کسانی‏که ایمان آورده‏اید هنگامی که قصد معامله نسیه‏ای دارید تا زمان مُعینی، پس بنویسید آنرا و نویسنده درستکاری معامله میان شما را بنویسد و مدیون امضاء کند...»
از آن تاریخ به بعد نوشتن سند و قباله از سُنن جاری و اصول لازم بین مُسلمین گردید.
فلسفه نوشتن سند: مُهمترین فایده نوشتن اسناد استوار نگاهداشتن اساس و پایه مالکیت و امنیّت قضائی است. لازمه دوام یک جامعه آن است که داد و ستد، قول و قرار و معاملاتش تحت نظم و قوانین ثابتی باشد که تمام افراد آن اجتماع مُلزم به تبعیّت از آن قوانین و مقررات باشند.
فقدان امنیّت قضائی، پایه امر مالکیت را متزلزل و حقّ افراد را پایمال و دستخوش امیال دیگران می‏نماید. قضاوت و داوری صحیح و عادلانه بر پایه سند و نوشته استوار است.
دین مقدس اسلام حقوق طبیعی انسان را در چهار اصل محترم شمرد:
1- حقّ حیات که منشاء حقوق دیگری از قبیل دفاع از جان، ممنوعیت شدید
انتحار، نقص عضو و غیره می‏باشد.
2- حقّ انتخاب آزاد کار و پیشه و حقّ استفاده از زمین و موالید آن و محترم شمردن مالکیتهای خصوصی به نحوی که مُخل و مُزاحم خود یا اجتماع نباشد.
3- حقّ تساوی در برابر قانون و احکام
4- حق زیستن هر فرد بصورت، موجودی دارای عقل و شعور و الزام اجتماع به احترام مواهب الهی و استفاده از استعداد طبیعی هر فرد و اعمال آزادگی بصورتی که مُزاحم و مُضرّ به حال دیگران نباشد. این شریعت با شدّت و قوّت تمام مردم را به بهره‏برداری از زمین و حیازت و آبادانی آن تشویق کرد. بعنوان نمونه آیاتی چند از قرآن مجید را یادآور می‏شویم.
1- آیات 18 و 19 از سوره حِجر: «و زمین را بگُستردیم و در آن کوههای عظیم برنهادیم و از آن هر چیز را مناسب و موافق حکمت و عنایت برویانیدیم. و در این زمین هم لوازم معاش شما نوع بشر را فراهم آوردیم و هم برای سایر حیوانات که شما روزی آنها را نمی‏دهید قوت و غذا فراهم ساختیم.»
2- (آیه 9 از سوره اعراف): «و همانا شما را در زمین تمکین و اقتدار دادیم و در آن بر شما معاش و روزی از هر گونه نعمت مُقرر کردیم. لیکن اندکی از شما شُکر نعمتهای خدا بجا می‏آورید.»
3- آیه 14 از سوره المُلک: «او آن خدائی است که زمین را برای شما نرم و هموار گردانید. پس شما در پست و بلندیهای آن حرکت کنید و روزی او خورید و شکرش گوئید که بازگشت همه بسوی اوست.»
پس از فتح ایران، خلیفه دوّم مجمعی از ده تن بزرگان صحابه از جمله حضرت علی (علیه السلام) تشکیل داد، نظر بعضی از آنها تقسیم اراضی میان سپاهیان بود. امّا حضرت علی (ع) از عمر خواستند که از تقسیم اراضی میان سپاهیان خودداری کند و آنها را منابع درآمدی برای جامعه مُسلمین قرار دهد. عمر نظر حضرت علی (ع) را پذیرفت و قانون "خراج" را مُقرر داشت. عُمر نیروهای اسلامی را که به کشورهای خارج
می‏رفتند از اشتغال بکار کشاورزی و زمین‏داری منع می‏کرد، زیرا می‏خواست آنان همواره آماده میدان نبرد باشند و گرفتار آب و ملک نشوند. امّا این وضع دیری نپائید تا در زمان حکومت بنی امیّه بعضی از صحابه پیغمبر (ص) به جمع آوری ملک و مال شدند. در این دوران بیش از همه، خُلفای اموی در اینکار افراط کردند. ایشان نه تنها املاک مردم را خریداری می‏کردند بلکه دارائی دیگران را نیز به زور تصاحب می‏نمودند. بخصوص که اقوام غیر عرب را برده و بنده‏ی خود می‏دانستند و برای آنها هیچ حقّی قایل نبودند تا چه رسد به حقّ مالکیت. آنها همین که جائی را فتح می‏کردند هر چه می‏خواستند خود بر می‏داشتند؛ عمربن عبدالعزیز رفتار خلیفه دوّم (عُمر) را سرمشق خود قرار داد و به عدالت رفتار کرد. در زمان این خلیفه املاک یهود و نصاری و زرتشتیان را که قبلاً به زور تصاحب شده بود، مُسترد داشتند ولی این وضع طولی نکشید و پس از او وضع بدتر از سابق شد.
