رگرسیون وزنی جغرافیایی

نوسانات قیمت مسکن و هزینه خدمات آن از مهمترین مباحث به لحاظ اجتماعی و اقتصادی است. در جامعه ای که مسکن به شدت تجاری سازی شده است؛ سیاست های مسکن، بازار املاک، محیط اجتماعی بر ارزش های مسکن تأثیر می گذارند. منطقه 5 تهران به دلیل سرعت بالای رشد به پهنه توسعه شهر تهران شهرت دارد. این پژوهش بر آن است ضمن برآورد تقاضای کیفی مسکن در شناسایی ترجیحات مصرف کنندگان گام موثری بردارد. از این رو هدف این پژوهش تحلیل عوامل موثر بر قیمت مسکن با استفاده رگرسیون وزنی جغرافیایی در ساختمان های کم ارتفاع و بلند در منطقه 5 شهر تهران می باشد. روش تحقیق مبتنی بر مطالعات اسنادی و پیمایشی است. حجم نمونه با استفاده از فرمول کوکران 758 برآورد گردید. سپس برای انتخاب نمونه ها از روش احتمالی طبقه بندی شده استفاده شده است؛ نتایج یافته ها نشان داد در بین ساختمان های کم ارتفاع محله های پونک شمالی، سازمان برنامه، بهاران و در بین ساختمان های بلند محله های باغ فیض، پرواز، نفت از دامنه قیمتی بالاتری نسبت به سایر محلات برخوردارند. همچنین نتایج حاصل از (GWR) نشان داد متغیرهای زیربنا، سن و قدمت بنا، تعداد اتاق خواب، مصالح با کیفیت، فاصله تا نزدیکترین فضای سبز، عرض گذر، وضعیت ترافیکی و امنیت بصورت مشترک و داشتن بالکن و تراس، فاصله تا نزدیک ترین خیابان اصلی، فاصله تا نزدیکترین مراکز تجاری و میزان سرسبز بودن خیابان در ساختمان های کم ارتفاع و قرارگیری واحد در طبقه، داشتن پارکینگ، جهت ساختمان، فاصله تا نزدیکترین ایستگاه حمل ونقل عمومی، فاصله تا نزدیکترین فروشگاه های زنجیره ای و میزان آلودگی در ساختمان های بلند دارای بیشترین تاثیر در افزایش قیمت ملک می باشند.

  ش هر به مثابه موجودی زنده در طول زمان دچار فرسودگی می شود و عناصر آن از جمله ساختمان ها به منظور حفظ پایداری محیطی و اجتماعی نیازمند نوسازی است؛ از این رو تاکنون مطالعات قابل توجهی در زمینه نوسازی شهری صورت پذیرفته است اما  همچنان شناخت و درک بهتر عوامل و سازوکارهای مؤثر بر نوسازی به منظور طراحی و تدوین یک سیستم سیاست گذاری و برنامه ریزی فضایی مؤثر نیازمند پژوهش بیشتر است. در شهر خرم آباد به دلیل موقعیت جغرافیایی و محدودیت های طبیعی و فرسودگی بخش قابل توجهی از بافت موجود، روند نوسازی در شهر قابل توجه بوده به طوری که در شش سال گذشته 1359 پروانه تخریب و نوسازی توسط شهرداری صادر شده است. در این راستا، هدف مقاله پیش رو، تدوین یک چهارچوب علمی برای تبیین عوامل مکانی (خرد مقیاس) مؤثر بر نوسازی شهری و تحلیل تأثیرگذاری موضعی آن ها در مقیاس شهر خرم آباد می باشد. پژوهش حاضر از نظر هدف کاربردی و از نظر ماهیت و روش در دسته مطالعات کمّی قرار داشته و برای تحلیل داده ها از روش های آماری-توصیفی و استنباطی (رگرسیون پایه) استفاده شده است. داده های پژوهش از جمله عوامل و متغیرهای مکانی مؤثر بر نوسازی شهری، نشأت گرفته از سه رویکرد: تولیدمحور، مصرف محور و دولت محور است و میزان زیربنای نوسازی شده، طی شش سال گذشته (به عنوان متغیر وابسته) با استفاده از نرم افزار « ArcGIS Pro » از سطح 4180 بلوک شهری واقع در شهر خرم آباد استخراج شده اند. برای تحلیل ارتباط بین متغیرها، دو مدل رگرسیون خطی تعمیم یافته (در مقیاس جهانی) و رگرسیون وزنی جغرافیایی (در مقیاس محلی) به کار گرفته شد. مقایسه مدل ها نشان می دهد که مدل محلی به مراتب عملکرد بهتری نسبت به مدل جهانی در تحلیل روابط بین متغیرها دارد. همچنین نتایج نشان می دهد که روابط بین متغیرهای مکانی و نوسازی شهری در پهنه جغرافیایی شهر متغیّر و  غیرایستا بوده و دو متغیر مرتبط با سطح تراکمی بلوک ها (مرتبط با دیدگاه دولت محور) و عرض معابر پیرامون آن ها (مرتبط با دیدگاه تولیدمحور) مهمترین عامل های تشویق کنند ه نوسازی است.