حباب قیمت مسکن

در این مطالعه، محقق بر آن است تا پس از کشف وجود یا عدم وجود حباب قیمت مسکن در تهران با استفاده از مدل پوتربا و تئوری Q توبین و در بازه زمانی (1387 - 1371) به بررسی عوامل مؤثر بر ایجاد و یا تشدید حباب قیمت مسکن بپردازد. برای این منظور، در مرحله اول قیمت بنیادی مسکن به کمک الگوی خودتوضیح با وقفه های توزیعی (ARDL) تخمین زده شده و پسماند مدل به عنوان مؤلفه حبابی درنظرگرفته شده است. در مرحله بعد به منظور بررسی اثر عملکرد سایر بازارها و همچنین نوسانات نقدینگی بر ایجاد و یا تشدید حباب در بازار مسکن تهران ابتدا با استفاده از فیلتر هودریک- پرسکات نوسانات تصادفی این متغیرها جدا شده و مجدداً مدل ARDL برآورد شده است، به اینصورت که مؤلفه حبابی (پسماند) مدل اول به عنوان متغیر وابسته و جزء سیکلی متغیرهای مؤثر بر حباب به عنوان متغیرهای مستقل وارد مدل شده اند. یافته ها حاکی از آن است که در دوره مورد بررسی نوسانات نقدینگی از مهم ترین عوامل مؤثر در تشکیل حباب قیمت در بازار مسکن تهران به شمار می رود.

در این مطالعه نگارنده بر آن است تا با دو رویکرد اقتصادسنجی و گرافیکی به بررسی وجود یا عدم وجود حباب قیمت مسکن در تهران برای دوره ی 1387:4-1371:1 بپردازد. برای این امر مدل پوتربا با تئوری Q توبین ترکیب شده تا ابزار آکادمیک مناسبی برای تحلیل آثار کوتاه مدت و بلندمدت شوک های عرضه و تقاضا بر قیمت و همچنین انحراف از ارزش بنیادی مسکن فراهم گردد. در رویکرد اقتصادسنجی، با استفاده از متغیرهای موجود در مدل پوتربا به عنوان عوامل موثر بر تقاضای مسکن و شاخص Q توبین به عنوان معیار تاثیرگذار بر عرضه ی مسکن، قیمت بنیادی مسکن به کمک الگویARDL تخمین زده شده و پسماند مدل به عنوان مولفه ی حبابی در نظر گرفته شده است. در رویکرد گرافیکی از روش دیگر شناسایی حباب یعنی انحراف از میانگین بلندمدت برخی شاخص ها همچون قیمت به هزینه ساخت، قیمت به اجاره، قیمت به درآمد و قیمت به متغیر جمعیتی، بهره گیری شده و نمودار نسبت های مذکور ترسیم شده است. عمدتاً در هر دو روش، وجود حباب در سال 1386 در بازار مسکن تهران تایید شده است. همچنین یافته های مدل ARDL حاکی از آن است که نرخ تورم، نسبت Q توبین، اجاره ی واقعی، تعداد خانوار و موجودی مسکن همگی از عوامل مهم تعیین کننده ی قیمت بنیادی مسکن در تهران بوده و این متغیرها با 95% اطمینان به سمت تعادل بلندمدت گرایش دارند.

  در این پژوهششناساییسهمعواملغیرذاتیدرقیمت واقعیمسکن، شناساییعواملمؤثربرحبابقیمتمسکندر شهرتهران(کوتاه مدتوبلندمدت)وتعیینسهمهریکازعوامل اقتصادیدرحبابقیمتمسکندر دوره ی زمانی 92-1371 مورد توجه بوده است. دومدلاقتصادیباتوجهبهمبانینظریاستخراج، بااستفادهاز روش هایاقتصادسنجی VAR ، ARDL و با کمک نرم افزارهای Eviews و Microfit ،تخمینزدهشده است. برآورد الگوی پویای ارزش ذاتی مسکن و تأیید اعتبار مدل و آزمون ریشه واحد بر روی جزء پسماند مدل (حباب) نشان می دهد که تغییرات توضیح داده شده توسط متغیرهای توضیحی در مقایسه با تغییرات توضیح داده نشده (خطاها) معنی دار و جزء پسماند پایا است و آن را می توان به عنوان حباب قیمت مسکن شهر تهران پذیرفت. در مورد متغیرهای توضیح دهنده ی ارزش ذاتی- واقعی مسکن شهر تهران، نیز می توان گفت تعداد خانوار با داشتن ضریب 112/1- دارای بیشترین کشش قیمتی و نسبت وام به ارزش با داشتن ضریب 0674/0، دارای کم ترین کشش قیمتی در ارزش ذاتی بوده است. در بین متغیرهای توضیح دهنده ی حباب قیمت مسکن شهر تهران متغیرهای حجم نقدینگی واقعی کشور با یک وقفه با ضریب 26/0 مهم ترین متغیر و متغیر نرخ واقعی بهره با یک وقفه با داشتن ضریب 0048/0، کم اهمیت ترین متغیر توضیحی حباب قیمت مسکن در شهر تهران است.