در زمان خلافت امّام علی علیه السلام زمینهایی را که بعنوان تیول(1) توسط افراد با نفوذ تصاحب شده بود پس گرفته و موجودی بیت المال را میان مردم تقسیم نمود و هیچکس را با دیگری تفاوت نگذاشت.
ایشان در دوّمین روز خلافت خود ضمن سخنانی فرمودند. «بخدا قسم اگر آنچه را که بیهوده از بیت المال مُسلمین به این و آن بخشیده شده بیابم، به صاحبش باز می‏گردانم، گرچه زنانی را به آن کابین(2) بسته و یا کنیزانی را با آن خریده باشند؛ زیرا که در عدالت، وسعت و گستردگی است و آن کس که عدالت برایش گران آید، تحمُّل ظُلم و ستم برایش گران‏تر خواهد بود.»
روش حضرت علی (ع) بر سادگی خود، نمایندگان، استانداران و رفاه و آسایش مردم بود؛ و همواره خود در ساده‏ترین وضع زندگی می‏کرد و نمایندگان و استانداران را به تقوی و عدم اسراف توصیه می‏فرمود، امّا نمی‏گذاشت که مردم در سختی به سر برند.
______________________________
1- اراضی که در اختیار اُمراء و لشکریان قرار داده می‏شد که حقوق خود را از آن تحصیل نمایند.
2- مَهر
بعنوان نمونه؛ وقتی به حضرت اطلاع دادند که شُریح قاضی خانه‏ای اعیانی بمبلغ 80 دینار خریده و برای آن قباله‏ای تنظیم کرده و عدّه‏ای را شهود گرفته است، او را احضار نمودند و به وی فرمودند: "ای شُریح! به زودی کسی به سراغت خواهد آمد که نه قباله‏ات را نگاه می‏کند و نه از شهودت می‏پُرسد؛ تو را از آن بیرون می‏کند و به قبرت تحویل می‏دهد.
ای شُریح! بنگر این خانه را از ثروت غیر خود نخریده باشی که هم در دُنیا و هم در آخرت زیانکار باشی. آری اگر هنگام خرید خانه پیش من آمده بودی سند مالکیت را این چنین برایت می‏نوشتم که دیگر در خرید چنین خانه‏ای حتّی به بهای یک درهم یا بیشتر علاقه نداشته باشی".
آن سند مالکیت چنین بود:
«این خانه‏ایست که بنده‏ای ذلیل از مُرده‏ای که آماده کوچ کردن است خریداری نموده، خانه‏ای از سرای غرور، در محله فانی شوندگان و در کوچه‏هالکان! این خانه به چهار حدّ محدود می‏شود:
یک حدّ به آفات و بلاها، حدّ دوّم به مصائب، حدّ سوّم به هوی و هوسهای سُست کننده و حدّ چهارم به شیطان اغوا گر مُنتهی می‏گردد و در خانه از همین جا باز می‏شود.
این خانه را مغرور آرزوها از کسی که پس از مُدّت کوتاهی از این جهان رخت بر می‏بندد به مبلغ خروج از عزّت قناعت و دخول در ذلّت دُنیا پرستی خریداری نمود،... شاهد این سند عقل است، آن‏گاه که از تحت تأثیر هوی و هوس خارج گردد و از علایق دُنیا جان سالم بدر برد.»(1)
حضرت علی (ع) در فرمان تاریخی به مالک اشتر فرمودند:
"1- به هیچیک از اطرافیان و بستگانت، زمینی از اراضی مسلمانان (اقطاع و تیول)(2)
______________________________
1- نامه سوم از نامه‏های امّام علی (ع) در نهج البلاغه
2- اقطاع، قطعه‏ای است از اراضی موات که امّام یا نایب وی در اختیار کسی می‏گذارد که او آنرا مورد انتفاع خود قرار دهد.
وامگذار.
2- مبادا طمع کنند و قراردادی بسود آنها مُنعقد سازی که باعث ضرر سایر مردم باشد. خواه در آبیاری و کشاورزی و یا عمل مُشترک دیگر طوری که هزینه‏های آن را بر دیگران تحمیل کنند که در این صورت سودش برای آنهاست و عیب و ننگش برای تو در دنیا و آخرت باشد.
3- کار خراج را بخوبی بررسی نما آن چنان که وضع خراج دهنده اصلاح شود؛ زیرا در حقیقت اصلاح زمین و عاملین در آن اصلاح وضع دیگران می‏باشد. هیچ اصلاحی به سود دیگران جز به اصلاح خراج دهندگان نیست. برای اینکه همگی مردم نان خوار خراج می‏باشند. باید نظر تو به آبادی زمین بیشتر و رساتر از جلب خراج باشد. زیرا خراج بدون آبادی بدست نمی‏آید."
