قرارداد ساخت وساز

یکی از مظاهر زندگی مدرن امروز، احداث واحدهای ساختمانی تجاری یا مسکونی عمدتاً عمودی در قالب مجتمع و فروش این گونه تأسیسات قبل از احداث می باشد که در ابتدا مستلزم انعقاد قراردادهایی است که از آن به قراردادهای ساخت وساز تعبیر می شود که در نوع خود جدید و ابداعی محسوب است. آگاهی بر کم وکیف این گونه قراردادها که روزبه روز شایع تر می شوند، به ویژه برای حقوق دانان ضرورتی اجتناب ناپذیر است. اما از آن جا که موضوع این گونه قراردادها (قرارداد پیش فروش واحد ساختمانی) در زمان انعقاد، نه موجود است و نه معلوم، چنین قراردادی ظاهراً شرطی از شرایط اساسی و عمومی صحت معاملات (موجود و معلوم بودن موضوع معامله) را فاقد خواهد بود. بر همین اساس نظریات مختلفی در قلمرو عقود معین، در توجیه ماهیت این قراردادها قابل طرح است؛ که در سطور آینده به بررسی آن ها می پردازیم و در پایان پیش نهادات عملی جهت رفع مشکلات اجرایی ارائه خواهیم داد.

یکی از کاربردهای هوش مصنوعی در حقوق، «قراردادهای هوشمند» است؛ بدین ترتیب که انعقاد و اجرای قراردادها به وسیله رایانه یا ربات برنامه نویسی شده صورت می پذیرد. در مرحله شکل گیری قرارداد، اموری مانند زمان انعقاد عقد، موضوع قرارداد و ثمن معین، طبق محتوای اراده کاربر طرف قرارداد، بدون دخالت انسان شخصی سازی می شود و قرارداد ظرفیت خوداجرایی می یابد. این شیوهْ سرعت، هوشمندی، استفاده بهینه از فرصت های انعقاد عقد، مدیریت مطلوب تر سود و هزینه، و درنتیجه سطح رضایتمندی متعاقدین را افزایش می دهد. از طرفی قراردادهای ساخت وساز همواره با چالش های اساسی در انعقاد عقد مطلوب طرفین و به خصوص در اجرای قرارداد روبه رو بوده اند. عوامل اقتصادی همچون افزایش قیمت مصالح ساختمانی، با لحاظ بازه طولانی اجرا، با قواعد حقوقی «لزوم ایفای تعهدات، اجرا در زمان معهود و پای بندی به ثمن قراردادی» درگیر می شود و طرفین را با تأخیر یا عدم اجرای مناسب قرارداد مواجه می سازد. در مناسب ترین حالت، طرفین خواستار تعدیل قراردادی یا قضایی در مدت ساخت وساز هستند؛ رسیدگی قضایی طولانی ایشان را می آزارد و از اجرای مطلوب و بهره وری از منافع آن بازمی دارد. قراردادهای هوشمند، با وصف خودالزام گری، علاوه بر رفع مشکلات مذکور، در اعتماد متعاقدین، احراز اهلیت و صلاحیت فنی و مالی لازم، تأمین متناسب مصالح ساختمانی، بیمه ساختمان و مسئولیت، پیشگیری از جرایم مرتبط با اموال و املاک، ثبت اسناد و... کارآمد عمل خواهند کرد.