غرامات

قانون مدنی ایران در بیع فضولی براساس منابع فقهی، مشتری جاهل به فضولی را مستحق اصل ثمن به انضمام غرامات دانسته است. رویه قضایی به منظور تعیین غرامت به معیار واحدی نرسیده و بعضی محاکم صرفاًً به اصل ثمن، خسارت تأخیر تأدیه از روز پرداخت ثمن و مخارجی که مشتری برای قرارداد یا مبیع کرده حکم می دهند و بعضی به نرخ زمان کارشناسی به انضمام مخارج مشتری. در مقاله حاضر با تفسیر مناسب عبارت «غرامت»، مشتری مستحق خسارات وارد شده و منافع ممکن الحصول مبیع (ثمن به نرخ زمان کشف فضولی، در صورتی که مبیع قبض نشده باشد، یا خلع ید، در صورت قبض مبیع، به انضمام منافع ثمن از هر دو تاریخ، هزینه دادرسی، اجرت دلال، تنظیم سند و...) دانسته شده است. در حقوق مصر مشتری مستحق ثمن به نرخ زمان کشف فضولی، منافع قانونی ثمن از آن تاریخ، مخارج قرارداد، هزینه های مبیع و هزینه دادرسی است. در حقوق فرانسه این خسارات شامل ثمن به نرخ زمان خلع ید، مخارج قراداد، مخارج مبیع و هزینه دادرسی می شود.

امروزه به واسطة خریدوفروش املاک با سند عادی، بسیار اتفاق می افتد خواسته یا ناخواسته، ملک غیر فروخته می شود و با رد معامله توسط مالک، طرفین با یک معاملة باطل مواجه می شوند. در این فرض، براساس مادة 391 قانون مدنی، فروشنده باید علاوه بر مستردکردن ثمن، در صورت جهل مشتری به بطلان، از عهدة غرامات وارد بر مشتری نیز برآید. بی شک هزینه هایی که خریدار بر روی ملک کرده است، مشمول عنوان غرامات و مطالبه شدنی است، اما پرسش این است که آیا تفاوت قیمت ثمن معامله با قیمت واقعی ملک در زمان رد ثمن که بر اثر افزایش قیمت ملک به وجود آمده است، به عنوان غرامات قرار می گیرد یا خیر؟ در پاسخ به این پرسش، مسئولیت فروشنده براساس تسبیب، ضمان معاوضی و نظریة ظاهر بررسی شده و ثابت می شود تفاوت قیمت ملک در زمان معامله با زمان مستحق للغیر درآمدن، در قلمرو غرامات قرار می گیرد.

از مهم ترین نگرانی های خریداران، مواجه شدن با مستحق للغیر درآمدن مبیع و سپس مسئله نحوه استرداد ثمن و غرامات وارده از رد و بطلان معامله فضولی، جهت اعاده قدرت خرید وی نسبت به نوع مبیع فضولی در زمان اعلان بطلان معامله بر بنیاد رأی وحدت رویهشماره 733 و 811 و مواد 263، 325 و 391 قانون مدنی است، که فضول را ملزم به پرداخت غرامات ناشی از کاهش ارزش ثمن معامله فضولی به قیمت مبیع می داند. ازجمله راه حل ها برای جبران خسارت و اعاده وضع اقتصادی خریدار به حالت سابق، سوای از موضوع آرای وحدت رویه اخیر، درج شرط وجه التزام در قرارداد در صورت مستحق للغیر درآمدن هر یک از عوضین به میزان قیمت روز همان مبیع در زمان تأدیه است. در مقایسه با آرای وحدت رویه موردبحث، این راهکار متضمن فوایدی است؛زیرا هم قیمت روز همان مبیع ملاک ارزیابی بوده و هم قیمت آن در زمان تأدیه، و نه قیمت اموال مشابه و در زمان صدور حکم؛ اما این راه حل نیز بدون ایراد نیست. چراکه چنین شرطی با مانعِ تبعیت شرط ضمن عقد از حیث اعتبار و دوام با صحت و بطلان عقد، مواجه می شود و اگر عقیده بر این باشد که با بطلان معامله، شرط ضمن عقد نیز باطل است، در عمل شرطی لغو و بیهوده محسوب می گردد؛ درحالی که با عنایت به اراده طرفین و پیش بینی زمان اجرایی چنین شرطی و امکان عملی تحقق آن، آیا شرطی مستقل از عقد محسوب و از استحکام حقوقی فارغ از صحت یا بطلان عقد برخوردار است؟ در این مقاله با پشتوانه آرای وحدت رویه مذکور، بررسی شد که چنین شرطی از استقلال نسبی نسبت به عقد برخوردار است و متعهد ملزم به پرداخت قیمت روز همان مال در زمان تأدیه به منظور حفظ موقعیت اقتصادی خریدار خواهد بود.