در زمان حضرت علی (ع) میزان مالیات و خراج پائین آمد به طوری که مردم رغبت بیشتری در پرداخت آن نشان می‏دادند. گفته می‏شود که میزان مالیات در زمان امّام علی (ع) از هر جریب (1000 ذرع) زمین زراعتی کامل 5/1 درهم و از زمین زراعتی متوسط یکدرهم و از زراعت ضعیف 32 درهم و از هر جریب باغ انگور 10 درهم می‏گرفتند. برای اسبهایی که به چراگاه می‏رفتند سالی دو دینار بعنوان ذکات وضع کردند.
در تشویق به کار زراعت و غرس درخت دستورات زیادی داده شده است از جمله در کُتب (اصول کافی) و (من لایحضره الفقیه) آورده‏اند که: "یکی از دوستان مولای مُتقیّان امّام علی (ع)، آن حضرت را در حالی دید که گامهایش به عرق نشسته بود و در چنین حال به زراعت اشتغال داشت. آن شخص گفت: «پس یاران و خدمتکاران کجایند؟» حضرت فرمودند: «کسی که با بیل در زمین خود کار می‏کرد از من و پدرم مُهمتر بود.» گفت او که بود؟ فرمودند: «وی پیغمبر خاتم (ص) بود. سپس فرمودند:
پدرانم همگی با دست خود کار می‏کردند و کار با دست، کار انبیاء و مُرسلین است."
در احادیث آمده است که حضرت محمّد (ص) شخصا چندین حلقه چاه حفر و چند مزرعه احداث کردند. حضرت امّام علی (ع) بیست و پنج سال بکار تأسیس نخلستانها و حفر قنوات و ایجاد مزارع پرداختند. یکی از غُلامان آزاد شده یا کارگران آن حضرت می‏گوید: "امام برای سرکشی به مزرعه‏ای که من در آن کار می‏کردم آمدند، از من غذا خواستند و من از کدوی پُخته محصول آن پیش آوردم. بعد از صرف غذا دستهای خود را با آب و شن شستند و فرمودند: از رحمت خدا دور باشد کسی که شکم او را به جهنم کشاند، پس از سوالی از آب آن مزرعه، کلنگ را از من گرفتند و در میان قناتی که آب آن بند آمده بود رفتند و آنقدر کاوش نمودند که عرق ریزان و خسته بیرون آمدند. دوباره میان قنات رفتند و چنان کُلنگ می‏زدند و کاوش می‏نمودند که دم نفس بگوش می‏رسید. ناگهان سنگ و لای از میان برداشته شد و آب مانند گلوی شُتُر نحر شده بیرون زد و شتابان بیرون آمدند و در همان حال که عرق از سر و روی آن حضرت جاری بود فرمودند: «صدقه صدقه است» و در همانجا، نوشت افزار خواستند و نوشتند: «این وقفنامه امیرالمؤمنین عبدُاللّه علی است که صدقه گرداند، این چشمه را برای فُقراء مدینه، صدقه‏ای که نه فروش رود و نه به بخشش در آید و نه انتقال پذیرد تا خداوند همان وارث آسمانها و زمین وارث آن شود. اگر فرزندانم حسن و حسین مُحتاج شدند بهره آن از آنها باشد".
دین اسلام که تا این حدّ به کشاورزی و کشاورزان اهمیّت می‏داد، مسلما برای جلوگیری از تجاوز به مالکیت افراد اوامری صادر کرد و با محترم داشتن حقّ مالکیت فردی و تشویق به خود کاری یک نوع مُساوات و تجدید مالکیتی بوجود آورد که تا آن زمان سابقه نداشت. با مُختصر تعمُقی محرز می‏شود که عامل اصلی نفوذ دین اسلام بر جوامع و ملل مختلف، رعایت دقیق و شدید حقوق فردی و اجتماعی در صدر اسلام بود؛ بویژه مساوات حقوق انسانی که نه تنها فواصل طبقاتی را از
بین می‏بُرد بلکه اختلافات نژادی را بکُلی نابود و امتیاز افراد بشر را پرهیزکاری و اجتناب از تجاوز به حقّ انسانهای دیگر قرار داد که این امر، عالی‏ترین نوع تثبیت حقوق انسانی است. (دنباله مطلب در شماره بعد)
منابع تحقیق و تدوین
1ـ قرآن مجید
2ـ خمینی (امام)، روح‏الله، رساله نوین، ج دوم، زمستان 1363، ص 38، 44 الی 46، 50 الی 52.
3ـ طالقانی (آیت ال...) سیدمحمود، اسلام و مالکیت در مقایسه با نظامهای اقتصادی غرب، سال 1350.
4ـ فاضل، جواد نهج البلاغه علی (ع)، مؤسسه مطبوعاتی علمی، چاپ 11، سال 1350.
5ـ جعفری لنگرودی دکتر محمّدجعفر ترمینولوژی حقوق، بنیاد راستاد، خرداد ماه 1363.
6ـ جمالی محلاّتی، جمال الدّین، ترجمه قوانین فقه اسلامی، ج 2، سال 1347.
7ـ محمّدی، سیّدجلیل، سیر مالکیت در ایران و چگونگی ثبت اسناد و پایان‏نامه دوره کارشناسی، دانشگاه اصفهان، تابستان سال 1352