وحید آریان

در کشور ما ارزش گذاری بر املاک و مستغلات به عنوان یکی از مهم ترین عناصر سبد خانوارهای شهری، متولی خاصی ندارد و عملاً دفاتر مشاور املاک، سازندگان و مالکین هریک و با توجه به منافع خود ارزش یک ملک را تعیین می کنند. از سوی دیگر ارزش زمین شهری، خود رابطه مستقیمی با دسترسی به امکانات کالبدی-فضایی شهر دارد. این مقاله بر آن است تا مؤلفه های کالبدی- فضایی مؤثر بر ارزش زمین های مسکونی را در محله زعفرانیه شهر تهران، به عنوان نمونه موردی بررسی کند و در خلال مرور ادبیات موضوع و مصاحبه با کارشناسان، سرمایه گذاران و ساکنین محله، مؤلفه های مستخرج را با استفاده از روش  ANp اولویت بندی و وزن دهی نماید. ابزار تحقیق شامل مصاحبه با کارشناسان بخش املاک و تهیه پرسش نامه بوده و جهت حجم نمونه از فرمول کوکران با حجم نمونه 80 نفر و برای تحلیل داده ها از نرم افزارهای  SPSS و  Excel استفاده شده است. نتایج نشان می دهد مؤلفه های دید به نقاط اطراف زمین (249/0)، دسترسی به امکانات و فعالیت های شهری (051/0)، ساختار قطعات زمین (011/0)، آسایش محیطی (065/0)، تصویر ذهنی ساکنین (441/0) و میزان امنیت محیط (228/0) بر قیمت زمین های مسکونی محله زعفرانیه تأثیر داشته اند. 

امنیت فضاهای شهری از مهمترین کیفیت های موثر بر ارزش املاک است. امنیت از جنبه عینی، در ارتباط با انواع بزهکاری و قابل سنجش با میزان جرم و از جنبه ذهنی، شامل احساس ناامنی ساکنین از فضا و دارای رابطه مستقیم با تصویر ذهنی آنها از فضاهای شهری و غیر ملموس است. پژوهش حاضر به لحاظ هدف، کاربردی و با روش تحلیلی- توصیفی صورت میگیرد. هدف از این پژوهش خوانش تصویر ذهنی ساکنین از امنیت فضاهای شهری و ارایه راهنمای طراحی فضاهای شهری امن به منظور ارتقاء ارزش املاک است. بدین منظور تصاویر پارک قلمستان، واقع در منطقه 1 شهر تهران به عنوان نمونه موردی، در اختیار ساکنین اطراف پارک قرار داده شد؛ تا فضاهایی را که در آن احساس ناامنی دارند، بر روی تصاویر مشخص نموده و بر اساس آن به یک نقشه جغرافیای ناامنی دست یافت. نتایج نشان میدهد ضمن هم پوشانی مولفه های مستخرج از تصویر ذهنی مردم با ادبیات موضوع، مولفه های کالبدی- فضایی موثر بر ارتقاء امنیت فضاهای شهری شامل فرم فضا، نفوذپذیری، فعالیت، آسایش محیطی و بصری و مدیریت شهری میباشند.