بیشتر دعاوی بطلان معاملات در قالب  دو دعوای اعلام بطلان قرارداد و مطالبه ثمن و غرامات آن به نرخ روز مطرح می گردد  و البته در محاکم نحوه دادرسی در این دو نوع دعوا متنوع است. در عمل بین قضات در به کاربردن مشتقات بطلان هم اختلاف است .برخی قضات بر مبنای  اصل جبران کامل خسارت، اعتقاد به محاسبه غرامت بر اساس قیمت روز و معاملاتی مبیع دارند .برخی دیگر بر مبنای نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه حکم به غرامت  بر اساس  شاخص بانک مرکزی در خصوص کالاها  صادر می کنند.دسته سوم محاسبه غرامت را بر حسب کاهش ارزش ثمن در طول زمان ، با  توجه به افزایش قیمت مبیع  می دانند . النهایه آن دسته از قضاتی که بر مبنای قاعده لا ضرر  با توجه به  هر سه موضوع قیمت معاملاتی مبیع یا نوع آن  و شاخص بانک مرکزی و اصل ثمن  انشای رای می کنند.دیدگاه عادلانه و منصفانه  و موافق  شرح مذاکرات و آرای وحدت رویه   733-15/7/93  و  811 - 1/4/1400 ، دیدگاه چهارم است.

افزایش نرخ تورم در ایران و کاهش ارزش پول، مسئله احراز قلمرو ضمان بایع فضول در پرداخت غرامات را مطرح نموده است. در مورد لزوم پرداخت ثمن از سوی بایع فضول اختلافی به چشم نمی خورد بلکه اختلاف نظرها برای زمانی است که ارزش کالا افزایش یافته و ارزش ثمن پرداختی کم شده باشد. برای جبران این ضرر ناروا، اختلاف جدی میان فقها، حقوقدانان و رویه قضایی وجود دارد که نیازمند ساماندهی نظرات موجود و رسیدن به یک نقطه مشترک به منظور جلوگیری از تضییع حق خریدار جاهل است. علیرغم صدور رای وحدت رویه شماره 733 توسط دیوان عالی کشور این مشکل همچنان باقی است. به نظر می رسد که پرداخت قیمت روز مبیع از سوی بایع فضول به مشتری به عدالت و انصاف نزدیک تر است زیرا افزایش قیمت ممکن است بر نرخ شاخص بانکی تورم پیشی گیرد. لذا عدالت معاوضی، اقتضای صدور حکم براساس ارزش روز مبیع را دارد.

طبق ماده 391  قانون مدنی و آرای وحدت رویّه ۷۳۳-15/07/1393 و ۸۱۱-01/04/1400 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، در صورت مستحقٌ للغیر درآمدن مبیع، عقد بیع باطل است و بایع علاوه بر استرداد ثمن، در صورت ناآگاهی خریدار باید مابه التفاوت ثمن و قیمت روز مبیع را به عنوان غرامت بپردازد. تفسیر ظاهرگرایانه از مقرّرات پیش گفته آن ها را منحصر در عقد بیع باطل به لحاظ فضولی بودن مبیع و ردّ مالک می داند، امّا اولاً، به جز بیع، در سایر عقود هم ممکن است به لحاظ بطلان خساراتی وارد شود؛ ثانیاً، برای بطلان مصادیق دیگری غیر از مستحقٌ للغیر درآمدن مبیع متصوّر است؛ و ثالثاً، ممکن است که قرارداد نه از حیث بطلان، بلکه به لحاظ انحلال موجب ورود خسارت شود. این پژوهش در صدد پاسخ به این سؤال است که آیا امکان دارد مقرّرات مربوط به خسارت ناشی از بطلان بیع فضولی به سایر مصادیق بطلان و انحلال قرارداد تسرّی نماید یا خیر؟ و بر فرض مثبت بودن پاسخ سؤال پیشین، مصادیق موضوع تسرّی مقرّرات مذکور کدام است؟ جمع آوری اطلاعات در این پژوهش به صورت کتابخانه ای و روش ارائه آن به صورت تحلیلی است.