حکم تخلیه

در ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر مصوّب 1356 ضمن پیش بینی مواعدی برای پرداخت حقّ کسب یا پیشه یا تجارت، مستاجر مشمول  حکم تخلیه یا موعدی برای تقاضای صدور اجرائیه تخلیه (در مواردی که ضمن حکم تخلیه به پرداخت آن به مستاجر حکم نشده است) اعلام شده است. در صورت عدم رعایت محدودیّت های زمانی مذکور از سوی موجر، حکم مزبور ملغی الأثر خواهد بود. اگرچه به کار بردن عبارت «ملغی شدن» حکم در قوانین دادرسی، بی سابقه نیست؛ اما نهاد ملغی الأثر شدن حکم تخلیه مستاجر، مشمول قانون مذکور که بدون نقض حکم از سوی مرجع قضائی رخ می دهد و مانع از قطع رابطه استیجاری موجر و مستاجر می گردد، از جهاتی مبهم بوده، و مفهوم و شرایط این وضعیّت و شیوه و تشریفات احتمالی تحقّق آن در قانون روشن نیست. رویّه قضائی و دکترین نیز چندان تلاشی در این زمینه انجام نداده اند. شرایط تحقّق  این وضعیّت ویژه، بسته به این که حکم تخلیه مستاجر، با پرداخت حقّ کسب یا پیشه یا تجارت همراه باشد یا بدون آن، متفاوت است و در هر صورت، خودداری موجر از پرداخت به موقع این حقّ یا درخواست اجرای حکم تخلیه، شرط تحقّق این وضعیّت می باشد. با این حال، در قانون تشریفاتی برای بروز این وضعیّت پیش بینی نشده است و به نظر می رسد خود به خود و بی نیاز از تصمیم دادگاه رخ می دهد.

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 احکام ویژه و متفاوت نسبت به قواعد اجاره های مشمول قانون مدنی فراوان است. یکی از احکامی که نه تنها اجاره مشمول این قانون را از اجاره های مشمول قانون مدنی متمایز می کند بلکه  فراتر از آن، احکام اجاره مشمول قانون 56 را از قواعد قراردادها در قانون مدنی فاصله می دهد، مؤثر دانستن صدور حکم فسخ اجاره توسط دادگاه در پیدایش آثار آن است. ناکافی دانستن اراده طرفین به ویژه موجر در انحلال عقد اجاره مشمول این قانون، موجب این پرسش می شود که صدور حکم فسخ و تخلیه یا تخلیه مستأجر به تنهایی چه آثاری در عقد اجاره میان موجر و مستأجر بر جای می گذارد. همچنین، با پیش بینی احتمال بی اثر شدن این حکم قطعی در ماده 28 قانون که در پی کامل نشدن اسباب قطع رابطه استیجاری رخ می دهد جستجوی پاسخ پرسش مذکور در این وضعیت نیز دارای اهمیت خواهد شد. درمجموع، اگرچه صدور حکم تخلیه مستأجر در بسیاری از موارد یکی و شاید مهم ترین سبب انحلال اجاره مشمول قانون پیش گفته باشد ولی موجب قطع رابطه استیجاری نمی شود. لذا بی اثر شدن این حکم نمی تواند موجد قرارداد اجاره محسوب گردد.