بدون شک محیط به عنوان ظرف انسان یکی از بخشها و یا به واقع یکی از ارکان بروز و ظهور حس بهزیستی در شهروندان است. ضعف دسترسی، ناپایداری و چهره نازیبای بناها، کمبود استانداردها و سرانه کاربری ها و ... بخشی از مشخصات بافت های فرسوده در شهرهای کشورهای در حال توسعه و توسعه نیافته است که امروزه به عنوان یک موضوع حاد مورد توجه اندیشمندان مطالعات شهری است. در این راستا چرخه پیوسته و سیستمی مشکلات شهر حکایت از آن دارد که عقیم ماندن مسائل خود زایای مشکلات و مسائل متعدد بعدی است. با توجه به ضرورت و اهمیت بررسی کیفیت محیطی در بافت های فرسوده این مقاله به بررسی کیفیت محیط در چارچوب شش شاخص دسترسی، منظر، کیفیت ابنیه، امنیت، تراکم و امکانات و تسهیلات شهری در بافت فرسوده محله مفت آباد واقع در منطقه 13 در دو قالب عینی و ذهنی، پرداخته است. و در این راستا به دنبال پاسخ به این سؤال است که مهم ترین عوامل در کیفیت محیط محله مفت آباد چیست؟ و مهم ترین مسائل و اولویت های ساکنین محله مذکور شامل چه مواردی است؟ از آنجایی که هدف این مقاله به واقع بررسی کیفیت محیط در بافت فرسوده محله مفت آباد بر مبنای شاخص های عینی و ذهنی است لذا روش مورد استفاده در این تحقیق توصیفی-تحلیلی و مقاله از نوع اکتشافی می باشد. در این بین از تکنیک های آماری چون تحلیل عاملی در قالب نرم افزار SPSS استفاده شده است. به منظور گردآوری داده های مورد نیاز نیز از دو روش کتابخانه ای و مطالعات میدانی استفاده شده است. در روش کتابخانه ای گزیده ای از منابع معتبر مورد بررسی و تحلیل قرار گرفته و در مطالعات میدانی نیز به دو صورت پرسشنامه ای و روش مشاهده داده های مورد نیاز گردآوری شده است. نتایج به دست آمده در این مقاله نشان دهنده این است که کیفیت عینی و ذهنی محیط در بافت فرسوده محله مفت آباد در حد نازلی قرار دارد. در عین حال مکانیزم های شکل دهنده کیفیت پایین محیط در بافت مورد مطالعه دو عامل درونی و بیرونی است. عامل درونی در شکل گیری کیفیت پایین محیط عامل فقر اقتصادی ساکنین است و عامل بیرونی ضعف مدیریت شهری است.
