سرقفلی و دعاوی ناشیه از آن

در شماره 45 مجله کانون وکلاء شرحی درباره این موضوع بقلم آقای غلامعلی‏ سبحانی درج شده بود نویسنده محترم سعی کرده بودند که موضوع سرقفلی را خارج از چهار دیوار قوانین و حقوق فعلی ایران قرار داده و با تعصب و فقط اتکاء به عمل‏کرد دادگاهها و قسمتی از مواد آئین‏نامه مال الاجاره‏ها و قانون تصرف عدوانی و آئین دادرسی مدنی واقعی را که امروز وجود دارد و عدهء از مردم خواه و ناخواه با آن روبرو هستند بدست فراموشی‏ و بی‏اعتنائی بسپارند.
شکی نیست که از طرفی منظور قانونگزاران و دستگاه قضائی اینستکه دعاوی‏ و اختلافات افراد به بهترین طریق ممکنه حل و فصل گردند و از طرف دیگر هر قدر جامعه‏ بشری پیشرفت کرده و توسعه پیدا نماید روابط و معاملات مردم گسترش یافته و نیز پیچیده‏ و دقیق خواهند شد.
بهمین مناسبت است که هر قدر قوانین مرقومه کاملتر بوده و تهیه کنندگان آنها منتهای‏ کوشش را برای جامع و مانع بودن قوانین بکار برده باشند باز هم در عمل نواقصی مشاهده‏ می‏گردد که کلیه واقعیات و روابط متداوله در آنها گنجانیده نشده باین جهت است که‏ در بسیاری از مسائل و روابط اجتماعی و زندیگ روزی،اصولا قانونی وجود ندارد و بهمین دلیل است که عرف و عادات یکی از منابع بسیار مهم و اولیه حقوق بشمار میرود و چه بسیار مواردی که در قوانین حقوق خصوصی خود ما به عرف و عادات اشاره یا امر بمراجعه او داده شده است.
با آنچه فوقا مذکور افتاد به عقیده اینجانب سعی در انکار موضوع سرقفلی‏ در دادگاههای ایران مبذول گردیده باعث می‏شود که یک امر واقعی که وجود دارد و همه‏ بوجود آن واقف هستیم و امروز یکی از مسائل اولیه بازرگانی و کسب و کار مردم است‏ از نظر دور گردد.
در صورتیکه بخاطر خود حق مالک و تصرف بعنوان مالکیت با وقوف باینکه‏ سرقفلی وجود دارد و پرداخت هم شده است نباید حقوق مستاجرین را پایمال نمود.
در سطور ذیل سعی شده است که در تایید نظریات آقای دامغانی نویسنده محترم‏ همین مبحث در شماره 44 مجله بحث مختصری ذکر گردد.
1-امروزه معمومل به درست بعکس مثالها و نمونه‏ها است که آقای سبحانی‏ در آخر مقاله خود آورده‏اند.
اکنون متداول است که مالکی که ساختمان ملک خود را بپایان رسانیده است برای‏ واگذاری محل کسب بمستاجر مطالبه وجه قابل توجهی بعنوان سرقفلی میکند.
حال فرض کنیم مستاجری که مثلا 300 هزار ریال از این بابت پرداخته و مقدار زیادی که خرج وسائل اولیه کسب خود نموده است بعللی نتوانست مدتی مال الاجاره را بپردازد و در نتیجه شکایت محکوم بتخلیه بشود بعلاوه مال الاجاره عقب افتاده را که‏ فرضا بیست هزار ریال باشد بپردازد در اینصورت شرط عدالت و انصاف نیست که وجهی را که فقط مستاجر بنام سرقفلی داده است از بین برود و مالک هم باز بهمین عنوان از مستاجر جدید وجهی بگیرد.
بنابراین بطوریکه ملاحظه میفرمائید استفاده از حق سرقفلی فقط مختص مستاجر نیست بلکه مستاجر می‏تواند پس از ادامه کسب و تجارت خود گذشت زمان امکانا مبلغی‏ علاوه بر آنچه قبلا پرداخته استفاده نمایند.
2-در مقاله آقای سبحانی سعی فقط در حفظ مالک شده در حالیکه اشکال‏ اساسی درباره تعارض دو حق است که از نظر انفرادی ترجیحی بیکدیگر ندارند.درست‏ است که از نظر احترام بمالکیت این حق مرجح و محترم است ولی وضوحا مستاجر هم‏ در اینجا حقی پیدا کرده است که بهر صورت با سکوت قوانین وظیفهء مراجع قضائی است‏ که با در نظر گرفتن عرف و عملکرد اجتماعی و مطابق روح آئین دادرسی مدنی نظریه داده‏ حقوق طرفین را محفوظ بدارند زیرا که تعیین حدود مشخص و معین در روابط افراد با بودن‏ قوانین صریح بعهده محاکم است.
3-نمی‏توان منکر شد که حق سرقفلی در نتیجه حسن شهرت و فعالیت و ذوق‏ بکار از طرفی و موفقیت مکانی ملک از طرف دیگر ایجاد شده است که عامل اولی وابسته‏ بمستاجر و دومی متوجه مالک است.و بهیچوجه نمی‏توان یک عامل را بدیگری ترجیح داد زیرا که اساس اولیه اجاره بین مالکین و کسبه و بازرگان با در نظر گرفتن یان‏ دو عامل پی‏ریزی شده و میشود و بی‏اعتنائی بهر یک از آن دو نه فقط باعث تضییع حق‏ یکی از مالک و مستاجر است بلکه:
اولا باعث سلب اطمینان مردم از مراجع قضائی شده.
ثانیا روابطی از این قبیل که معمول است مختل شده و دعاوی و مناقشات افزایش میابد که عملا امروزه بخودی خود مالکیت دارند مسئله دقیق و مهمی بوده منطقا و اتفاقا وسیله است که مراجع قضائی در صورت شکایت یکی از طرفین باید با در نظر گرفتن عرف‏ و عادت رفتار نمایند.
-با در نظر گرفتن آنچه گذشت و بخاطر داشتن عامل شهرت و اعتبار مستاجر در دوره کسب خود به عقیده این بنده مسلم است که در صورت انتقال باید مستاجر جدید حقوق مستاجر قدیم را بپردازد و در اینجاست که وجود و فلسفه ماده 677 قانون آئین دادرسی نمایان میشود و واضح میدارد که مقنن به چنین موردی در حین انشاء قانون‏ اندیشیده است.
مالک هم در انتقال مورد اجاره بمستاجر جدید استفاده بیشتری میبرد که زائیده‏ عمل و اعتبار و کسب مستاجر قدیمی است و با در نظر گرفتن ماده 301 قانون مدنی مسلم‏ هست که حق سرقفلی مستاجر که در اجتماع ما مسلم و قطعی است نباید بدون استحقاق پایمال‏ یا بدیگری مجانا منتقل شود.
نتیجه آنکه اجتناب از رسیدگی بامور مربوطه به سرقفلی آن را از بین نمیبرد بلکه‏ روز بروز در اثر توسعه اماکن و شهرها و بازرگانی و کسب تزاید یافته باماکن دور افتاده هم‏ تعلق خواهد گرفت.
بالاخره قانونگزاران ایران هم مجبور خواهند شد که روزی بآن صورت قانونی‏ بدهند و برای حفظ حقوق طرفین مالک و مستاجر و ترتیب انتقال این حق چاره‏ای بیندیشند در حقیقت محاکم باید برای رفع نگرانی افراد و اطمینان آنها بحفظ حقوقشان‏ و تشویق مردم به کسب و کار با استفاده از اختیاری که در صورت فقدان نص صریح قانون‏ دارند در رسیدگی و شکایت از این قبیل امعان نظر و عطف توجه بنمایند.